나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55293 [2] 경기도 수원시 권선구 금곡동 746 어반포레스트주건축물 1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재감정 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 ""상촌초등학교"" 남측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는등 제반교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상5층 건물 지1층/지상5층 내 제1층 제101호, 제102호로서,
(사용승인일 : 2022.01.21)

외벽 : 석재 붙임 마감 등.
내벽 : 실내인테리어 마감 등.
창호 : 강화 유리 등임.

이용상태

기호(1,2)는 공히 제2종근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 막다른도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

- 본건 기호(2)의 집합건축물대장(전유부,을) 2023.08.04.[전유부분할] 권선구 민원제35294(2023.7.10.)호에 따라 전유부변경(분할)및표시변경[내용:1층102호 제2종근린생활시설(휴게음식점) 전유면적447.96㎡ → 102호 제2종근린생활시설(일반음식점) 전유면적357.44㎡, 102-1호제2종근린생활시설(사무소)전유면적90.52㎡]로 분할된 것으로 기재되어 있으나, 등기사항전부증명서(전유면적 : 447.96㎡) 상으로는 전유부 분할이 미반영된 상태로서 현황 벽체 구분 없이 1개호(상호 : ‘MERRYJUBILEE')로 이용 중인바, 경매 참여시 반드시 재확인 및 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

등기부상 전유부분 면적은 447.96㎡ 이나 대장상 102호 전유면적 357.44㎡, 102-1호 전유면적 90.52㎡로 분할되었고, 벽체 구분없이 1개호로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55293 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 746, 어반포레스트주건축물 1동 1층 102호

도로명 주소: 경기도 수원시 권선구 금곡로31번길 35-15 (금곡동)

건물 명칭: 어반포레스트

건물 동: 주건축물 제1동

용도: 제2종근린생활시설 (업무상 근린상가로 이용 중)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적

토지 면적: 351.80㎡ (약 106.41평)

토지 지분: 351.8015㎡

건물 전유 부분 면적 (등기부 기준): 447.96㎡ (약 135.54평)

건물 전유 부분 면적 (대장상 분할 기준):

* 102호: 357.44㎡ (약 108.10평)

* 102-1호: 90.52㎡ (약 27.37평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕

층수: 지하 1층 / 지상 5층 건물

본건 위치: 지상 1층 제101호, 제102호 (단, 해당 정보는 감정평가요약 표기이며, 물건 명세서상 1층 102호가 대상임.)

사용승인일: 2022년 01월 21일

외벽 마감: 석재 붙임 마감 등

내벽 마감: 실내인테리어 마감 등

창호: 강화 유리 등

설비 내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등 구비

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "상촌초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근 지역에서 특별히 혐오 시설이 인접하여 발견되지는 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 도시교통정비지역 및 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022.10.12. 근저당권)

말소기준권리:

* 을2 근저당권: 농업협동조합자산관리회사, 2022.10.12. 접수, 1,800,000,000원

이후 권리 내역:

* 을4 근저당권: 남성열, 2022.11.01. 접수, 84,000,000원 (말소)

* 을5 근저당권: 남민수, 2024.04.05. 접수, 120,000,000원 (말소)

* 갑4 소유권이전(신탁등기말소): 어반에스앤디주식회사, 2022.07.15. 접수

* 갑5 소유권이전: 주식회사 화영당, 2022.07.15. 접수 (매매)

* 갑8 압류: 수원시, 2025.01.02. 접수 (말소)

* 갑9 압류: 수원세무서장, 2025.01.16. 접수 (말소)

* 갑10 임의경매: 김포농업협동조합, 2025.03.27. 접수, 1,583,949,264원 (말소)

총 등기부 채권액: 2,004,000,000원

모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)화영당 (박 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,500,000원

* 사업자 등록일: 2022-06-14

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 주식회사 제이에스건업 (김 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2025-03-17

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력 없는 임차인으로, 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 약 20억원에 달합니다.

두 명의 임차인이 존재하나, 두 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 보입니다.

따라서 본 물건은 권리상 큰 문제가 없어 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종

본건의 용도는 제2종근린생활시설로, 현재 "MERRYJUBILEE"라는 상호로 1개 호실처럼 이용 중입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 제2종근린생활시설(휴게음식점, 일반음식점, 사무소 등)로 이용 중입니다.

최근 사용승인된 신축 건물임을 고려할 때, 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

4.2. 주변 상업시설

본건 소재지는 아파트 단지 및 주택가와 인접해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

상촌초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 상촌초등학교: 남측 인근 위치

* 인근 중학교, 고등학교 등 다수 소재

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 차이 및 현황

등기부상 전유부분 면적은 447.96㎡이나, 건축물대장상으로는 102호(357.44㎡)와 102-1호(90.52㎡)로 분할되어 있습니다.

현재는 두 공간이 벽체 구분 없이 하나의 호실('MERRYJUBILEE')처럼 이용 중인 상태입니다.

이러한 공부상의 차이와 실제 이용 현황의 불일치는 입찰 전 반드시 현장 확인을 통해 명확히 파악하고, 향후 건축물대장 정리 및 등기부정리 필요성을 검토해야 합니다. 이는 낙찰 후 잠재적인 행정적 절차나 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 유의해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대관계 미상: 현재 임차 관계가 확인되지 않아, 명도 시 추가적인 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 근린상가로, 권리상 인수할 사항이 없고 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

주변 환경은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권 유지가 가능하며, 학교가 인접하여 유동인구 확보에도 긍정적입니다.

다만, 건축물대장과 등기부상 면적 및 호실 분할에 대한 차이가 존재하므로, 이 점은 명확히 확인하고 향후 처리 방안을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 01월 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리비 부담이 적습니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 주택가의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 영업이 가능합니다.

* 다용도 활용: 제2종근린생활시설로 다양한 업종(음식점, 사무실 등)으로의 활용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,970,000,000원

본 물건은 신축이며 권리상 문제가 없고, 실제 이용 면적이 등기부상 면적과 일치하는 점을 감안할 때, 감정가 이상으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 공부상 면적 차이에 대한 명확한 확인 및 향후 처리 비용, 그리고 임대 시 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 상회하는 19억 7천만원 ~ 20억 5천만원 사이를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.