나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31983 [4] 경상북도 성주군 가천면 동원리 204 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 (1), (2) 경상북도 고령군 개진면 오사리 소재 "오사2리마을회관" 북서측 원거리에 위치하며, 부근 일 대는 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (3) 경상북도 고령군 개진면 직리 소재 "직1리마을회관" 북동측 원거리에 위치하며, 부근 일대는 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (4) 경상북도 고령군 쌍림면 용리 소재 "용소못" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 , 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (5), (6) 경상북도 성주군 가천면 동원리 소재 "동원1리복지회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대 는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (7), (8) 경상북도 성주군 금수강산면 영천리 소재 "영천리회관" 북서측 원거리에 위치하며, 부근 일 대는 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 (1), (2) 본건 및 본건 인근까지 개설된 임도 등을 통해 접근가능하며, 취락과의 거리 등 제반 교통 사정은 다소 불편시됨. 기호 (3) 본건까지 차량 접근 불가능하며, 도보 이동 등도 상당히 곤란하며, 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 불편시됨. 기호 (4) 본건 인근까지 차량 접근 가능하나, 임도의 개설상태 등 제반 교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (5) 본건까지 일반 농기계 등 출입 가능하며 인근 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 보통시됨. 기호 (6) 본건까지 농기계 등 접근 불가능하며, 인근 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 보통시됨. 기호 (7), (8) 본건 인근까지 개설된 임도 등을 통해 접근가능하며, 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 다 소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 남동측 하향 완경사 지대내 세장형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (2) : 남동측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (3) : 북서측 하향 급경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (4) : 남측 하향 경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (5) : 북측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 농경지로 이용중임. 기호 (6) : 북측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 묵전(임지화상태)으로 이용중임. 기호 (7) : 남동측 하향 경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (8) : 남동측 하향 경사 지대내 세장형의 토지로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 (1) : 본건 북측으로 개설된 임도를 통해 접근가능함. 기호 (2) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (3) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (4) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (5) : 본건 북동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 농로를 통해 접근가능함. 기호 (6) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (7) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (8) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1), (2) 농림지역 가축사육제한구역(1000m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산 지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 기호 (3) 농림지역 가축사육제한구역(1000m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사 육제한구역(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(UFM100)<산지 관리법>, 임업용산지(UFM110)<산지관리법>, 기호 (4) 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지 <산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지(UFM200)<산지관리법>, 기호 (5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호 (6) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지, 기호 (7) 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 기호 (8) 농림지역 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 (4), 기호 (7), (8) 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 본건 토지의 사용 수익이 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

기호 (6)의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "묵전(임지화)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수)
매각 대상 아닌 비닐하우스 존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31983 (4)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOO

감정가: 127,411,200원

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경상북도 성주군 가천면 동원리 204

용도: 전

토지면적: 2,016.00㎡ (약 610평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

특이사항: 분묘기지권, 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수)

매각 대상 아닌 비닐하우스 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

해당 물건은 경상북도 성주군 가천면 동원리 204에 위치하고 있으며, 주변 일대는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 인근에 "동원1리복지회관"이 있으며, 지역은 대체로 조용하고 한적한 농촌 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 일반 농기계의 출입이 가능하며, 인근 취락과의 거리 등 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 북동측으로는 폭 약 2.5미터 내외의 농로를 통해 접근 가능합니다. 다만, 일부 지적도상 맹지로서 인접지를 경유해야 하는 구간도 있을 수 있습니다.

2.3. 주변 시설 및 편의시설

성주군 가천면 동원리는 주로 농업 활동이 이루어지는 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 농협, 마을회관 등 기본적인 편의시설이 위치할 가능성이 높습니다. 인근 지역으로는 가야산 국립공원, 포천계곡 등이 있어 자연환경을 즐길 수 있는 접근성이 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

현재 검색된 정보만으로는 해당 주소지 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급된 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 성주군 내 일부 지역에서는 생활폐기물 처리 시설, 바이오가스 시설 등이 설치되어 있으며, 이와 관련된 주민 반발이나 갈등 사례가 보도된 바 있습니다. 본 물건지와 직접적인 연관성은 없으나, 지역 개발 계획 및 환경 시설 설치 동향은 주시할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전: 정창기(1983년), 정광석(2007년)

* 말소기준권리: 근저당권 (고령군산림조합, 2018-07-03, 208,000,000원)

* 기타 권리: 근저당권, 지상권 설정, 근저당권 공동담보 목록 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소된 것으로 확인됩니다.

