나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54064 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1115-2 로얄팰리스2차 5층511호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익감정 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원기 권선구 금곡동 소재 ""수원금곡초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오
피스텔, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(라멘조.벽식구조) (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제5층 제511호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 및 몰탈 위 페인트칠 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 열병합발전에 의한 중앙난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설
비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 폭 약40m 내외의 포장도로에 각각 접하며, 북서측으로 폭 약12m
내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(호매실지구), 대로1류(폭 35m~40m)
(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 공공주택지구, 도시교통정
비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도인:김연기)로부터 2026.5.4.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경54064 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1115-2 로얄팰리스2차 5층511호

용도: 오피스텔

감정가: 206,000,000원

토지면적: 10.09㎡ (약 3.05평)

건물면적: 50.57㎡ (약 15.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 금곡동에 위치하며, "수원금곡초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 북동측 및 남동측으로 폭 약 40m, 북서측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있어 도로 조건이 양호합니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(호매실지구) 등에 해당하며, 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 강제경매로 진행 중입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 12월 8일자 수원시의 압류입니다.

말소기준권리보다 후순위인 을구 3번 순위의 김연기 씨 명의 주택임차권(보증금 275,000,000원)은 말소될 예정입니다.

채권자 겸 임대차 관련 당사자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차인 김연기 씨와 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출한 바 있습니다.

이러한 확약서와 등기부상 주택임차권의 말소 예정 등기를 종합할 때, 본 경매 절차를 통해 임차인의 대항력 있는 권리는 소멸될 것으로 판단됩니다.

따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없을 것으로 예상됩니다.

현재 파악된 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-28

* 확정일자: 2022-01-12

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정)

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑4 (2018.10.26): 소유권이전 (최지원)

* 을3 (2024.02.16): 주택임차권 (김연기, 275,000,000원, 말소 예정)

* 갑6 (2022.02.11): 소유권이전 (박성철)

* 갑7 (2022.12.08): 압류 (수원시, 말소기준권리)

* 갑8 (2025.02.03): 강제경매 (주택도시보증공사, 286,585,203원, 말소 예정)

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 금곡동 일대는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집한 복합 주거 및 상업지역입니다.

수원금곡초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 상업 시설 이용이 편리합니다.

지역 내에서 꾸준한 주거 수요와 상업 활동이 예상되는 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육: 수원금곡초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 좋습니다.

* 건물: 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 5층에 위치하며, 기본적인 위생, 급배수, 중앙난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성: 대항력 포기 확약서가 제출되었고 등기부상 말소 예정이나, 임대차 관계의 복잡성으로 인한 예측 불가능한 변수 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 HUG가 채권자이면서 임차인과 관련된 당사자라는 점은 주의 깊은 분석이 필요합니다.

* 감정가 대비 시세 차이: 감정가(206,000,000원)가 최근 실거래가(약 165,000,000원 ~ 175,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 시세보다 높은 가격에 낙찰될 경우 위험이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 로얄팰리스2차 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

건축물은 비교적 신축(2018년 준공)이며, 일반적인 오피스텔의 편의 시설을 갖추고 있습니다.

권리분석 상 임차인의 대항력은 없는 것으로 판단되며, 낙찰 시 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 될 것으로 보입니다.

다만, HUG와 관련된 임대차 복잡성 및 감정가와 시세 간의 차이는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 수원시 권선구의 중심 지역에 위치하여 주거 및 투자 가치가 높습니다.

* 수익 잠재력: 공실률이 낮은 오피스텔로서 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 경매를 통해 복잡한 임대차 관계가 정리될 가능성이 높아, 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 양호한 건물 상태: 비교적 최근에 지어진 건물로, 추가적인 대규모 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적은 50.57㎡(약 15.30평)입니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 유사 면적대의 거래가는 165,000,000원에서 175,000,000원 사이로 파악됩니다.

감정가는 206,000,000원이나, 최근 시세와의 괴리가 존재합니다.

임차인의 보증금(275,000,000원)은 인수하지 않는 조건이므로, 낙찰가 산정 시 이를 고려하지 않습니다.

따라서, 최근 시세를 반영하고 향후 시세 상승 가능성을 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 분석 결과, 본 물건의 적정 입찰가는 185,000,000원 ~ 195,000,000원 수준으로 예상됩니다.

투자 성향 및 경매 진행 상황에 따라 유동적으로 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.