나이스옥션 법원경매 수원 2025타경981 [2] 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전감정 · 평가일 2025.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동 소재 ""능실초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하2층/지상6층 건물내 4층 403호외 4개호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 시멘트 몰탈 및 페인팅 마감 등.
창호 : 알루미늄샷시, 강화유리창호 등임.

이용상태

기호(1),(2),(3)은 공히 공부상 제1종근린생활시설(의원)이며 현황 공실임.
기호(4)는 공부상 제1종근린생활시설(의원), 기호(5)는 공부상 제2종근린생활시설 (단란주점)이며 기호(4),(5)는 현황 공히 노래주점(상호:코스모스 Live7090)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남측 및 동측으로 보행자전용도로와 각각 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m) (보행자전용도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

본건 중 기호(4)(406호)는 등기사항전부증명서상 전유부분 면적은 78.95㎡이나, 집합건축물대장상 전유부분 면적은 60.77㎡로 표시되어 공부상 차이가 있고, 기호(5)(407호)는 등기사항전부증명서상 전유부분 면적은 87.31㎡이나, 집합건축물대장상 전유부분 면적은 105.49㎡로 표시되어 공부상 차이가 있으며, 감정평가 실무기준 상 건물의 감정평가시 면적사정은 건축물대장상의 면적을 기준으로 하므로, 기호(4),(5)는 집합건축물대장상 전유부분의 면적을 기준으로 감정평가하였으니 경매진행시 재확인 등 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경981 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 호매실동 1399-2 4층 404호

건물명: (제공된 정보에 건물명이 없어 공란으로 표시합니다)

용도: 근린상가

감정가: 432,000,000원

토지면적: 12.03㎡ (약 3.64평)

건물면적: 63.58㎡ (약 19.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 권선구 호매실동에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재하는 지역입니다.

능실초등학교 동측 인근에 자리하고 있어, 교육 시설과의 접근성이 양호합니다.

건물 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남측 및 동측으로 보행자 전용도로와 접하고 있어 차량 및 보행 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본건 부동산의 말소기준권리는 2022년 10월 14일 접수된 국민은행의 근저당권(채권최고액 1,040,400,000원)입니다.

상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 신탁 등기 말소, 근저당권, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었으며, 이들 대부분은 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다.

임의경매 개시 결정은 2025년 3월 12일 수원지방법원에서 국민은행에 의해 이루어졌습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 제2종 근린생활시설로 용도 분류되어 있으며, 주변에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

현재 건물 4층 403호 외 4개호(총 5개 호수 추정)가 매각 대상이며, 일부(403호 외 3개호 추정)는 의원으로 공부상 등재되어 있으나 현재 공실 상태입니다.

또한, 404호(기호 4) 및 405호(기호 5)는 공부상 각각 제1종근린생활시설(의원) 및 제2종근린생활시설(단란주점)이나, 현황은 노래주점(상호: 코스모스 Live7090)으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

이는 현재 운영 중인 업종과 공부상 용도 간의 차이가 존재함을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 능실초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업 시설과의 접근성이 좋습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 6층 규모이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소방 설비, 지하 주차장 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부와의 차이: 일부 호수(기호 4, 5)의 경우, 등기사항전부증명서상의 면적과 집합건축물대장상의 면적 간에 차이가 존재합니다. 감정평가 시 집합건축물대장상 면적을 기준으로 평가되었으므로, 경매 진행 시 해당 호수의 면적을 재확인할 필요가 있습니다. (이 사항은 404호에도 해당될 수 있습니다.)

공동담보 및 유동화 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있으며 유동화 물건이므로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

비행안전제6구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

현재 공실 호수 및 용도 불일치: 일부 호수의 공실 상태와 기재된 용도와 실제 이용 현황 간의 차이는 임대 수익률 분석 시 고려해야 할 요소입니다.

주변 지역 환경: 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화는 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구의 입지 좋은 근린상가로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

다만, 공부상의 면적 차이, 공동담보 및 유동화 물건이라는 특수성, 비행안전구역 지정 등은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요인입니다.

현재 일부 공실 상태 및 실제 이용 현황과 공부상 용도 간의 차이는 인수 후 활용 방안 수립 시 중요하게 검토되어야 합니다.

8. 투자 포인트

좋은 입지 조건과 비교적 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성.

잠재적 개발 가치가 있는 지역에 위치.

현재 운영 중인 노래주점(코스모스 Live7090)은 안정적인 수익 창출 가능성을 보여줍니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 432,000,000원을 기준으로 하되, 본건의 권리 관계, 현재 시장 상황, 향후 활용 방안 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로 감정가와 시세 차익을 중심으로 접근할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.