나이스옥션 법원경매 대구 2021타경6228 [1] 대구광역시 중구 하서동 28-1 2층246호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼감정 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 중구 서성로2가 소재 '서성네거리' 북동측 인근 하서동, 서성로2가 및
서문로1가에 걸쳐 소재하는 '대구 하서동 로얄팰리스 주건축물제1동' 내 제2층 제246호
단위세대로서, 주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설, 오피스텔 등으로 이루어진 노선 상가
지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 제반 교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 지하7층 지하22층건 내 제2층 단위세대로서,
- 외벽 : 화강석 및 복합판넬 등
- 내벽 : 콘크리트 등
- 바닥 : 콘크리트 등
- 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

조사일 현재 공실상태 입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서 '주상용 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 6차선, 북측으로 편도 2차선 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)
(2021-09-10)(접합) 상대보호구역(동부교육청문의(606-5146), 대구종로초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률> <추가기재>가축사육제한구역

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기 타 : 등기사항전부증명서상 토지 소유권에 대한 적정 대지권이 등기되지 않은
상태입니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 대구광역시 중구 하서동 28-1번지에 소재한 집합건물 내 제2층 제246호입니다.

사건번호는 대구지방법원 2021타경6228 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

토지 면적은 0.00㎡ (0평)이고, 건물 면적은 21.80㎡ (약 6.59평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

채권자는 박OO입니다.

본건의 주요 특징으로는 대지권 미등기 상태이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있습니다.

건축물대장 정보에 따르면 건물명은 '대구 하서동 로얄팰리스'이며, 2016년 3월 14일 준공되었습니다.

주요 용도는 업무시설이며, 오피스텔로 사용되고 있습니다.

건물은 지하 7층, 지상 22층 규모로 총 713세대로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 중구 서성로2가에 위치한 '서성네거리' 북동측 인근 하서동, 서성로2가 및 서문로1가에 걸쳐 소재하는 '대구 하서동 로얄팰리스' 주건축물제1동 내 제2층 제246호 단위세대입니다.

주위 환경은 각종 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집한 노선 상가지대로 형성되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

본건 건물은 서측으로 왕복 6차선 도로, 북측으로 편도 2차선 도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건 지역은 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)에 해당합니다.

또한, 대구종로초등학교 인근으로 상대보호구역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련된 등기사항전부증명서 요약 정보에 따르면 다음과 같은 권리 내역이 확인됩니다.

등기 구분 갑1, 접수일자 2021-07-01, 권리종류 소유권보존, 권리자 두류홀딩스주식회사

등기 구분 갑2, 접수일자 2021-07-01, 권리종류 가압류, 권리자 김향숙, 권리금액 149,474,160원

등기 구분 갑3, 접수일자 2021-08-03, 권리종류 강제경매, 권리자 박찬욱 (본건 채권자)

등기 구분 갑4, 접수일자 2021-08-10, 권리종류 압류, 권리자 국민건강보험공단

등기 구분 갑5, 접수일자 2021-08-26, 권리종류 가처분, 권리자 코리아신탁주식회사

등기 구분 갑6, 접수일자 2021-08-26, 권리종류 소유권이전신탁, 권리자 코리아신탁주식회사

말소기준권리는 2021년 7월 1일 접수된 소유권보존 등기(갑1) 및 가압류 등기(갑2)로 보입니다.

매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기사항전부증명서상 토지 소유권에 대한 적정 대지권이 등기되지 않은 상태이나, 본건은 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함되는 것으로 명시되어 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 대구광역시 중구 하서동 일대는 대구의 핵심 상업지역 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

'대구 하서동 로얄팰리스'는 지하 7층, 지상 22층 규모의 복합 건물로, 본건은 2층에 위치하여 접근성이 좋습니다.

주변에 다양한 상업 시설이 발달해 있어 소비 및 서비스 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

건물 자체는 업무시설(오피스텔) 용도로 사용 중이며, 본건은 조사일 현재 공실 상태입니다.

1.4. 생활정보

본건은 대구 중심 지역에 위치하여 대중교통 및 차량 이용이 편리합니다.

서측으로 왕복 6차선, 북측으로 편도 2차선 도로와 인접하여 교통 접근성이 우수합니다.

주변에는 각종 편의시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활이 편리합니다.

교육 시설로는 인근에 대구종로초등학교가 있습니다.

주변 지역 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 건물에 대한 토지 사용 권리가 등기부상 명확히 되어 있지 않아, 향후 관련 분쟁이나 재산권 행사 시 제약이 발생할 수 있습니다. 다만, 본건 평가 및 매각에 포함되어 있으므로 경매 절차 진행 시 해결될 가능성이 있습니다.

현재 공실 상태: 조사일 현재 공실이므로, 임차인 확보 및 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

신탁 등기 존재: 코리아신탁주식회사 명의의 소유권이전신탁 및 가처분 등기가 있어, 신탁 계약 내용 및 잔여 채무 관계 등에 대한 확인이 필요합니다.

상업지역 내 경쟁: 중심상업지역에 위치하여 상가 밀집도가 높으므로, 주변 상가와의 경쟁 상황을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 중구의 중심상업지역에 위치하여 입지적 장점이 분명합니다.

비교적 신축 건물(2016년 준공)이며, 다양한 편의시설과 교통망을 갖추고 있습니다.

그러나 대지권 미등기, 현재 공실 상태, 신탁 등기 존재 등의 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되므로, 법적 문제는 크지 않을 수 있으나, 미등기 대지권 등은 추가적인 확인 및 대비가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

중심상업지역 내 핵심 입지: 대구의 주요 상권에 위치하여 잠재적 가치 상승 기대.

신축급 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능성 높음.

소형 면적: 21.80㎡(약 6.59평)의 전용면적으로 소규모 투자자나 1인 사업자에게 적합.

양호한 교통 및 생활 인프라: 차량 및 대중교통 이용 편리, 주변 편의시설 풍부.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 210,000,000원입니다.

임차인 인수 보증금은 0원으로, 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

신탁 등기부채권 총액은 149,474,160원으로, 이는 경매 진행 및 낙찰가 결정에 영향을 미치는 주요 채권 규모입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 낙찰가율, 건물 상태, 공실률, 대지권 미등기 및 신탁 등기 관련 위험 요인 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

현재 자료만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어려우나, 감정가를 기준으로 시장 상황을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.