나이스옥션 법원경매 마산 2025타경169 [3] 경상남도 함안군 산인면 입곡리 1051-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 산인면 입곡리 소재‘입곡동회관’남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1)~(3),(5)~(9) : 평탄한 사다리형의 토지로서 건축신고 후 공사 중단된 부지입니다.

일련번호(4) : 평탄한 사다리형의 토지로서, 도로예정지입니다.

인접 도로상태

일련번호(1)~(5),(6)~(9) : 본건 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접합니다.

일련번호(6) : 본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 일련번호(4)인 도로예정지와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)~(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>입니다.

일련번호(6),(7),(9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

(ㄱ)철근콘크리트조 슬래브지붕 단층(건축중인 건물) : 약 96.2㎡

공부와의 차이

공부상 지목은 '답'이나 현황 건축신고후 공사 중단된 부지(일련번호 1~3, 5~9) 및 도로예정지(일련번호 4)입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.

기 타 :
ㆍ일련번호(2),(5),(6)~(9) 지상에 철거 등이 용이한 건축구조물(거푸집) 및 일련번호(6) 지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 및 건축자재 등이 소재하는 바, 경매 진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

ㆍ본건 지상에 활잡목 등이 자생하고 있으나, 장기간 관리되지 아니하여 별도의 경제적 가치가 낮은 점 및 일반적인 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 목록3,4,5,6은 농지취득자격증명 필요하고(미제출시보증금몰수), 함안군으로부터 건축신고 후 착공단계에서 중단되어 있는 토지로서, 이에 관해 매수인은 입찰시 신고내역, 승계가능 여부 등을 재확인해야함. 목록5,6 지상에 철거 등이 용이한 건축구조물(거푸집), 컨테이너 박스 및 건축자재 소재하고(매각제외), 지상 소재 활잡목 등은 토지가격에 포함되었음. 목록10은 공사중단 된 건물로 제반설비공사가 완료되지 않은 상태로 건축법상 사용승인 받지 않은 건물임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 마산지원 2025타경169 (3)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한림농업협동조합 (자료상 채권자 정보는 다양하게 표기될 수 있으나, 경매 개시 결정 등기 상 채권자로 확인됨)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 소재지

* 주소: 경상남도 함안군 산인면 입곡리 1051-5

* 토지면적: 1648.00㎡ (약 498.52평)

* 건물면적: 97.45㎡ (약 29.48평) - 공부상 면적. 감정평가 요약에는 제시외 약 96.2㎡ (약 29.10평)의 건축중인 건물이 포함되어 있습니다.

* 용도: 현황은 건축 중단된 부지 및 미사용승인 건물 상태이나, 용도는 단독주택으로 분류될 수 있습니다.

1.3. 감정평가액

* 감정가: 393,378,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 경상남도 함안군 산인면 입곡리 소재 '입곡동회관' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 인근에 입곡군립공원 및 입곡저수지가 있어 자연 환경이 비교적 양호합니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통입니다.

* 인근 도로의 교통량은 많지 않은 편으로 파악됩니다.

2.3. 도로상태

* 본건 북서측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

* 일부 토지(일련번호 4)는 도로 예정지이며, 본건 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로 예정지와 접합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 생산관리지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(200m), 접도구역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부: 소유권 이전(이용숙, 배종영) 후 근저당(말소기준권리) 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존(배종영) 후 임의경매 개시 결정이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리: 2020년 2월 24일 접수된 근저당 (농업협동조합자산관리회사)입니다.

* 등기부채권 총액: 토지 및 건물에 설정된 채권 총액은 약 1,509,743,979원 (876,000,000원 + 633,789,360원)으로 파악됩니다. (건물 등기부상 채권액은 673,243,979원으로 표기되어 있으나, 경매 개시 채권자인 한림농업협동조합의 채권액이 더 중요합니다.)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 자료상 지상권 개요는 없으나, 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인 현황에 따른 인수 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

* 임대관계: 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 주변 지역의 단독/전원주택 매매 사례를 볼 때, 토지 면적 약 150~200평에 신축 또는 최근 건축된 주택의 경우 3억 5천만원에서 5억 5천만원 이상에 거래되고 있습니다.

* 토지 자체의 경우, 계획관리지역 토지가 평당 약 25만원 (공시지가 기준) 또는 37만원 수준에 거래되는 사례가 있습니다. 생산관리지역의 토지 시세는 계획관리지역보다 다소 낮을 수 있으나, 건축 가능성을 고려할 때 평당 15만원 ~ 25만원 선으로 추정해 볼 수 있습니다.

* 본건은 건축 중단된 상태이며, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 건축 부지인 점을 고려하면, 완성된 주택이나 순수 토지 시세와는 차이가 있습니다. 미완성 건축물의 가치는 매우 낮게 평가되거나, 철거 비용을 고려해야 할 수도 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

* 본건은 생산관리지역으로 건축이 가능하나, 농지취득자격증명 및 건축 관련 법규 준수 여부가 중요합니다.

