나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54892 [4] 경기도 수원시 권선구 금곡동 OOOOOO OOOOOOOOOOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태정 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ‘금곡동 행정복지센터’ 북동측 인근에
위치하는 구분건물「다인로얄팰리스 호매실테라스4차」근린생활시설 4개호 로서
주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 입지해 있는 지역으로 상업지
로서 주위환경은 보통인편임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상8층건 중 제1층 및 제2층 내
구분건물로서

외벽 : 치장석재붙임 및 강화유리 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

공부상 근린생활시설(음식점)이나 현재는 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이트, 주차장시설, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 '근린생활시설 및 오피스텔' 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭약 15m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

공부상 근린생활시설(음식점)이나 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경54892 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 화성우리신용협동조합

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1125-1, 다인로얄팰리스 호매실 테라스 4차 2층 201호

건물명: 다인로얄팰리스 호매실 테라스 4차

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층, 지상 8층 건물 중 제2층 201호

건축물대장상 주요용도: 업무시설 (오피스텔, 근린생활시설)

사용승인일: 2019년 11월 22일

1.3. 면적 및 가격 정보

감정가: 672,000,000원

토지 면적: 23.57㎡ (약 7.13평)

건물 면적: 88.06㎡ (약 26.64평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ‘금곡동 행정복지센터’ 북동측 인근에 위치.

주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 입지한 지역으로 상업지로서 주위 환경은 보통인 편임.

2.2. 토지 및 도로 상황

토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 '근린생활시설 및 오피스텔' 건부지로 이용 중임.

본건 북측으로 폭 약 15m의 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용계획

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

3. 교통 및 생활 편의시설

3.1. 교통 접근성

본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통임.

3.2. 주변 편의시설

금곡동 행정복지센터가 인근에 위치.

근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 소재하는 지역 특성상 기본적인 편의시설 이용 가능.

3.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 주변 검색 결과 상, 본건 소재지 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 과거 광교 테크노밸리 사업 추진 시 하수종말처리장, 집단 에너지 발전소, 폐기물 처리시설 등 기피시설의 위치 선정에 대한 주민들의 반발 사례가 있었으나, 이는 특정 사업 추진 과정에서 발생한 내용으로 본건 물건의 직접적인 주변 환경과는 무관해 보입니다.

4. 건물 상태 및 이용 현황

4.1. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 지상 8층 건물 중 제1층 및 제2층 내 구분건물임.

외벽: 치장석재붙임 및 강화유리 등.

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.

창호: 강화유리 마감 등.

4.2. 내부 상태 및 설비

위생 및 급배수 설비, 엘리베이터, 주차장시설, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

4.3. 현재 이용 상태

공부상 근린생활시설(음식점)이나 현재는 공실 상태임.

공부와의 차이는 없음.

5. 권리 분석

5.1. 말소 기준 권리

2022년 7월 6일 접수된 화성우리신용협동조합의 근저당권 (채권액 2,400,000,000원)이 말소기준권리임.

5.2. 말소 예정 권리

상기 말소기준권리보다 후순위인 다음과 같은 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 2023년 5월 22일 접수된 구미세무서장의 압류

* 2025년 3월 6일 접수된 화성우리신용협동조합의 임의경매개시결정

* 2025년 4월 17일 접수된 수원시의 압류

5.3. 인수 가능성 있는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았으므로 현장 확인 또는 추가 조사가 필요함.

5.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대관계 등은 미상임.

(주의: 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인으로 인한 위험은 없습니다. 다만, 임대관계가 미상이라는 점은 향후 임차인 확보 또는 명도 시 참고할 사항입니다.)

6. 상권 분석

6.1. 지역적 특성

본건이 위치한 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 혼재된 상업지역임.

6.2. 배후 수요

주변의 아파트 단지 및 오피스텔 거주자들을 배후 수요로 확보할 수 있음.

호매실지구 지구단위계획구역에 포함되어 있어 지역 개발에 따른 잠재력 보유.

6.3. 상권 경쟁력

다양한 근린생활시설 및 오피스텔이 밀집해 있어 경쟁 환경이 존재함.

유사 업종의 경쟁 상가들과의 차별화 전략이 필요함.

7. 생활 정보

7.1. 주거 및 상업 환경

상업지역 내 위치하여 상업 활동이 활발한 지역이며, 인근 아파트 단지로 인해 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있음.

7.2. 편의시설 접근성

금곡동 행정복지센터 및 다양한 근린생활시설 이용이 용이함.

대중교통 접근성 또한 양호함.

8. 잠재적 리스크

8.1. 공실 및 임대 관련 위험

현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵고 공실 장기화 가능성이 있음.

신규 임차인 모집을 위한 초기 투자 및 노력이 필요함.

8.2. 권리 관계 위험

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 등기부에 존재하므로, 이에 대한 면밀한 조사가 요구됨.

8.3. 시장 경쟁 위험

인근에 유사한 상가 및 오피스텔이 다수 존재하여 임대 경쟁이 치열할 수 있음.

9. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 금곡동에 위치한 근린상가로, 호매실지구 개발 계획과 주변 주거 단지를 배후로 하여 상권 발전 잠재력이 기대되는 지역입니다. 건물은 비교적 신축(2019년 사용승인)이며, 교통 접근성도 양호합니다. 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 전략과 초기 공실 위험 관리가 중요합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정으로 비교적 명확하나, 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

10. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 호매실지구 지구단위계획구역에 포함되어 향후 지역 가치 상승 기대.

* 배후 수요: 풍부한 아파트 및 오피스텔 단지 배후 수요 보유.

* 교통 및 입지: 차량 및 대중교통 이용이 편리한 상업지 입지.

* 건물 상태: 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물.

* 권리 관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들의 말소로 권리 관계 명확 (지상권 제외).

11. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 없으나, 현재 공실 상태이고 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성이 있으므로 (추가 확인 필요), 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가(672,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 시세, 예상 임대료, 공실 기간, 명도 비용, 명도 기간 등을 종합적으로 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 상권 분석을 통한 심층적인 수익률 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.