* 임의경매 개시: 고령군산림조합 (2025-10-28, 199,985,967원) - 본 경매의 근거가 된 권리입니다.

* 총 등기부채권액: 288,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 문구가 있으나, 등기부상 지상권은 말소된 것으로 확인되어, 실제 인수되는 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원. 임차인 현황에 대한 별도 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

성주군 가천면 동원리 일대는 주로 농업 활동이 이루어지는 농촌 지역으로, 복잡한 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포나 농협, 마을회관 등이 중심을 이룰 것으로 예상됩니다. 인근 지역에 관광지(가야산, 포천계곡 등)가 있어 일부 관광객을 대상으로 하는 식당, 카페 등이 있을 수 있으나, 일반적인 상업 지역의 활성화된 상권과는 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

본 물건지가 위치한 성주군 가천면은 농촌 지역으로, 편의시설은 대규모 도시 지역에 비해 제한적입니다. 농협, 마을회관, 소규모 마트 등 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 의료 시설, 금융 시설 등은 인근 읍·면 소재지로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육 및 문화 시설

주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설의 접근성은 해당 지역의 인구 밀집도에 따라 달라질 수 있습니다. 문화 시설로는 가야산 국립공원, 독용산성 등 역사·자연 유적이 있어 지역 특색을 느낄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본건 토지의 기호 (4), (7), (8) 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하고 있으며, 이는 토지의 사용 수익에 영향을 미치고 있습니다. 분묘기지권은 해당 토지의 사용에 제한을 발생시킬 수 있는 중요한 권리이므로, 명확한 법적 검토 및 해결 방안이 요구됩니다.

6.2. 농지취득자격증명

본 건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으며, 발급 요건(농업 경영 계획 등)을 사전에 철저히 확인해야 합니다. 농지법에 따라 자경 또는 영농 목적으로 농지를 취득하려는 자에게 발급되며, 주말·체험영농 목적의 경우에도 자격 요건이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한 및 현황

* 토지이용계획: 농림지역, 보전관리지역, 보전산지, 임업용산지, 성장관리계획구역 등 다양한 용도지역 및 산지 관련 규제를 받고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 공부상 지목은 "전"이나, 현황은 "묵전(임지화)" 상태로 이용 중입니다. 이는 농지로서의 실질적인 이용 가치나 재배 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 비닐하우스: 매각 대상이 아닌 비닐하우스가 존재한다는 점은 점유 관계나 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 접근성 및 맹지 가능성

일부 지적도상 맹지로 인접지를 경유해야 하거나, 차량 접근이 다소 불편한 구간이 있을 수 있어, 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 성주군 가천면 동원리에 소재한 농지로, 감정가는 1억 2천7백만 원대입니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 현황 "묵전(임지화)" 상태, 연고자 미상의 분묘로 인한 분묘기지권의 존재, 농지취득자격증명 필수 발급 등은 주요한 리스크 요인으로 작용합니다. 또한, 농림지역, 보전산지 등 토지이용 규제가 존재하며, 일부 맹지 가능성 및 비닐하우스의 존재도 고려해야 합니다. 농촌 지역의 특성상 주변 상권 및 생활 편의시설은 제한적일 수 있으나, 자연환경은 비교적 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 2,016㎡ (약 610평)의 비교적 넓은 농지 면적을 확보할 수 있습니다.

* 농촌의 자연환경: 가야산, 포천계곡 등 주변의 우수한 자연경관은 전원생활이나 주말농장 등으로의 활용 가능성을 시사합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 농지 규제 완화 또는 특별 계획 구역 지정 등 정책 변화에 따라 토지 활용도가 높아질 가능성을 배제할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰가의 70~80% 수준을 기준으로 하되, 본건의 잠재적 리스크 요인(분묘기지권, 농지취득자격증명 발급의 어려움, 토지 이용 제한, 묵전 상태 등)을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 임차인 보증금이 없으므로, 해당 사항은 입찰가 산정에서 제외됩니다. 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 토지 상태, 분묘 위치, 주변 현황 등을 면밀히 확인하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 지자체에 문의하는 것이 필수적입니다. 또한, 분묘기지권과 관련한 법률적 검토를 통해 발생할 수 있는 추가 비용 및 소송 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.