* 인근 입곡군립공원 등 자연 환경은 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인근에 '입곡동회관'이 있으며, 더 큰 규모의 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 함안군청 소재지인 가야읍 또는 인근 창원/마산 생활권으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. 함안군청 소재지까지는 차량으로 약 10분 또는 20분 거리로 접근 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

* 검색 결과, 인근에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 농경지 및 임야 지역의 특성상 민감한 시설이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 중복 병합 사건으로, 여러 채권자의 권리가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

* 등기부채권 총액이 감정평가액을 크게 상회하므로, 채권 회수를 위한 적극적인 경매 진행 가능성이 있습니다.

6.2. 물건 관련 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 3, 4, 5, 6은 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다. 해당 토지의 지목이 '답'이므로, 매수인은 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 건축 중단 상태: 함안군으로부터 건축 신고 후 착공 단계에서 중단된 토지로서, 매수인은 입찰 전 신고 내역, 승계 가능 여부, 건축 관련 법규 준수 여부 등을 재확인해야 합니다. 공사 중단 건물(목록 10)은 제반 설비가 완료되지 않았고 건축법상 사용 승인을 받지 못한 상태입니다.

* 제시외 물건: 목록 5, 6 지상에 철거 용이한 건축구조물(거푸집), 컨테이너 박스 및 건축 자재가 소재하나, 이는 매각에서 제외되었습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 건축 신고 후 공사 중단된 부지 및 도로 예정지입니다.

* 장기 방치: 장기간 관리되지 않은 활잡목 등이 자생하고 있으며, 이는 토지 가격에 포함되어 평가되었으나, 관리 상태에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대관계 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 입곡군립공원, 입곡저수지 인근의 자연 친화적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 생산관리지역으로 건축 가능성이 있으며, 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 개발 또는 주거 계획이 가능합니다.

* 농지취득자격증명 취득 가능자에게는 상대적으로 낮은 가격에 넓은 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 함안군 산인면 입곡리에 위치한 토지 및 건축 중단 건물 경매 물건입니다. 약 498.5평의 넓은 생산관리지역 토지와 약 58.5평 규모의 건축 중단/미사용승인 건물이 일괄 매각 대상입니다. 감정가는 3억 9천 3백여만원이지만, 주변 시세 및 물건 상태를 고려할 때, 현재 미완성 상태와 건축 관련 제반 문제(신고, 승인, 농지취득자격증명 등)로 인해 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮을 것으로 예상됩니다. 특히 농지취득자격증명 취득 여부가 매수 결정의 가장 중요한 요소 중 하나가 될 것입니다. 건축 중단 상태의 건물을 신축 또는 대수선해야 하는 경우, 상당한 추가 비용과 시간이 소요될 것으로 예상되므로, 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 높은 채권 총액과 복합적인 권리 관계, 그리고 물건 자체의 하자 사항들을 종합적으로 고려할 때, 투자자는 상당한 주의와 신중함이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

* 시장 분석:

* 토지 가치: 약 498.5평의 생산관리지역 토지를 평당 15만원 ~ 25만원으로 추정 시, 토지 가치는 약 7,477만원 ~ 12,462만원으로 산정됩니다.

* 건축물 가치: 현재 건축 중단 및 미사용승인 상태의 건축물은 시장에서 가치가 거의 없거나, 철거 비용을 고려해야 합니다. 완성 시점을 가정하더라도, 상당한 공사 비용과 시간이 필요하므로, 현재 상태에서의 가치는 매우 낮게 평가될 수 있습니다. 주변의 완성된 전원주택 시세(3억 5천만원 ~ 5억 5천만원)와 비교했을 때, 미완성 건물에 높은 가치를 부여하기는 어렵습니다.

* 총 시장 가치 추정: 토지 가치와 미완성 건축물의 잠재적 가치(혹은 철거 비용 고려)를 합산하여 보수적으로 추정할 때, 본건의 시장 가치는 약 1억 3천만원 ~ 2억 3천만원 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가(3억 9,337만 8천원)는 완성된 주택이나 잘 관리된 토지의 가치를 반영한 것으로 보이며, 현재 물건 상태와 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 건축 재개 비용 및 불확실성)를 고려할 때, 감정가 대비 낮은 가격에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 2억 5천만원 ~ 3억 2천만원

* 고려사항:

* 농지취득자격증명 발급이 확실한 경우에만 이 가격대를 고려할 수 있습니다.

* 건축 재개 및 완료에 소요될 예상 비용, 추가적인 법규 검토 비용 등을 감안하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주변 시세 및 경매 참여자들의 성향에 따라 변동될 수 있습니다.

* 본 예상가는 정보를 기반으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.