나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33075 [3] 전라남도 곡성군 목사동면 공북리 627 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 곡성군 목사동면 공북리 소재 '공북마을' 내(일련번호(1)~(3)) 및 남측 인근
(일련번호(4))에 산재하며, 주위는 자연마을 내 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는
순수농경지대(일련번호(1)ㆍ(2)ㆍ(4)) 및 순수농촌지대(일련번호(3))임.

교통상황

본건까지 차량 및 농기계의 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 농경지임.
일련번호(2): 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 도로임.
일련번호(3): 인접필지 및 인접도로 대비 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지임.
일련번호(4): 완경사지대 내에 위치한 부정형의 토지로서, 계단식 농경지임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남측 및 북서측으로 소폭의 포장로에 접함.
일련번호(2): 서측으로 소폭의 포장로에 접함.
일련번호(3): 북서측으로 폭 약 3m~4m내외의 포장된 골목길에 접함.
일련번호(4): 서측, 남서측 및 남측으로 소폭의 포장로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 계획관리지역, 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한
구역(200m제한구역(그밖의가축,(소,젖소_1500제곱미터미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역_개별가구(돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>.
일련번호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한구역(그밖의가축,
(소,젖소_1500제곱미터미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
일련번호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m제한
구역(그밖의가축,(소,젖소_1500제곱미터미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(300m제한구역_개별가구(돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.
일련번호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 농업보호구역<농지법>.

제시목록 외의 물건

평가의견서 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본 평가는 다수 공유지분 중 '김호근' 지분(일련번호(1)ㆍ(2): 1/2, 일련번호(3)ㆍ(4): 2/11)만의 감정평가임.

물건 비고

-이 사건 토지 취득에 농지취득자격증명 제출 요(별첨 25.07.23.자 목사동면 사실조회서 참조) {미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환}
-지분매각, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음
-계단식 농경지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경33075 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠메이드대부유한회사

1.2. 물건 상세 내역

소재지: 전라남도 곡성군 목사동면 공북리 627

용도: 답 (논)

감정가: 13,535,940원

토지면적: 3384.00㎡ (약 1023.76평)

토지지분: 615.2112㎡ (약 186.11평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 곡성군 목사동면 공북리 소재 '공북마을' 내 및 남측 인근에 산재해 있습니다.

주위는 자연마을 내 단독주택, 농경지 및 임야가 혼재하는 순수 농경지대 및 순수 농촌지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 및 농기계 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 현황 (형태, 이용상태, 도로)

일련번호(1): 완경사지대 내 부정형 토지로서, 농경지입니다. 남측 및 북서측으로 소폭의 포장로에 접해 있습니다.

일련번호(2): 완경사지대 내 부정형 토지로서, 도로입니다. 서측으로 소폭의 포장로에 접해 있습니다.

일련번호(3): 인접 필지 및 인접 도로 대비 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지입니다. 북서측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장된 골목길에 접해 있습니다.

일련번호(4): 완경사지대 내 부정형 토지로서, 계단식 농경지입니다. 서측, 남서측 및 남측으로 소폭의 포장로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일련번호(1): 계획관리지역, 도시지역, 보전관리지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m/300m)에 해당합니다.

일련번호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m)에 해당합니다.

일련번호(3): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 도시계획구역, 가축사육제한구역(200m/300m)에 해당합니다.

일련번호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(모든 가축), 농업보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건은 토지의 일부 지분에 대한 강제경매 사건입니다. 등기부상 다수의 권리 변동 및 제한 사항이 존재합니다.

3.2. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2025년 6월 19일 접수된 2번 김호근 지분 강제경매 (채권자: 엠메이드대부유한회사, 채권금액: 44,261,521원)입니다. 이 권리를 기준으로 촉탁 등기된 다른 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차 보증금은 0원입니다. 현재 임차인으로 등재된 권리자는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 특성

본 물건은 전형적인 농촌 지역에 위치하여 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 자연마을을 중심으로 농경지와 주거지가 혼재되어 있습니다.

4.2. 지역적 특성 (농업, 농촌)

지역 경제는 농업 및 농촌 활동을 중심으로 이루어질 것으로 보입니다. 곡성군은 귀농·귀촌인 지원 및 농산물 가공 창업 지원 등을 통해 농업 경쟁력 강화 및 소득 증대를 위한 정책을 추진하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

'공북마을' 내에 위치하며, 인근 버스승강장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 목사골 야영장과 같은 관광 시설이 인근에 위치하여 이를 활용할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

주변 지역의 교육 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본 물건 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는다는 점에 각별한 주의가 필요합니다. 농지를 취득하려는 사람은 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면의 장에게 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 이는 농업경영계획서 등의 제출을 통해 심사됩니다.

해당 토지는 농림지역, 농업보호구역, 가축사육제한구역 등 다양한 토지이용계획상 제한을 받습니다.

6.2. 매각 방식 관련 리스크

토지 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 전체 토지에 대한 소유권을 확보할 수 없습니다.

공유자의 우선매수 신고가 가능하므로, 낙찰 후에도 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있습니다.

6.3. 토지 형상 및 이용 관련 리스크

일부 필지는 완경사지대에 위치하며, 계단식 농경지 형태를 띠고 있어 농작물 재배 또는 건축 시 제약이 발생할 수 있습니다.

6.4. 권리 관계 복잡성

등기부상 사해행위취소, 강제경매, 가압류 등 여러 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 권리 분석에 신중해야 합니다.

최근 곡성 지역에서는 폐기물 처리 시설이나 대규모 축사 신축과 관련하여 주민들의 환경오염 및 악취 우려가 제기된 바 있습니다. 본 물건지와 직접적인 관련성은 확인되지 않으나, 주변 지역의 환경 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

전라남도 곡성군에 위치한 농경지 일부 지분 매각 물건으로, 농업 종사자 또는 귀농·귀촌 희망자에게 적합할 수 있습니다. 다만, 농지취득자격증명 필수 제출, 지분 매각, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 낙찰 전후로 반드시 확인해야 할 중요한 사항들이 존재합니다. 또한, 완경사 및 계단식 농경지라는 특성과 다양한 토지이용계획상 제한도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 농업 경영 목적 또는 귀농·귀촌 목적의 실수요자에게는 농지취득자격증명 발급 및 목적 부합 시 고려할 만합니다. 곡성군은 귀농·귀촌인을 위한 다양한 지원 정책을 운영하고 있습니다.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 또는 토지 이용 가치 상승 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

* 지분 매각 건이므로, 추후 다른 공유지분 취득을 통한 토지 통합 또는 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 없습니다. 본 물건의 감정가는 13,535,940원입니다.

예상 입찰가는 낙찰자의 자금 계획 및 본 물건에 대한 평가에 따라 달라질 수 있으며, 위 감정가를 기준으로 시장 상황을 종합적으로 고려하여 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.