나이스옥션 법원경매 수원 2025타경981 [3] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층405호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 ""능실초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상6층 건물내 4층 403호외 4개호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 시멘트 몰탈 및 페인팅 마감 등.
창호 : 알루미늄샷시, 강화유리창호 등임.

이용상태

기호(1),(2),(3)은 공히 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현황 공실임.
기호(4)는 공부상 제1종근린생활시설(의원), 기호(5)는 공부상 제2종근린생활시설 (단란주점)이며 기호(4),(5)는 현황 공히 노래주점(상호:코스모스 Live7090)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남측 및 동측으로 보행자전용도로와 각각 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m) (보행자전용도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건 중 기호(4)(406호)는 등기사항전부증명서상 전유부분 면적은 78.95㎡이나, 집합건축물대장상 전유부분 면적은 60.77㎡로 표시되어 공부상 차이가 있고, 기호(5)(407호)는 등기사항전부증명서상 전유부분 면적은 87.31㎡이나, 집합건축물대장상 전유부분 면적은 105.49㎡로 표시되어 공부상 차이가 있으며, 감정평가 실무기준 상 건물의 감정평가시 면적사정은 건축물대장상의 면적을 기준으로 하므로, 기호(4),(5)는 집합건축물대장상 전유부분의 면적을 기준으로 감정평가하였으니 경매진행시 재확인 등 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건기본사항

1.1. 1.사건번호

수원지방법원 2025타경981 (3)

1.1. 2.경매구분

부동산임의경매

1.1. 3.채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건정보

1.2. 1.소재지

경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2, 4층 405호

1.2. 2.용도

근린상가

1.2. 3.매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.2. 4.특이사항

공동담보, 유동화물건

1.3. 감정가 및 면적

1.3. 1.감정가

407,000,000원

1.3. 2.토지면적

11. 32㎡ (약 3.42평)

1.3. 3.건물면적

59. 86㎡ (약 18.11평)

1.3. 4.토지분할면적

11. 32㎡

1.3. 5.건물분할면적

59. 86㎡

1.3. 6.토지 제시외 면적

0. 00㎡

1.3. 7.건물 제시외 면적

0. 00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 권선구 호매실동에 소재하며, 능실초등학교 동측 인근에 위치해 있습니다. 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 2층, 지상 6층 건물 내 4층 403호 외 4개 호수 중 하나입니다.

외벽은 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 마감, 내벽은 시멘트 몰탈 및 페인팅 마감, 창호는 알루미늄샷시 및 강화유리창호 등으로 마감되었습니다.

건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다.

2.4. 토지 현황

토지는 가장형의 평지로서 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

2.5. 주변 도로 및 토지이용계획

본 건 건물 서측으로는 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남측 및 동측으로는 보행자전용도로와 각각 접하고 있어 도로상태는 양호합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구)에 해당하며, 중로2류(폭 15m~20m) (보행자전용도로) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 공공주택지구, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 권리들이 등기되었으나 대부분 말소 예정이거나 이미 말소된 것으로 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을1 순위 국민은행 근저당권(접수일자: 2022-10-14)입니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용이나 비고란에 추가 정보가 없어 현재로서는 인수 여부 및 그 내용을 명확히 파악하기 어렵습니다. 이 부분은 추가 확인이 반드시 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 물건이 속한 건물 내 일부 호실은 제1종근린생활시설(의원)로 등재되어 있으나 현황 공실입니다.

다른 호실(기호 4, 5)은 제1종근린생활시설(의원) 및 제2종근린생활시설(단란주점)로 등재되어 있으며, 현재 노래주점(상호: 코스모스 Live7090)으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권 특징

주변에 아파트단지가 소재하고 있어 배후 주거 수요가 존재하며, 근린상가 시설들이 혼재하고 있어 상권 형성에 긍정적인 요인으로 작용합니다. 다만, 일부 공실 및 업종 전환 등 상권 내 변화 가능성도 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육시설

본건은 능실초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 기타 편의시설 (추정)

근린상가 및 아파트단지 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 추정됩니다. 다만, 구체적인 편의시설 현황은 직접적인 현장 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 관련

매각으로 소멸되지 않는 권리로서 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용 파악이 어려운 점은 잠재적 리스크 요인입니다.

6.2. 공부상 차이

406호와 407호의 경우, 등기사항전부증명서상 전유부분 면적과 집합건축물대장상 면적 간에 차이가 있습니다. 이는 향후 재산권 행사나 권리관계 확인 시 혼란을 야기할 수 있으므로, 경매 진행 시 해당 부분에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다. 감정평가는 건축물대장상 면적을 기준으로 이루어졌습니다.

6.3. 임대차 관련

임대 관계가 미상으로 확인되어, 실제 점유자가 있을 경우 대항력 및 보증금 인수 여부 등을 철저히 조사해야 합니다. 보증금 액수가 0원으로 명시되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.4. 기타 제한사항

토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)에 포함되어 있어, 해당 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 호매실동의 근린상가로, 초등학교와 아파트단지가 인접해 있어 기본적인 상권 및 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다. 교통 여건도 양호한 편입니다. 등기부상 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성이 있고, 공부상 면적 차이 및 임대차 관계 미확인 등은 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 및 대단지 아파트 인근 입지로 안정적인 배후 수요 기대.

* 차량 접근성 및 대중교통 이용 편의성 양호.

* 철근콘크리트 구조의 비교적 신축 건물(사용승인 2022.08.26).

* 대부분의 권리관계가 말소될 것으로 예상되어 권리 분석 부담이 적음 (단, 지상권 제외).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 407,000,000원에서 인수해야 할 보증금(0원)을 제외하고, 물건의 현황, 시장 가치, 권리관계, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하지 않으며, 낙찰 희망가는 본 보고서의 정보를 바탕으로 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.