나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4095 [2] 부산광역시 강서구 대저2동 480-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 '설만경로당' 서측 인근에 위치하고 있는 부동산으로 부근은 제조업소, 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로 현황 공업용 건부지임. 기호(3)는 인접지 대비 대체로 평탄한 자루형의 토지로 현황 업무용 건부지임.

인접 도로상태

기호(1): 남측으로 노폭 약 8m내외, 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 각각 접함. 기호(3): 남측으로 노폭 약 8m내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)(3) 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(저촉), 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>임.

제시목록 외의 물건

지적도 및 건물개황도 참조바라며, 구조 및 이용상황 등으로 보아 토지가치에 미치는 영향은 별무함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건으로서, 외벽 및 내벽: 판넬잇기 마감 등 건물높이 5.1m 바닥: 에폭시 마감 등 창호: 샷시창호 기호4: 벽돌조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 적벽돌붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지붙임 마감 등 창호: 샷시창호임. 블록조 슬래브지붕 단층 부속변소: 현황멸실

이용상태

기호2: 제조업소로 이용중임. 기호4: 사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

지적도 및 건물개황도 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 기호(4) 블록조 슬래브지붕 단층 부속변소는 현황 멸실상태임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함.
-목록 4번은 사무실로 이용중이며, 부속조표 제12-2-1561호 블록조 슬래브지붕 단층변소는 현황상 멸실상태 임.

AI 물건분석

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 부산서부지원 2024타경4095 (2)

소재지: 부산광역시 강서구 대저2동 480-10

신규 도로명 주소: 부산광역시 강서구 울만로25번길 97 (대저2동)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (등기부상 채권자는 부산은행)

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 317.00㎡ (약 95.90평)

토지 지분: 317.00㎡ (약 95.90평)

건물 면적: 101.86㎡ (약 30.81평)

건물 지분: 101.86㎡ (약 30.81평)

건물 제시외 면적: 25.10㎡ (약 7.59평) - 블록조 슬래브지붕 단층 변소 (현황 멸실 상태)

건물 구조: 기호2 (철골조 샌드위치판넬지붕 단층), 기호4 (벽돌조 슬래브지붕 단층)

주요 용도: 제2종 근린생활시설

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 478,004,560원

총 등기부 채권액: 1,385,048,664원

일괄매각: 토지와 건물을 함께 매각하며, 제시외 건물(멸실 상태의 변소)도 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 지역 특성

본건은 부산광역시 강서구 대저2동 '설만경로당' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 제조업소, 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 산업 및 주거 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하며, 남측으로 노폭 약 8m 내외, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다. (버스 노선 58-1, 8, 8-1, 911, 912, 123, 127, 1004, 강서구7-2, 강서구15 등 이용 가능 - 검색 결과 참조)

2.3. 토지 이용계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 비행안전제5구역(전술) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 일부 토지가 도로에 저촉되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 현황

등기부상 소유권은 주식회사 승일산업(2008-04-02 소유권 이전)에게 있으며, 그 이전 소유자는 조인환입니다.

3.2. 부채 현황 (권리분석)

본건에는 다수의 근저당권이 설정되어 있으나, 말소기준권리(2008-04-02 부산은행 근저당권) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 총 등기부 채권액은 약 13억 8천 5백만원에 달합니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 임차인이 존재하더라도 대항력이 없거나, 배당을 통해 전액 변제받거나, 임의경매 신청 채권자(부산은행)가 임차인의 보증금을 인수하지 않는 조건으로 경매가 진행됨을 의미합니다. 다만, 목록 4번 건물은 사무실로 이용 중이라는 점은 확인됩니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.4. 말소기준 권리 및 소멸 예정 권리

말소기준권리는 2008년 4월 2일 접수된 부산은행의 근저당권입니다. 이 권리보다 후순위인 모든 권리(다른 근저당권, 가압류 등)는 본 매각 절차를 통해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권성 분석

본건이 위치한 강서구 대저2동 일대는 제조업소, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 주변에는 산업 시설과 일부 주거 시설이 분포하고 있습니다. 이는 해당 지역이 산업 활동 중심지로서의 특성을 가지고 있음을 시사합니다.

4.2. 업종 적합성

현재 본건의 건물 일부는 제조업소 및 사무실로 이용 중입니다. 제2종 근린생활시설 용도로 등록되어 있어 제조업, 사무실, 창고 등 다양한 용도로의 활용이 가능합니다. 인근 유사 물건(공장, 창고, 근린생활시설)들의 매매 사례를 볼 때, 본 물건도 유사한 업종에 적합할 것으로 판단됩니다. (결과 참조)

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 주거 환경

주변은 제조업소, 공장, 농경지가 혼재되어 있어 상업 시설이나 주거 편의 시설이 밀집된 지역은 아닙니다. 다만, 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 교통은 이용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지 이용 계획상 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 비행안전제5구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 건축, 증축, 용도 변경 등에 대한 규제가 있을 수 있습니다. 또한, 토지 일부가 도로에 저촉되어 있어 건축 시 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 물건 자체의 하자

건물 감정평가 요항표에 따르면, 부속건물인 블록조 슬래브지붕 단층 변소가 현황상 멸실 상태입니다.

6.3. 기타 잠재적 위험

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 점유자가 있는 경우 정확한 임대 조건 및 계약 관계를 추가적으로 확인해야 할 수 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 명도 관련 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 대저2동에 위치한 토지 및 건물의 일괄 매각 건입니다. 토지는 제1종일반주거지역 등에 속하며, 건물은 제2종 근린생활시설 용도로 제조업소 및 사무실로 이용 중입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 인수할 권리가 없어 비교적 명확합니다. 다만, 비행안전구역 및 역사문화환경보존지역 등 토지 이용 제한 사항과 멸실된 부속 건물이 존재한다는 점은 유의해야 합니다. 주변 환경은 산업 시설과 농경지가 혼재된 지역입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 관리가 용이합니다.

* 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수합니다.

* 제조업소, 사무실, 창고 등으로 활용 가능한 제2종 근린생활시설 용도입니다.

* 강서구는 물류 및 산업의 중심지로 발전 가능성이 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 478,004,560원

주변 유사 물건의 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 면적, 용도, 입지 조건 및 현황을 감안하여 감정가를 기준으로 적정 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 유사 물건들의 평당 가격은 약 650만원 ~ 1300만원 이상으로 형성되어 있으나 (검색 결과 참조), 본건의 구체적인 입지, 상태, 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 수준인 4억 7천만원대에서 5억 2천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 일반적인 분석이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 권리 분석 전문가의 추가 검토, 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.