나이스옥션 법원경매 광주 2025타경31976 [3] 전라남도 나주시 남평읍 서산리 OOOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 유촌동 소재 ""유덕동행정복지센터"" 북동측 인근[일련번호 1)], 광산구 송정동 소재 ""지하철도산역"" 서측 인근[일련번호 2)] 및 전라남도 나주시 남평읍 교원리 소재 ""남평향교"" 남동측 인근[일련번호 3)]에 위치하며 일련번호 1) 주변은 단독주택 및 공장 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경 보통이며, 일련번호 2) 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주상 혼용지대로서 주위환경은 보통이며 일련번호 3) 주변은 임야 등이 소재하는 순수 산림지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

일련번호 1), 2) 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 양호함.
일련번호 3) 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 평지로서 단독주택부지로 이용 중임.
일련번호 2) 가장형 평지로서 도로로 이용 중임.
일련번호 3) 부정형 급경사로서 자연림임.

인접 도로상태

일련번호 1) 동측에 노폭 약 4 ~ 5m의 포장도로에 접함.
일련번호 2) 남동측에 왕복8차선 포장도로, 서측에 노폭 약 7~8m의 포장도로에 각각 접함.
일련번호 3) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>임.
일련번호 2) 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m), 도시철도(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.
일련번호 3) 계획관리지역, 자연녹지지역(2013-12-19), 성장관리계획구역(복합형), 가축사육제한구역(200m제한구역-그밖의 가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2008-12-31)(역사문화환경 보존지역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

제시외건물 ㄱ) 조적조 시멘트기와지붕 단층, 주택, 약 53.5㎡임.
제시외건물 ㄴ) 판넬조 판넬지붕 단층, 주택일부, 약 33.3㎡임.
제시외건물 ㄷ) 판넬조 판넬지붕 단층, 다용도실, 약 17.0㎡임.
제시외건물 ㄹ) 담장이용 슬레이트지붕 단층, 보일러실 등, 약 6.0㎡임.

공부와의 차이

일련번호 2)는 공부상 지목은 ""대""이나 현황 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경31976 (3)

소재지: 전라남도 나주시 남평읍 서산리 산5-1

용도: 임야

면적: 토지 1522.00㎡ (약 460.4평)

감정가: 25,874,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지매각

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 순수 산림지대로서 주변 환경은 보통임.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통 수준임.

주변 시설:

* 나주시에서는 남평읍 일대를 중심으로 '남평 제2강변도시' 개발 사업을 추진하며 미래형 복합도시 조성과 지역경제 활성화를 도모하고 있음.

* 남평농공단지 조성 사업 또한 추진 중이나, 현재 교통 체증으로 인한 접근성 문제가 제기되어 우회도로 개설의 필요성이 논의되고 있음.

* 지역 내 폐기물 처리 시설(SRF 발전소, 전처리 시설 등)과 관련된 환경 논란이 있었으나, 이는 해당 시설이 위치한 산포면, 남평읍 일대 전반의 이슈이며 본건 토지와의 직접적인 근접성은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

* 말소기준권리: 상무새마을금고 근저당 (접수일자 2023-10-19, 16,800,000원).

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임. (명시된 지상권은 없음).

* 강제경매 채권자: 박준석 외 1명 (채권액 51,980,717원).

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임.

1.3. 상권분석 (잠재적 활용 방안)

현재 이용 상태: 본건은 부정형의 급경사 지형을 이루고 있으며, 자연림 상태임.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역: 건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하 (일반적인 기준).

* 자연녹지지역: 도시의 자연환경을 보전하고 녹지를 확보하기 위한 지역.

* 성장관리계획구역(복합형): 난개발을 방지하고 계획적인 개발을 유도하기 위한 지역.

* 가축사육제한구역(200m 제한구역-그밖의 가축): 가축 사육에 대한 제한이 있음.

* 역사문화환경보존지역: 문화재 보존 및 주변 경관 보호를 위한 지역.

* 준보전산지: 산지 이용 및 개발에 대한 규제가 있음.

* 이러한 복합적인 용도지역 및 구역은 토지의 활용 범위를 제한하며, 개발 시 다양한 법규 검토가 필수적임.

1.4. 생활정보

인근 편의시설:

* 나주시 남평읍의 '남평강변도시' 개발로 인해 주거, 상업, 편의시설이 점진적으로 확충되고 있는 추세이나, 본건 토지와의 직접적인 근접성 및 편의시설 정보는 제한적임.

* 남평향교, 드들강 솔밭유원지 등 지역의 관광 자원이 인근에 위치하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건은 도로에 직접 접하지 않는 맹지로서, 차량이나 사람의 접근이 매우 어렵고 건축 및 토지 활용에 심각한 제약이 따름. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인임.

* 급경사: 토지가 급경사로 이루어져 있어 물리적인 개발 및 이용에 상당한 어려움이 예상됨.

* 개발 제한: 계획관리지역, 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등 다수의 용도지역 및 구역에 포함되어 있어 법률적 개발 행위에 많은 제약이 따름.

* 제시외 건물: 공부상 토지만 매각 대상이나, 주택(약 53.5㎡), 주택 일부(약 33.3㎡), 다용도실(약 17.0㎡), 보일러실 등(약 6.0㎡)의 제시외 건물이 현존함. 이는 소유권 분쟁, 철거 비용 발생, 또는 불법 건축물 관련 문제로 이어질 수 있음.

* 환경 문제 (지역적 이슈): 나주시 남평읍 및 인근 지역에서 폐기물 처리 시설(SRF 발전소, 전처리 시설) 운영 및 건설 관련 환경 논란이 있었음. 본건 토지와의 직접적인 인접성은 확인되지 않았으나, 지역 전반의 환경 이슈로 고려할 필요가 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 나주시 남평읍 서산리에 위치한 임야로, 현재 자연림 상태이며 급경사의 맹지라는 명확한 한계점을 가지고 있습니다. 계획관리지역, 자연녹지지역 등에 속해 개발 가능성이 일부 있으나, 동시에 역사문화환경보존지역, 준보전산지 등의 규제로 인해 개발이 제한적입니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 공부와 다른 제시외 건물들의 존재는 별도의 확인 및 처리가 요구됩니다. 주변 지역의 개발 계획(남평 제2강변도시, 농공단지 조성 등)이 진행 중이나, 본건 토지의 맹지 및 경사 문제는 접근성과 활용성을 크게 저해하는 주요 요인으로 작용합니다.

1.7. 투자 포인트

* 장기적인 관점에서 주변 지역 개발(남평 제2강변도시, 농공단지 조성 등)에 따른 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 계획관리지역 등 개발 가능한 용도지역이 포함되어 있어, 향후 도로 확보 등 접근성 개선 시 토지 활용 방안 모색의 여지가 있습니다.

* 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있으며, 면적이 넓다는 점을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 25,874,000원

본건은 맹지, 급경사 지형, 다양한 개발 제한, 공부와 다른 제시외 건물 존재 등 명확한 리스크 요인을 다수 포함하고 있습니다. 따라서 감정가 이하 또는 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 입찰 참여 전 반드시 현장 답사를 통해 도로 접근 가능성, 지형, 인접 토지 이용 현황, 제시외 건물 등을 면밀히 확인하고, 법률 전문가와 상의하여 잠재적 위험과 개발 가능성을 종합적으로 평가해야 합니다. 현 단계에서의 정확한 예상 입찰가 산정은 어렵지만, 상기 리스크 요인을 고려하여 감정가의 60~80% 수준에서 신중하게 고려해볼 수 있습니다. (이는 투자 권유가 아니며, 철저한 사전 조사 후 결정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.