나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경4439 [1] 부산광역시 북구 구포동 926-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "구남초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생
활시설 및 소규모 점포, 상업용 건물, 주상용 건물, 중소규모 공동주택, 단독주택 등으로
형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 부산지하철2호선(구명역, 구남역)이
소재하여 대중교통사정 무난시됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 약 9미터 폭의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(가로구역별건축물 최고 높이: 기준높이의 120%).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 블록조 슬래브지붕 2층(사용승인일:1985.06.29)으로,

외벽 : 타일붙임 및 몰탈위페인팅 마감,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

주택 및 근린생활시설로 등재되어 있으며 1층(상호명:현대종합건축,부경에어컨,과일판매점,
2층(상호:운암선원)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물 1층에 부합물 혹은 종물로 판단되는 제시외건물(별첨 지적 및 건물개황도 참조)이
소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기타 : 본건 건물은 현장 조사시 지적도면에 의거하여 간이한 방법에 의한 개략적인 실측시,
인접필지(1172-42번지(구거, 국유지), 926번지)에 걸쳐 소재하고있는 것으로 판단되며, 필지별 정확한 경계확인
은 전문적인 측량에 의하여야 할 것으로 사료됨.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 포함.
-1번 목록 지분매각.
-공유자의 우선매수신고는 1회애 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수신고권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).
-1번 목록은 주상용 건부지로 이용중이며, 남동쪽으로 약 9미터 폭의 포장도로에 접하고 있음.
-2번 목록은 주택 및 근린생활시설로 1층(상호: 현대종합건축, 부경에어컨, 과일판매점), 2층(상호: 운암선원)으로 이용중임.
-본건 건물은 지적도면에 의거하여 간이한 방법으로 개략적인 실측시, 인접필지(1172-42번지(구거, 국유지), 926번지)에 걸쳐 소재하고 있는 것으로 추정됨(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

부산서부지원 2024타경4439 (1)

2.2. 소재지

부산광역시 북구 구포동 926-4

2.3. 용도

근린주택 (근린생활시설 및 주택)

2.4. 감정가

152,900,500원

2.5. 면적

* 토지면적: 320.00㎡ (약 96.8평)

* 건물면적: 302.08㎡ (약 91.4평)

* 건물 제시외면적: 39.00㎡ (약 11.8평)

2.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각 (단, 1번 목록은 지분매각)

2.7. 경매구분

부동산 임의경매

2.8. 채권자

구OOOOOOO

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 구포동 소재 "구남초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 소규모 점포, 상업용 건물, 주상용 건물, 중소규모 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 부산지하철 2호선(구명역, 구남역)이 소재하여 대중교통 사정이 무난합니다.

3.3. 도로상태

본건은 남동측으로 약 9미터 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 (가로구역별 건축물 최고 높이: 기준 높이의 120%).

3.5. 혐오시설 여부

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 외부 검색을 통한 확인은 제한됩니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 구남신용협동조합 근저당 (토지, 을4, 2000-06-02, 112,000,000원) 및 (건물, 을3, 2014-09-26, 60,000,000원).

* 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부상 다수의 지분 이전 등기 기록이 확인되며, 현재 소유권은 김순애 외 3명으로 추정됩니다. 건물 등기부상 소유권은 임재화에서 김순애(상속)로 이전되었습니다.

* 등기부상 채권 총액은 토지 629,860,000원, 건물 76,260,000원으로 총 706,120,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

* 김 : 보증금 15,000,000원, 차임 330,000원, 전입 2019-07-18, 배당신고 2024-12-11. 대항력 없음.

* 심 : 보증금 25,000,000원, 차임 80,000원, 전입 2013-06-03, 확정 2025-12-18, 배당신고 2024-12-11. 대항력 있음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2008-02-13. 대항력 있음. (주의: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있어 인수 가능성 검토 필요)

* 임 : 보증금 8,000,000원, 차임 270,000원, 전입 2022-02-16, 배당신고 2024-12-03. 대항력 없음.

* 장 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2018-07-26, 확정 2018-08-01, 배당신고 2024-12-23. 대항력 없음.

4.3. 인수되는 권리/보증금

* 인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준).

