나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31983 [3] 경상북도 고령군 쌍림면 용리 산137 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 (1), (2) 경상북도 고령군 개진면 오사리 소재 "오사2리마을회관" 북서측 원거리에 위치하며, 부근 일 대는 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (3) 경상북도 고령군 개진면 직리 소재 "직1리마을회관" 북동측 원거리에 위치하며, 부근 일대는 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (4) 경상북도 고령군 쌍림면 용리 소재 "용소못" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 , 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (5), (6) 경상북도 성주군 가천면 동원리 소재 "동원1리복지회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대 는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (7), (8) 경상북도 성주군 금수강산면 영천리 소재 "영천리회관" 북서측 원거리에 위치하며, 부근 일 대는 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 (1), (2) 본건 및 본건 인근까지 개설된 임도 등을 통해 접근가능하며, 취락과의 거리 등 제반 교통 사정은 다소 불편시됨. 기호 (3) 본건까지 차량 접근 불가능하며, 도보 이동 등도 상당히 곤란하며, 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 불편시됨. 기호 (4) 본건 인근까지 차량 접근 가능하나, 임도의 개설상태 등 제반 교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (5) 본건까지 일반 농기계 등 출입 가능하며 인근 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 보통시됨. 기호 (6) 본건까지 농기계 등 접근 불가능하며, 인근 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 보통시됨. 기호 (7), (8) 본건 인근까지 개설된 임도 등을 통해 접근가능하며, 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 다 소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 남동측 하향 완경사 지대내 세장형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (2) : 남동측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (3) : 북서측 하향 급경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (4) : 남측 하향 경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (5) : 북측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 농경지로 이용중임. 기호 (6) : 북측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 묵전(임지화상태)으로 이용중임. 기호 (7) : 남동측 하향 경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (8) : 남동측 하향 경사 지대내 세장형의 토지로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 (1) : 본건 북측으로 개설된 임도를 통해 접근가능함. 기호 (2) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (3) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (4) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (5) : 본건 북동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 농로를 통해 접근가능함. 기호 (6) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (7) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (8) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1), (2) 농림지역 가축사육제한구역(1000m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산 지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 기호 (3) 농림지역 가축사육제한구역(1000m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사 육제한구역(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(UFM100)<산지 관리법>, 임업용산지(UFM110)<산지관리법>, 기호 (4) 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지 <산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지(UFM200)<산지관리법>, 기호 (5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호 (6) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지, 기호 (7) 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 기호 (8) 농림지역 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 (4), 기호 (7), (8) 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 본건 토지의 사용 수익이 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

기호 (6)의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "묵전(임지화)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

입목포함평가
지상소재 분묘를 위하여 분묘기지권 성립여지 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 대구서부지원 2025타경31983 (3)

소재지: 경상북도 고령군 쌍림면 용리 산137

용도: 임야

감정가: 187,638,000원

토지면적: 34,116.00㎡ (약 10,320.54평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고령군산림조합 (등기부 기재사항에 근거)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 고령군 쌍림면 용리 일대에 위치하며, 감정평가서상 여러 필지(기호 1~8)로 구분되어 평가되었습니다. 이들 필지는 오사2리마을회관, 직1리마을회관, 용소못, 동원1리복지회관, 영천리회관 등의 인근 지역에 분포하고 있으며, 주변 지역은 주로 임야, 농경지, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

교통 여건은 필지별로 상이합니다. 일부 필지는 임도를 통해 접근 가능하나 취락과의 거리가 있어 다소 불편하며, 일부 필지는 차량 접근이 매우 곤란하거나 도보 이동이 어려운 상황입니다. 반면, 일부 필지는 인근까지 차량 접근이 가능하거나 농기계 출입이 가능한 수준으로, 전반적으로 교통 사정이 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상태

대부분의 필지(기호 2, 3, 4, 6, 7, 8)는 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근 가능합니다. 기호 (1)은 북측 임도를 통해 접근할 수 있으며, 기호 (5)는 북동측 폭 약 2.5미터 내외의 농로를 통해 접근이 가능합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본 물건은 농림지역, 계획관리지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 성장관리계획구역 등 여러 법률에 의한 제한사항이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리인 근저당권(고령군산림조합, 2018.06.28. 접수, 208,000,000원)보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 경매로 인해 근저당권, 지상권설정공동담보, 임의경매 등 등기된 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다. 소유권이전 내역으로는 송숙자(2003.02.21.) 및 정광석(2007.04.10.)의 등기가 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 임차인은 없으며, 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 임야 및 농경지가 주를 이루는 농림지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업용 부동산의 상권 분석과는 다소 차이가 있습니다. 주변 지역은 농업 활동과 자연 환경 중심으로 형성되어 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

고령군 쌍림면 지역은 딸기, 양파, 마늘 등 농산물 특화 지역이며, 농촌 체험 관광과 역사 문화 자원(개가마을, 반룡사 등)이 발달해 있습니다. 향후 지역 개발 계획 및 임업적 가치 상승 가능성에 따라 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 기반

직접적인 편의시설이나 생활 기반 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 주변 지역은 농경지와 임야가 분포하며, 가장 가까운 취락 지역과의 거리 등을 고려할 때 생활 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

주변에는 마을회관, 농경지, 단독주택, 임야 등이 분포하고 있습니다.

5.3. 혐오시설

제공된 정보 및 관련 지역 조사 결과, 본 물건 인근에서 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

기호 (4), (7), (8) 필지 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하고 있으며, 이로 인해 토지의 사용 수익에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 분묘기지권 성립 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 맹지 및 접근성

본 물건의 다수 필지가 지적도상 맹지로서 인접 토지를 경유해야 접근이 가능하며, 일부 필지는 차량 접근이 매우 어렵거나 도보 이동이 곤란하여 접근성이 떨어집니다.

6.3. 산지 규제

본 토지는 농림지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

기호 (6) 필지의 경우, 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '묵전(임지화 상태)'으로 이용 중이어서 공부와 현황의 차이가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 고령군 쌍림면 용리 일대에 위치한 넓은 면적의 임야로, 총 34,116㎡ 규모입니다. 감정가는 1억 8천7백여만 원 수준이며, 임의경매로 진행됩니다. 권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 일부 필지에 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 다수의 필지가 맹지이고 접근성이 다소 불편한 점, 산지 관련 규제, 공부와 현황의 차이 등이 주요 리스크 요인으로 고려됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회.

* 고령군 쌍림면 지역의 농업적 가치 및 잠재적인 지역 개발 가능성.

* 산림 자원 또는 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 위에서 언급된 물건의 가치, 잠재적 리스크, 시장 상황, 개별 입찰자의 투자 성향 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히 분묘기지권, 맹지, 접근성 등 리스크 요인을 충분히 검토한 후 결정하는 것이 중요합니다. 인수 보증금이 없어 낙찰가 외 추가적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.