나이스옥션 법원경매 대구 2024타경8812 [1] 경상북도 경산시 하양읍 금락리 133-132 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각.
2025.11.13.자 맑은건축 대표 김성연으로부터 목록3 부동산에 대해 공사대금 일부금250,000,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 유치권 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2024타경8812 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 하양읍 금락리 133-132 (신주소: 경상북도 경산시 대학로305길 22)

* 용도: 제2종근린생활시설, 제1,2종근린생활시설

* 감정가: 1,254,646,500원

* 토지면적: 186.00㎡ (약 56.27평)

* 건물면적: 493.99㎡ (약 149.45평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 제공된 정보상으로는 이OO으로 표기되어 있으나, 등기부상 강제경매 개시 채권자는 이기자입니다.

* 감정평가요약:

* 총 감정가: 1,254,646,500원

* 건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 5층 (지하 0층)

* 사용승인일: 2019년 9월 2일

* 건축면적: 119.72㎡

* 연면적: 493.99㎡

2. 입지조건

* 주변 교통:

* 본 물건은 대구대학교 인근에 위치하여 대학가 상권의 영향을 받는 지역입니다.

* 지방도 및 시내 도로망을 통해 경산 시내 및 대구로의 접근이 용이합니다.

* 대중교통으로는 시내버스가 운행되고 있어 기본적인 교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경:

* 해당 지역은 대학, 상가, 주택이 혼재된 복합 상권입니다.

* 지속적인 개발이 이루어지고 있는 하양 신도시 지역과 인접하여 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 입지 분석:

* 대학가 및 신도시 개발 지역의 특성상 젊은 유동인구가 풍부하며, 근린생활시설로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 유무:

* 주변 지역을 조사한 결과, 본 물건 인근에 특별히 문제시되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 그러나 정확한 확인을 위해 현장 답사가 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 9월 10일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권(을5 토지 / 을1 건물)으로 파악됩니다.

* 해당 말소기준권리와 그 이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* * 임차인: 김 (맑은건축 대표)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022-12-28

* 대항력: 없음

* 비고: 공사대금 250,000,000원에 대한 유치권을 신고하였으나, 성립 여부는 불분명합니다.

* * 임차인: 김

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,150,000원

* 전입/사업일자: 2023-12-14

* 확정일자: 2023-12-14

* 배당신고일자: 2024-10-18

* 대항력: 없음

* 권리분석: 배당 신고자로, 우선변제권 행사 가능성이 있습니다.

* * 임차인: 손

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 864,033원

* 전입/사업일자: 2024-03-22

* 확정일자: 2024-03-22

* 배당신고일자: 2024-11-07

* 대항력: 없음

* 권리분석: 배당 신고자로, 우선변제권 행사 가능성이 있습니다.

* * 임차인: 주식회사 연화

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 833,333원

* 전입/사업일자: 2023-11-15

* 대항력: 없음

* 권리분석: 배당 신고 여부 미기재.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항:

* 유치권 신고 (금액 250,000,000원, 성립 여부 불분명).

* 중복사건, 공동담보 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성:

* 본 물건이 소재한 경산시 하양읍은 대구대학교를 중심으로 형성된 대학가 상권의 특징을 강하게 보입니다.

* 학생 및 젊은 층을 대상으로 한 상권이 발달해 있으며, 배후 주거 단지로서의 역할도 수행하고 있습니다.

* 업종 분포:

* 식음료, 소매업, 서비스업(미용실, 학원 등) 등 근린생활시설에 적합한 다양한 업종이 입점해 있습니다.

* 공실률은 지역 경제 상황에 따라 변동될 수 있으나, 대학가 상권의 특성상 비교적 안정적인 수요가 예상됩니다.

* 잠재적 수요:

* 대구대학교 학생 및 교직원, 인근 지역 주민을 주요 수요층으로 하여 안정적인 영업이 가능합니다.

* 신도시 개발에 따른 인구 유입 증가 시 상권 활성화 및 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 접근성:

* 주변 도로망이 잘 정비되어 있어 자가용 이용이 편리합니다.

* 대구대학교 및 하양 시내로 연결되는 버스 노선이 다수 운행되어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 편의시설:

* 다양한 식당, 카페, 편의점, 소매점 등 기본적인 생활 편의시설이 인근에 밀집해 있습니다.

* 대규모 쇼핑몰이나 종합병원은 인근 경산 시내 또는 대구로 이동해야 이용 가능합니다.

* 교육/의료시설:

* 대구대학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 지역 내 보건소 및 의원급 의료시설이 있으며, 종합병원은 경산 시내에 위치하고 있습니다.

* 기타 생활 편의:

* 대학가 주변 특유의 활기찬 분위기와 함께, 지역 주민을 위한 편의시설도 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권:

* 맑은건축 대표 김성연이 주장하는 250,000,000원의 공사대금 유치권은 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 이는 명도 및 소유권 행사 과정에서 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보:

* '중복사건' 및 '공동담보'라는 특이사항은 해당 물건과 관련된 추가적인 법적 절차나 복잡한 채권 관계가 존재할 수 있음을 시사합니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 명도 관련:

* 대항력 없는 임차인들이 존재하나, 유치권 신고자와의 협상 과정 및 배당 절차 결과에 따라 명도에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액:

* 토지 및 건물 등기부상의 채권 총액이 감정가를 훨씬 초과하고 있어, 경매 절차의 복잡성과 채권자 간의 이해관계 충돌 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경산시 하양읍에 위치한 근린생활시설로, 대구대학교 인근에 자리하여 상권 활성화 잠재력이 높습니다. 총 5층 건물에 연면적 약 149평 규모이며, 감정가는 12억 5천만원대입니다. 권리상 인수되는 사항은 없으나, 2.5억 원에 달하는 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하며, 중복사건 및 공동담보라는 특이사항은 추가적인 정밀 조사가 반드시 필요합니다. 대항력 없는 임차인들이 있으나, 유치권 문제와 함께 명도 과정에서 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 발전 잠재력: 대구대학교 인근 하양 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 근린생활시설 활용도: 제2종 근린생활시설로서 다양한 업종의 임대 사업이 가능하여 안정적인 수익 창출을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 입지: 대학가 상권 특유의 풍부한 유동인구는 임차 수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,254,646,500원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 2.5억 원 규모의 유치권 성립 가능성 및 이로 인한 법적 리스크를 감안하여 입찰가에 반영해야 합니다.

* 중복사건, 공동담보 등의 추가 리스크 요인에 대한 조사가 완료된 후, 입찰 의사결정을 내리는 것이 바람직합니다.

* 일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 주변 시세, 현장 임장 결과, 법원의 매각 동향 등을 종합적으로 분석한 후 최종 결정해야 합니다.

* 상세한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 철저한 임장 활동, 주변 유사 물건 시세 조사, 유치권 관련 법률 전문가의 자문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.