나이스옥션 법원경매 수원 2025타경54993 [2] 경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 “능동고등학교” 북동측 인근에 소재하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 미성숙한 상가지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 제1층 제110호, 제111호로서,
(사용승인일 : 2017.07.19)
외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 몰탈위페인팅 등 마감,
창호 : 알루미늄샤시 등 마감입니다.

이용상태

일련번호(1,2)는 소매점으로서 현황 공실입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 자동차관련시설, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15m 내외, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 특정용도제한지구 , 지구단위계획구역(화성동탄(1)) , 주차장 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

현황 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 화성시 능동 1063-4 세가프라자 1층 111호

1.2. 용도

근린상가

1.3. 건물 및 토지 면적

* 토지 면적: 21.97㎡ (약 6.65평)

* 건물 면적: 50.29㎡ (약 15.21평)

1.4. 감정가

442,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 경매 구분

부동산 임의경매

1.7. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 화성시 능동 "능동고등학교" 북동측 인근에 소재합니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 아직 개발이 완전히 이루어지지 않은 미성숙 상가지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건 소재 토지는 북서측 및 남서측으로 노폭 약 15m 내외, 남동측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권 (수원화성오산축산업협동조합, 2024-05-10 접수)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소유권 변동

* 초기 소유권 이전, 공유자 지분 이전, 신탁 등기 말소 후 현재 소유권이전(매매 신탁재산의 처분) 및 소유권이전(최에스더) 기록이 있습니다.

3.3. 선순위 채권

* 말소기준권리보다 선순위로 보이는 채권은 없습니다.

3.4. 후순위 채권

* 을2 근저당권 (등촌동새마을금고) 및 갑7 임의경매 개시 결정 (등촌동새마을금고)이 후순위 채권에 해당합니다.

3.5. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 제시된 정보 상, 특별히 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 기재되어 있지 않습니다.

3.6. 임차인 현황

* 임대 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도로 등기된 임차인은 확인되지 않았습니다.

* 금액이 미상이라도 잠재적인 문제가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 아직 개발이 성숙되지 않은 신흥 상권의 특징을 보입니다.

* 주변에 능동고등학교가 위치해 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 수 있습니다.

* 용도지역은 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 해당하여 상업 활동에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 상가 업종

* 본건은 소매점 용도로 이용되었으며, 현재는 공실 상태입니다.

* 주변 아파트 단지 및 근린생활시설의 배후 수요를 고려한 업종 (예: 편의점, 소형 음식점, 학원, 미용실 등)이 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건 소재지 인근의 아파트 단지 및 근린상가 내 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 정확한 편의시설 정보는 현장 방문을 통해 확인이 필요합니다.

5.2. 교육시설

* "능동고등학교"가 인근에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

* 현재 현황 공실 상태이며, 상권이 미성숙하여 신규 임차인 확보 및 공실 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 미성숙 상권

* 지역 자체가 아직 개발 단계에 있어 상권 활성화까지 시간이 소요될 수 있습니다.

* 경쟁 업종의 현황 및 시장 수요 변화를 면밀히 파악해야 합니다.

6.3. 지역 개발 계획

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 변화 가능성이 있습니다. 관련 개발 계획을 확인하여 투자에 반영해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 능동에 위치한 근린상가로, 비교적 최근에 건축된 건물입니다.

* 입지적으로는 능동고등학교 인근의 신흥 상권에 속하며, 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 권리관계는 말소기준권리 하에 정리되어 인수되는 권리가 없어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다.

* 주된 리스크 요인은 현재 공실 상태이며 상권이 아직 미성숙하다는 점입니다.

* 용도지역, 도로 접근성 등은 상업 시설로서 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로서 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 향후 능동 지역의 개발 가능성에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 신흥 상권의 초기 단계에 진입하여 선점 효과를 누릴 수 있습니다.

* 명확한 인수되는 권리가 없어 권리 분석 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 442,000,000원입니다.

* 주변 시세, 최근 거래 사례, 공실률, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현재 공실 상태와 상권의 미성숙도를 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 신중한 접근이 필요합니다.

* 구체적인 예상 입찰가는 시장 조사 및 현장 답사 후 결정하는 것이 바람직합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.