나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31983 [5] 경상북도 성주군 가천면 동원리 671 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신라감정 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 (1), (2) 경상북도 고령군 개진면 오사리 소재 "오사2리마을회관" 북서측 원거리에 위치하며, 부근 일 대는 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (3) 경상북도 고령군 개진면 직리 소재 "직1리마을회관" 북동측 원거리에 위치하며, 부근 일대는 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (4) 경상북도 고령군 쌍림면 용리 소재 "용소못" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택 , 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (5), (6) 경상북도 성주군 가천면 동원리 소재 "동원1리복지회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대 는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음. 기호 (7), (8) 경상북도 성주군 금수강산면 영천리 소재 "영천리회관" 북서측 원거리에 위치하며, 부근 일 대는 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 (1), (2) 본건 및 본건 인근까지 개설된 임도 등을 통해 접근가능하며, 취락과의 거리 등 제반 교통 사정은 다소 불편시됨. 기호 (3) 본건까지 차량 접근 불가능하며, 도보 이동 등도 상당히 곤란하며, 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 불편시됨. 기호 (4) 본건 인근까지 차량 접근 가능하나, 임도의 개설상태 등 제반 교통사정은 다소 불편시됨. 기호 (5) 본건까지 일반 농기계 등 출입 가능하며 인근 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 보통시됨. 기호 (6) 본건까지 농기계 등 접근 불가능하며, 인근 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 보통시됨. 기호 (7), (8) 본건 인근까지 개설된 임도 등을 통해 접근가능하며, 취락과의 거리 등 제반 교통사정은 다 소 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 (1) : 남동측 하향 완경사 지대내 세장형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (2) : 남동측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (3) : 북서측 하향 급경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (4) : 남측 하향 경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (5) : 북측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 농경지로 이용중임. 기호 (6) : 북측 하향 완경사 지대내 부정형의 토지로서 묵전(임지화상태)으로 이용중임. 기호 (7) : 남동측 하향 경사 지대내 부정형의 토지로서 자연림으로 이용중임. 기호 (8) : 남동측 하향 경사 지대내 세장형의 토지로서 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 (1) : 본건 북측으로 개설된 임도를 통해 접근가능함. 기호 (2) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (3) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (4) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (5) : 본건 북동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 농로를 통해 접근가능함. 기호 (6) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (7) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함. 기호 (8) : 지적도상 맹지로서 인접지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1), (2) 농림지역 가축사육제한구역(1000m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산 지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 기호 (3) 농림지역 가축사육제한구역(1000m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사 육제한구역(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(UFM100)<산지 관리법>, 임업용산지(UFM110)<산지관리법>, 기호 (4) 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(250m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지 <산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지(UFM200)<산지관리법>, 기호 (5) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 기호 (6) 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지, 기호 (7) 농림지역, 보전관리지역 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 기호 (8) 농림지역 가축사육제한구역(돼지 개 닭 오리 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호 (4), 기호 (7), (8) 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 본건 토지의 사용 수익이 영향을 미치고 있음.

공부와의 차이

기호 (6)의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "묵전(임지화)"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경31983 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 성주군 가천면 동원리 671

토지용도: 전 (기호 5: 농경지, 기호 6: 묵전(임지화), 공부상 지목 전)

토지면적: 1547.00㎡ (약 468평)

감정가: 28,310,100원

매각대상: 토지매각 (건물 없음)

1.3. 토지 세부 정보

기호 (5): 북측 하향 완경사 지대내 부정형 토지, 농경지로 이용 중. 북동측 폭 약 2.5미터 내외 농로 접근 가능.

기호 (6): 북측 하향 완경사 지대내 부정형 토지, 묵전(임지화) 상태. 지적도상 맹지, 인접지 경유 접근.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역).

기호 (6) 토지는 영농여건불리농지.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 경상북도 성주군 가천면 동원리 소재 "동원1리복지회관" 남서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 농경지 및 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

기호 (5) 토지는 일반 농기계 등의 출입이 가능하며, 인근 취락과의 거리 등 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 북동측으로 폭 약 2.5미터 내외의 농로를 통해 접근 가능합니다.

기호 (6) 토지는 농기계 등의 접근이 어려우며, 지적도상 맹지로 인접지를 경유하여 접근해야 합니다. 인근 취락과의 거리 등 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

전반적으로 외곽 농촌 지역에 위치하여 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2018년 07월 03일 접수된 고령군산림조합의 근저당권 (208,000,000원)입니다.

본 경매는 고령군산림조합의 신청으로 진행되었습니다 (2025타경31983).

