나이스옥션 법원경매 광주 2024타경89406 [10] 광주광역시 서구 쌍촌동 OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2025.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 치평중학교 북동측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 아파트단지, 단독주택 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호 외 13개호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샤시임.

이용상태

공히 주거용으로 이용중임.

설비내역

공히 난방설비, 위생 및 급수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형으로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

건축물현황도상 1층 주차장 일부는 다세대주택(103호 표기)으로 이용중이나, 추후 적법성
여부에 따라 원상회복 등의 조치가 취해질 수 있는 점을 감안하여 평가외 하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 광주지방법원에서 진행하는 2024타경89406 부동산 강제 경매 사건입니다.

소재지는 광주광역시 서구 쌍촌동 537-1 3층304호이며, 주용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 82,400,000원입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄하여 매각 대상이며, 토지 면적은 78.78㎡ (약 23.83평), 건물 면적은 150.99㎡ (약 45.67평)입니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 장OO입니다.

특이사항으로는 주거환경개선지구에 속하며, 공동담보 물건에 해당됩니다.

2. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동에 위치하며, 치평중학교 북동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 주거지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 대체로 무난한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

본건 건물은 남동측으로 소로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2015년 5월 22일 접수된 서광주농업협동조합의 근저당권(을13)으로, 해당 권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 특이사항으로 2013년 12월 4일 접수된 이신화 소유권 이전 등기(갑19)가 있으며, 이는 임의경매(2012타경33004)와 관련된 것으로 파악됩니다.

현재 진행 중인 강제 경매 개시 결정 등기(갑21)는 채권자 장재원의 신청으로 2025년 1월 9일에 접수되었습니다.

등기부 채권 총액은 72,000,000원입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다 (지상권 등).

* 임차인 현황

임차인: 정단비

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-12

확정일자: 2022-09-06

배당신고일자: 2025-03-18

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 상업 시설보다는 주거 관련 편의시설 위주로 형성되어 있습니다.

최근 주변 실거래가 분석 결과, 비슷한 시기에 건축된 다세대주택의 경우, 전용면적 약 24.44㎡(약 7.4평)가 2024년 8월에 23,000,000원에 거래되었으며, 전용면적 약 51.57㎡(약 15.6평)의 연립다세대는 2026년 4월에 60,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 제곱미터당 약 94만원에서 116만원 수준의 거래가격을 나타냅니다.

본건의 감정가(82,400,000원)는 전용면적 150.99㎡ 대비 제곱미터당 약 54.6만원으로, 주변 거래가 대비 현저히 낮은 수준으로 평가되었습니다.

5. 생활정보

단지 내 또는 인근에 주차 시설이 갖춰져 있으며, 주거 환경 개선 지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

가까운 교육 시설로는 치평중학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이한 편이며, 단지 남동측으로 소로에 접해 있습니다.

주변 편의시설 및 문화시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요하나, 일반적인 주거 지역 내 생활 편의시설 이용은 무난할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

주거환경개선지구로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 관련 개발 사업 진행 시 영향을 받을 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 부동산의 상황도 간접적으로 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

건축물현황도 상 1층 주차장 일부가 다세대주택(103호)으로 이용 중인 것으로 파악되었으나, 이 부분의 적법성 여부에 따라 원상회복 등의 조치가 필요할 수 있습니다. 이에 대한 주의가 요구됩니다.

다른 세대의 임대 관계는 미상으로, 명도 진행 시 고려해야 할 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 쌍촌동의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보입니다.

2004년에 건축된 건물로 비교적 신축에 속하며, 150.99㎡의 넓은 전용 면적을 보유하고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 1층 주차장 일부의 불법 건축물 가능성 등은 현장 조사를 통해 정확히 확인해야 할 사항입니다.

주거환경개선지구라는 점은 향후 지역 발전에 따른 기대감을 높일 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

대형 평수의 다세대주택으로, 넓은 공간을 필요로 하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

주변 시세가 제곱미터당 90만원 이상으로 형성되어 있는 반면, 본건의 감정가는 제곱미터당 약 54.6만원으로 상당한 격차가 존재합니다.

주거환경개선지구 지정으로 인한 향후 개발 기대감을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,400,000원이나, 유사 시점 및 조건의 주변 실거래가 분석 결과, 전용면적 150.99㎡ 기준으로 제곱미터당 약 94만원 ~ 116만원의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 1억 4천만원 이상으로 파악됩니다.

본건은 감정가가 시세보다 현저히 낮게 책정된 점, 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 점, 그리고 1층 주차장 일부의 위법 건축물 가능성과 같은 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근하되 시세 차익을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로 제안합니다.

특히, 1층 주차장 관련 문제 및 명도 저항 가능성을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.