* 대항력 있는 임차인(심경순, 이영란)은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

4.4. 특이사항

* 공유자 우선매수 신고 가능.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 구포동은 부산 북구의 중심 지역 중 하나로, 구남초등학교 인근에 위치하며 근린생활시설과 주택이 혼재된 준주거지역입니다. 주변 상업 및 주거 시설이 발달하여 비교적 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

5.2. 주변 시세 분석 (JSON 정보 기반)

제공된 최근 매매 정보는 주로 '다세대' 주택의 단위 거래 사례로, 전용면적 49.93㎡ ~ 81.67㎡ 범위에서 3,500만원 ~ 8,000만원 사이의 거래가 있었습니다. 이는 해당 지역의 소규모 주택 단위 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 그러나 본건은 단독 건물(근린주택)로, 토지 면적이 320.00㎡에 달하며 주상복합 형태로 이용되고 있어, 위 다세대 빌라의 개별 단위 거래가와 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가(152,900,500원)는 전체 건물 및 토지에 대한 평가로, 개별 시세보다는 해당 물건의 총 가치를 반영하는 것으로 판단됩니다.

5.3. 건물 이용 현황

건물은 1층에 현대종합건축, 부경에어컨, 과일판매점 등 근린생활시설로, 2층에 운암선원(주택)으로 이용 중입니다. 이는 주거와 상업 기능을 겸하는 일반적인 근린주택의 형태를 띠고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

구남초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 교통

부산지하철 2호선 구명역과 구남역을 도보 또는 근거리 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

6.3. 편의시설

주변 상업지역에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

6.4. 건물 노후도

건축물은 1985년 6월 29일 사용승인되어 준공 후 약 39년 경과되었습니다. 시멘트 블록조 슬래브지붕 2층 건물로, 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 1번 목록 지분매각

'매각대상: 토지/건물일괄매각'으로 표기되어 있으나, '1번 목록 지분매각'이라는 문구는 본 물건이 전체 부동산의 소유권이 아닌 일부 지분만을 매각하는 것일 수 있음을 시사합니다. 만약 지분 매각이라면, 낙찰자는 해당 부동산의 전체 소유권을 갖지 못하고 다른 공유자와 함께 소유하게 되므로, 향후 재산권 행사 및 처분에 심각한 제약이 따를 수 있는 매우 중대한 위험 요소입니다.

7.2. 건물 경계 불확실성

본건 건물은 지적도면상 인접 필지(구거, 국유지 등)에 걸쳐 소재할 가능성이 추정됩니다. 정확한 경계 확인을 위해서는 전문적인 측량이 필요하며, 이는 추후 법적 분쟁이나 재산 가치 하락으로 이어질 수 있는 위험입니다.

7.3. 대항력 있는 임차인

심경순(보증금 25,000,000원), 이영란(보증금 0원) 임차인은 대항력이 있어, 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 및 임대차 관계를 인수해야 할 수 있습니다. 특히 이영란 임차인은 보증금이 미상이므로, 인수 금액 및 조건 등을 면밀히 확인해야 합니다.

7.4. 공유자 우선매수 신고

동일 지분을 가진 공유자가 최고가 매수신고인과 동일한 금액으로 우선하여 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 이는 낙찰이 되더라도 계약이 무효화될 수 있는 가능성입니다.

7.5. 임대 관계 미상

토지 및 건물의 임대 관계가 파악되지 않아, 실제 임대 수익을 정확히 예측하기 어렵습니다. 이는 투자 수익률 산정에 불확실성을 더합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 구포동에 위치한 근린주택으로, 지하철역 인근의 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 1층 상가와 2층 주택을 통한 임대 수익 창출이 기대되는 부동산입니다. 그러나 '1번 목록 지분매각' 가능성과 건물 경계의 불확실성, 대항력 있는 임차인의 존재 등 다수의 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 특히 지분 매각 여부는 본 건의 투자 가치 및 실익에 결정적인 영향을 미치므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 해당 위험 요소들을 명확히 파악하고 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

9. 투자 포인트

* 주상복합 형태의 건물로, 주거용 및 상업용 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 부산 지하철 2호선 역세권에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 구포동 지역의 안정적인 주거 및 상업 환경을 기반으로 한 수익형 부동산으로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

* 위험 요소를 충분히 고려하고 적정 가격으로 낙찰받는다면, 장기적인 관점에서 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 152,900,500원입니다.

'1번 목록 지분매각' 가능성, 건물 경계 불확실성, 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상 임차인)의 존재, 공유자 우선매수 신고 등의 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

주변 다세대 빌라 시세는 참고 자료로 활용하되, 본건은 단독 건물로서의 개별 가치 평가가 중요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서, 위험 요소를 충분히 할인한 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 대략 130,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 거친 후 최종 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.