나이스옥션 법원경매 대구 2024타경9037 [1] 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 산207 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구감정 · 평가일 2025.09.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 " 철가방극장 " 남측에 인접하는 임야로서, 주위는 성곡저수지 주변 임야지대와 농촌취락 및 전원주택지가 산간 농경지와 혼재하는 지역으로 한산한 편임.

교통상황

차량 접근 용이한 편이며, 대중교통사정은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

대략 사다리꼴의 북서향 경사의 임야로서 서측 도로변 일부는 전으로 이용하고 있으며, 임야 중 중하부 약10,000㎡는 벚나무, 단풍나무 등의 조경수(소유자 : 목연조경 - 탐문조사)가 식재되어 있으며,임야의 동측 중앙부에 분묘 다수(약 9기 : 묘지부분 약 800㎡)가 소재하며(붙임 위성도 참조), 남동측 능선부분에 목조 기와지붕 단층 (약32.4㎡)의 팔각정(소유자 미상)이 소재하고, 북측에 폭3.5m의 원형 물탱크 1기(인근 주민 급수탱크로 탐문조사)가 소재함. 그 밖의 중상부는 소나무, 활잡목 등이 생육 중인 자연림임.(이용상황별 면적은 개략적이므로 차이가 있을 수 있음)

인접 도로상태

서측 폭 약 8m 의 아스팔트포장도로와 접하나 전부분을 제외한 부분은 인접 창고 부지(같은 곳 750-4)를 경유하여 출입 가능하고, 임야 내에 조경수 식재 등을 위한 임도와 등산로가 설치되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 농림지역 , 보전관리지역 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업생산기반 정비사업지역<농어촌정비법>, 보전산지(보전산지)<산지관리법>, 임업용산지(임업용산지)<산지관리법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>, 하천구역(2022-07-21)<하천법>

제시목록 외의 물건

지상에는 분묘 다수와 팔각정, 물탱크 등이 소재하며, 토지에 미치는 영향 있음.

공부와의 차이

공부상 지목은 임야이나, 전 및 조경수식재용 개발지 및 묘지 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 조경수 재배 부분 등은 (주)목연조경에서 임차하고 있는 것으로 탐문조사 되었으나, 귀원 요청에 따라 제시외 수목은 별도 평가함(평가명세표 참조) 2) 기타 : 지상의 분묘, 팔각정, 물탱크등은 별도 평가하지 아니하였으며, 토지에 미치는 영향을 감안한 평가액은 감정평가명세표 비고란을 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

제시외 타인소유(㈜목연조경에서 임차)로 탐문조사된 수목(조경수) 528주는 매각에서 제외. 감정평가액은 지상의 분묘, 팔각정, 물탱크 등으로 인한 감안가격임(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경9037 (1)

* 소재지: 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 산207

* 용도: 임야

* 감정가: 175,958,400원

* 토지면적: 31,689.00㎡ (약 9,586.4평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 영천시산림조합 (등기부 을11, 갑12 참조)

* 특이사항: 분묘기지권, 제시외 수목(조경수 528주) 매각 제외. 감정가액은 지상 분묘, 팔각정, 물탱크 등 제반사항을 감안한 가격임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경상북도 청도군 풍각면 성곡리 "철가방극장" 남측에 인접한 임야로서, 주변은 성곡저수지 인근 임야지대와 농촌 취락, 전원주택지, 산간 농경지가 혼재된 지역으로 한산한 편임.

* 교통상황: 차량 접근은 용이한 편이나, 대중교통 사정은 다소 불편한 편임.

* 형태 및 이용상태: 대략 사다리꼴 형태의 북서향 경사 임야임. 서측 도로변 일부는 전으로 이용 중이며, 임야 중 하부 약 10,000㎡에는 벚나무, 단풍나무 등의 조경수가 식재되어 있음(소유자: (주)목연조경). 임야 동측 중앙부에는 다수의 분묘(약 9기, 묘지부분 약 800㎡)가 소재하며, 남동측 능선에는 목조 팔각정(소유자 미상), 북측에는 원형 물탱크 1기(인근 주민 급수탱크 추정)가 소재함. 그 외 중상부는 소나무, 활잡목 등 자연림으로 구성되어 있음.

