나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31983 [2] 경상북도 고령군 개진면 직리 산49 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 (1), (2) 경상북도 고령군 개진면 오사리 소재 "오사2리마을회관" 북서측 원거리에 위치하며, 부근 일 대는 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (3) 경상북도 고령군 개진면 직리 소재 "직1리마을회관" 북동측 원거리에 위치하며, 부근 일대는 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (4) 경상북도 고령군 쌍림면 용리 소재 "용소못" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 , 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (5), (6) 경상북도 성주군 가천면 동원리 소재 "동원1리복지회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대 는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (7), (8) 경상북도 성주군 금수강산면 영천리 소재 "영천리회관" 북서측 원거리에 위치하며, 부근 일 대는 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 (1), (2) 본건 및 본건 인근까지 개설된 임도 등을 통해 접근가능하며, 취락과의 거리 등 제반 교통 사정은 다소 불편시됨. 기호 (3) 본건까지 차량 접근 불가능하며, 도보 이동 등도 상당히 곤란하며, 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 불편시됨. 기호 (4) 본건 인근까지 차량 접근 가능하나, 임도의 개설상태 등 제반 교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (5) 본건까지 일반 농기계 등 출입 가능하며 인근 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 보통시됨. 기호 (6) 본건까지 농기계 등 접근 불가능하며, 인근 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 보통시됨. 기호 (7), (8) 본건 인근까지 개설된 임도 등을 통해 접근가능하며, 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 다 소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 남동측 하향 완경사 지대내 세장형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (2) : 남동측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (3) : 북서측 하향 급경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (4) : 남측 하향 경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (5) : 북측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 농경지로 이용중임. 기호 (6) : 북측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 묵전(임지화상태)으로 이용중임. 기호 (7) : 남동측 하향 경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (8) : 남동측 하향 경사 지대내 세장형의 토지로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 (1) : 본건 북측으로 개설된 임도를 통해 접근가능함. 기호 (2) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (3) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (4) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (5) : 본건 북동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 농로를 통해 접근가능함. 기호 (6) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (7) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (8) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1), (2) 농림지역 가축사육제한구역(1000m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산 지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 기호 (3) 농림지역 가축사육제한구역(1000m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사 육제한구역(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(UFM100)<산지 관리법>, 임업용산지(UFM110)<산지관리법>, 기호 (4) 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지 <산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지(UFM200)<산지관리법>, 기호 (5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호 (6) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지, 기호 (7) 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 기호 (8) 농림지역 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 (4), 기호 (7), (8) 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 본건 토지의 사용 수익이 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

기호 (6)의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "묵전(임지화)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

입목포함평가
분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2025타경31983 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고령군산림조합 (등기부 요약 기반 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 고령군 개진면 직리 산49

용도: 임야

감정가: 109,130,700원

토지면적: 51,967.00㎡ (약 15,719.4평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

기타사항: 입목 포함 평가 (주의사항, 물건명세서 참고사항)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 개진면 직리에 소재하며, 인근 지역은 주로 임야로 형성되어 있음. 직1리 마을회관에서 북동측 원거리에 위치하는 것으로 파악됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 불가능하며, 도보 이동 또한 상당히 곤란한 상황임. 취락과의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통 여건이 매우 불편한 것으로 판단됨.

2.3. 도로상태

지적도상 맹지로서 인접 토지를 경유하여 접근이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 6월 28일 접수된 고령군산림조합 근저당권 (을3)임.

3.2. 총 등기부채권액

등기부상 채권 총액은 288,000,000원임.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않았음. (단, 물건명세서에 '지상권개요:' 항목이 있으나, 등기부에는 '을4: 지상권설정'으로 고령군산림조합 근저당권과 같은 날짜에 설정되었으나 말소 처리되었음.)

3.4. 인수되는 권리

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨 (인수 보증금 합계: 0원).

3.5. 임차인 현황

임차인 현황 관련 상세 정보는 제공되지 않았으며, 인수 보증금 합계가 0원이므로 특별한 임대차 관계는 없을 것으로 추정됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 순수 임야로, 상업 활동보다는 자연환경이 주를 이루는 지역임. 인근에 마을 회관이 있으나, 일반적인 상업 시설이나 편의 시설은 부족할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 접근성

본건의 소재지는 농림지역으로, 도시 지역에서 제공되는 일반적인 생활 편의 시설(병원, 학교, 대형마트 등)에 대한 접근성이 매우 낮음. 주변 마을과의 거리가 있어 생활 환경은 불편할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

본건 토지(기호 (4), (7), (8) 지상)에 연고자 미상의 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 가능성이 있음. 이는 토지의 사용 수익에 영향을 미칠 수 있는 중대한 리스크 요인임.

6.2. 맹지 및 접근성

본건은 지적도상 맹지이며, 차량 접근이 불가능하고 도보 이동도 매우 곤란한 교통 불편이 심각한 물건임.

6.3. 토지 이용 제한

본건은 농림지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있으며, 가축사육 제한구역 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재함. 이는 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있음.

6.4. 공부와의 차이

일부 기호(기호 (6))의 경우, 공부상 지목은 "전"이나 현황은 "묵전(임지화)" 상태임. 이는 본건 토지(직리 산49)와 직접적인 관련은 없을 수 있으나, 현황과 공부 간의 차이가 존재할 수 있음을 시사함.

6.5. 혐오시설

제공된 정보 내에서 주변 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 고령군 개진면 직리에 위치한 임야로, 감정가는 1억 913만 원 수준임. 토지 면적은 51,967㎡(약 15,719.4평)에 달하나, 차량 진입이 불가하고 도보 이동도 어려운 맹지로서 접근성이 매우 취약함. 또한, 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있어 토지 이용 및 개발에 큰 제약이 될 수 있음. 농림지역, 보전산지 등 다양한 개발 제한 사항도 존재함. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 특별한 목적(산림 활용 등)을 가진 투자자에게 적합할 수 있으며, 리스크 관리가 필수적인 물건임.

8. 투자 포인트

* 넓은 임야 면적 확보 가능.

* 산림 자원 활용 가능성 (입목 포함 평가).

* 인수되는 임차인 관련 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건은 입찰 보증금 인수 부담이 없으나, 접근성, 맹지, 분묘기지권, 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있음. 따라서 예상 입찰가는 감정가 대비 매우 신중한 접근이 필요하며, 추가적인 현장 조사 및 법률 전문가의 자문을 통해 신중하게 결정해야 함. 분묘 관련 문제 해결 비용, 진입로 확보 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.