나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32762 [4] 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 <유스퀘어 광주종합버스터미널> 남서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재함.

건물의 구조

기호(가 ~ 마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상27층 건 중
제1층 제101호 외 4개호로서
2019.12.30 사용승인되었으며
외벽 : 인조석붙임, 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 몰탈위페인팅, 타일마감 등,
바닥 : 타일깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 상가(102호, 103호, 105호 공실)로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 주상용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선 아스팔트포장도로, 서측으로 왕복 4차선의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-감정평가시 기준 현재 상가로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32762 (4)

소재지: 광주광역시 서구 화정동 1708 화정동도나우프리아파트 1층104호

용도: 근린상가

감정가: 245,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 7.05㎡ (약 2.13평)

토지 지분: 7.0497㎡ (약 2.13평)

건물면적: 35.77㎡ (약 10.82평)

건물 지분: 35.7705㎡ (약 10.82평)

1.3. 건물 상세 정보

건축물명: 화정동도나우프리아파트

총 층수: 지하 5층 / 지상 27층

사용승인일: 2019년 12월 30일

구조: 철근콘크리트구조

건축물 용도 (전체 건물): 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 창고시설

건물 외벽: 인조석붙임, 몰탈위페인팅 등

건물 내벽: 몰탈위페인팅, 타일마감 등

바닥: 타일깔기 등

창호: 새시창호

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보

주의사항: 감정평가 시점 현재 상가로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 서구 화정동에 위치하며, <유스퀘어 광주종합버스터미널> 남서측 인근 지역에 소재합니다. 본건 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북측으로는 왕복 6차선, 서측으로는 왕복 4차선 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로서, 기준 시점 현재 주상용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 신

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2024년 08월 19일

확정일자: 2024년 08월 22일

배당신고일자: 2025년 06월 20일

대항력: 없음

비고: -

* 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 대상이 아닙니다.

3.2. 등기부 분석

말소기준권리: 대한저축은행 근저당 (접수일자: 2020-04-28)

등기부채권 총액: 11,800,000,000원

* 소유권보존: 주식회사심산건설 (2020-01-03)

* 근저당: 대한저축은행 (2020-04-28, 1,800,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2024-11-25, 10,000,000,000원) - 말소 예정

* 임의경매: 대한저축은행 (2025-05-14, 1,139,245,007원) - 말소 예정

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-11-06) - 말소 예정

* 압류: 북광주세무서장 (2026-03-11) - 말소 예정

* 상기 권리 중 말소기준권리(근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 입지 특성

본 물건은 유스퀘어 광주종합버스터미널 인근에 위치하여 유동인구와 잠재 고객층이 풍부한 지역에 속합니다. 대로변에 접하고 있어 가시성이 좋으며, 주변으로 근린생활시설 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

4.2. 건물 및 업종 분석

건물은 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 본건은 1층 근린상가로 이용 중입니다. 감정평가 시점 기준 일부 호실(102호, 103호, 105호)은 공실 상태로 파악되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

유스퀘어 복합시설 인접으로 쇼핑, 문화, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 광주 전역을 연결하는 시내버스 노선과 터미널을 통한 시외 이동이 편리하여 교통의 요지로 평가됩니다.

5.2. 주변 환경

인근에 다수의 아파트 단지가 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있으며, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 가능성

감정평가 시점 기준 일부 상가 호실의 공실이 확인되어, 임대 수익률 확보 및 공실 해소를 위한 전략이 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 운영에 따른 시설 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 채무 규모 및 공동담보

등기부채권 총액이 118억 원으로 매우 높아 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 공동담보 물건으로 설정되어 있어, 동일 채무가 다른 부동산에도 설정되어 있을 가능성이 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

광주 서구의 주요 상업 및 교통 중심지인 유스퀘어 인근에 위치한 근린상가 물건입니다. 뛰어난 접근성과 주변 유동인구, 배후수요를 바탕으로 잠재력이 높은 입지이나, 일부 공실로 인한 임대 수익률 관리가 주요 과제로 보입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 진행에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 유스퀘어 복합터미널 인접, 대로변 위치로 높은 가시성과 접근성 확보.

* 교통 요지: 광역 교통망 접근성이 뛰어나며, 시내버스 이용이 편리함.

* 풍부한 배후 수요: 인근 아파트 단지 및 유동인구를 통한 잠재 고객 확보 용이.

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 설비 및 건축 상태 유지.

* 활용도 높은 근린상가: 다양한 업종 운영이 가능한 입지적 장점 보유.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (임차인 신 은 대항력이 없어 보증금 인수 의무 없음)

* 감정가: 245,000,000원

* 토지면적: 7.05㎡ (약 2.13평)

* 건물면적: 35.77㎡ (약 10.82평)

예상 입찰가 산정을 위해서는 본 물건과 유사한 조건의 최근 실거래가, 주변 상가 임대 시세, 공실률, 상권 분석 데이터 등을 추가로 확보하여 신중하게 결정해야 합니다. 감정가를 기준으로 주변 시세, 예상 임대수익률, 건물 상태, 향후 발전 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

* 주의: 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.