* 인접 도로상태: 서측 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접하나, 전 부분을 제외한 임야로의 출입은 인접 창고 부지(경로 이용)를 경유해야 할 수 있음. 임야 내 조경수 식재 및 등산로로 사용되는 임도가 설치되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 농업생산기반 정비사업지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 하천구역 등의 규제를 받고 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 11월 16일 접수된 영천시산림조합의 근저당권(을11)이 말소기준권리이며, 위 권리보다 늦게 등기된 권리들은 경매 절차에 따라 말소될 예정임.

* 등기부채권총액: 1,207,625,893원

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)목연조경

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 탐문조사 결과, 조경수 재배 목적으로 임차한 것으로 파악됨.

* 주의: (주)목연조경은 대항력이 없으므로 낙찰자는 보증금 50,000,000원을 인수할 의무는 없으나, 지상 조경수(매각 제외 대상)의 처리 등에 있어 협의가 필요할 수 있음.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 산간 임야 지역에 위치하며, 주변은 농촌 마을과 전원주택지가 혼재되어 있어 일반적인 상업적 상권 형성은 어렵습니다.

* 주요 이용 현황은 조경수 식재, 분묘, 자연림 등으로, 전원생활지 또는 투자용 임야로서의 가치를 가질 수 있습니다.

* 향후 토지 이용 계획 및 주변 개발 동향에 따라 활용 가능성이 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 자연환경이 우수하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용이 불편하여 기본적인 생활 편의시설은 차량을 이용해 접근해야 할 것으로 보입니다.

* 인근에 편의시설, 관공서, 병원 등 생활 기반 시설에 대한 접근성은 다소 떨어집니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 상에 다수의 분묘가 존재하여 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 이용 및 개발에 제약이 발생할 수 있습니다. 물건명세서에 따르면, 지상 분묘에 대한 분묘기지권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로 주의가 필요합니다. 이는 감정평가 시 고려된 사항입니다.

* 제시외 물건: (주)목연조경이 임차하여 식재한 조경수 528주는 감정가 산정에서 제외되었으며, 매각 대상이 아닙니다. 낙찰 후 해당 수목의 처리 방안(협의, 이식 등)을 마련해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 본 토지는 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 다중적인 용도지역에 속하며, 가축사육제한구역, 산지관리법상 산지, 하천구역 등 다양한 법적 규제를 받고 있어 건축 및 개발 행위에 제약이 따릅니다.

* 팔각정 및 물탱크: 소유자가 불분명하거나 용도가 명확하지 않은 구조물(팔각정, 물탱크)이 소재하고 있어, 향후 철거 또는 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

* 본 물건은 경상북도 청도군 풍각면의 산간 지역에 위치한 임야로, 자연 녹지가 풍부하나 여러 제한 사항을 안고 있습니다.

* 토지 자체는 넓은 면적을 가지고 있으나, 현 상태 그대로의 이용보다는 활용 가능성을 높이기 위한 추가적인 검토 및 투자가 필요합니다.

* 분묘기지권, 매각 제외되는 조경수, 복잡한 토지 이용 규제 등은 물건의 가치를 평가하는 데 있어 신중한 접근을 요구합니다.

* 투자자는 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 장기적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 자연 친화적 활용: 쾌적한 자연환경을 활용한 산림 휴양, 캠핑장, 전원주택 단지 조성 등 잠재적 개발 가능성 (단, 관련 법규 및 규제 검토 필수).

* 조경수 식재지: 현재 식재된 조경수의 가치 및 향후 조경 사업과의 연계 가능성 (매각 제외 조경수와는 별개로).

1.8. 예상입찰가

* 감정가: 175,958,400원

* 주의사항: 제시외 조경수 528주는 매각에서 제외되며, 분묘기지권 성립 가능성 등 제반 리스크를 고려해야 합니다.

* 권리분석상 인수되는 채무는 없으나, (주)목연조경의 임차 보증금 50,000,000원에 대한 처리는 낙찰자의 판단에 달려 있습니다 (대항력 없음).

* 종합적인 판단 하에, 본 물건의 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

* 정확한 현장 확인과 권리관계, 법규 검토 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.