모든 권리는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 소멸될 예정입니다. (단, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 표기되어 있으나, 등기부상 명확히 확인되는 소멸되지 않는 권리는 없습니다.)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원.

임차인 현황은 확인되지 않았으며, 인수할 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건이 소재한 성주군 가천면 동원리는 전형적인 농촌 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 농경지 및 임야가 주를 이루고 있습니다.

주변에는 농업 기반 시설과 소규모 마을이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

성주군청 및 읍내 주요 편의시설(마트, 병원, 은행 등)까지는 차량으로 이동해야 하는 거리입니다.

4.2. 개발 현황 및 잠재력

계획관리지역으로 일부 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있어 축산업 관련 용도로 활용하기에는 제약이 따릅니다.

성장관리계획구역으로 지정되어 있어 무분별한 개발보다는 계획적인 관리가 이루어질 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

성주군 가천면 행정복지센터, 파출소, 우체국 등 기본적인 관공서 및 공공 서비스 시설은 차량으로 일정 시간 이동해야 접근 가능합니다.

가천면 지역 내 소규모 슈퍼마켓이나 편의점, 농협 등은 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

교육 시설로는 가천초등학교, 가천중학교 등이 인근에 위치할 수 있으나, 본건 토지와의 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명

가장 중요한 사항으로, 본건은 농지이므로 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효가 되고 입찰보증금이 몰수될 수 있으니, 사전에 반드시 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

6.2. 분묘기지권

본건 소재지(성주군 가천면 동원리 671, 기호 5, 6)에는 분묘가 직접적으로 언급되지 않았으나, 전체 경매 물건 중 일부(기호 4, 7, 8)에 연고 미상의 분묘가 소재하여 토지의 사용 수익에 영향을 미치고 있다는 점이 특이사항으로 명시되어 있습니다. 따라서 인접 토지 또는 본건 토지에 대한 분묘기지권의 효력이 미칠 가능성에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 현황 및 이용 제약

기호 (6) 토지의 경우 공부상 지목은 '전'이나 현황 '묵전(임지화)' 상태로, 실제 영농 활동이 어렵거나 산림화되어 있을 가능성이 있습니다. 또한, '영농여건불리농지'로 지정되어 있어 농지로서의 경제적 가치가 낮을 수 있습니다.

기호 (6) 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 토지 소유자와의 관계 설정이 중요합니다.

다수의 토지이용계획상 제한(농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등)으로 인해 건축 및 토지 활용에 제약이 따릅니다. 특히, 가축사육제한구역(전부제한구역)은 모든 종류의 가축 사육이 제한되므로 농업 외 다른 용도로의 전환 시에도 이를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 성주군 가천면 동원리에 위치한 농지 매각 물건입니다. 계획관리지역으로 일부 개발 가능성이 있으나, 전반적으로 농촌 지역의 특성을 강하게 띠고 있습니다.

토지 중 기호 (6)은 묵전(임지화) 상태이며 맹지라는 점에서 활용에 제약이 있습니다. 또한, 농지취득자격증명 취득이 필수적이며, 분묘기지권 및 다양한 토지이용규제 또한 고려해야 할 주요 리스크 요소입니다.

따라서 실거주 목적보다는 농업적 활용, 임야 또는 나대지 상태에서의 재산 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 다만, 농지법 규제와 접근성, 이용 제약을 충분히 이해하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

* 계획관리지역 지정으로 향후 도시 개발 또는 관리 계획 수립 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 인근 복지회관 등 기반 시설과의 근접성 (기호 5).

* 농지취득자격증명 발급 후 경작 또는 임대 사업 가능성 (기호 5).

* 낮은 감정가 대비 넓은 토지 면적.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 별도의 심층적인 시장 조사 및 주변 시세 분석, 해당 토지의 구체적인 활용 가능성 평가를 통해 이루어져야 합니다.

현재 제시된 정보상 인수해야 할 보증금은 없으며, 감정가 28,310,100원이 입찰의 기준점이 될 수 있습니다.

하지만, 앞서 언급된 농지취득자격증명, 분묘기지권, 맹지, 묵전 상태 등의 제반 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 낙찰 가능한 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

참고 자료:

Google Maps (위치 및 주변 환경 정보)

Naver Maps (주변 시설 검색)

토지이용계획확인원 (확인 가능 시, 본 보고서에는 제공된 정보를 기반으로 작성)

교육부 교육정보시스템 (학교 정보 검색)

농지법 관련 정보 (농림축산식품부, 관련 지자체)

민법 및 관련 판례 (분묘기지권 관련)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.