나이스옥션 법원경매 안산 2023타경52051 [1] 경기도 시흥시 군자동 222-1 금강펜테리움센트럴파크 601동 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신관섭감정 · 평가일 2023.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 군자동 소재"한여울초등학교"북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파
트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 신흥아파트지대로서 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건단지까지 차량 진출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 시흥능곡역(서해선)이 소재
하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 601동 7층 704호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 몰탈위 벽지등 마감.
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 테라스, 발코니등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 지역난방설비, 소방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 기준시점 현재 지적 미정리 등으로 인하여 대지권 미등재 된 상태로
조사되고 토지이용계획확인서가 발급되지 않고 있음.

물건 비고

①대지권 미등기이며 대지권유무는 알 수 없음, 최저매각가격에는 대지권가격이 포함됨
②`시흥시`로부터 토지 및 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신(2026.02.27.자)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2023타경52051 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 경기도 시흥시 군자동 222-1 금강펜테리움센트럴파크 601동 7층 704호

경매 구분: 부동산 임의경매

감정가: 636,000,000원 (6억 3천 6백만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

건물 지분: 84.9886㎡

토지 면적: 0.00㎡

토지 지분: 0㎡

주요 사항: 본 물건은 아파트로서, 건물 면적은 전용면적 기준이며 공급면적은 통상 114.57㎡ (약 34.66평) 수준으로 파악됩니다.

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 군자동 소재 "한여울초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 신흥 아파트 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내 도로를 통해 차량으로 쉽게 진출입할 수 있습니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 시흥능곡역(서해선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자: 2021-04-07, 권리금액: 272,580,000원).

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1, 을2, 을9, 갑4, 갑5, 갑6.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음).

등기부채권 총액: 751,080,000원.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (임차인이 존재하나 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 및 편의 시설

본건은 신흥 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

한여울초등학교 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 단지 정보

아파트 명칭: 시흥장현 금강펜테리움 센트럴파크

사용승인일: 2021년 1월 4일 (비교적 신축)

총 동수: 6개 동

총 세대수: 590 세대

최고층: 25층

5.2. 건물 내부

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 601동 7층 704호

이용 상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 드레스룸, 테라스, 발코니 등)

설비 내역: 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 지역난방 설비, 소방 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 주차 정보

지상 주차대수: 8대

지하 주차대수: 13대 (전기차 충전기 지하 18대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 문제

본건은 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무를 정확히 알 수 없습니다.

다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

지적 미정리 등으로 인해 토지 이용계획확인서 발급이 어려운 상황입니다. 이는 향후 재산권 행사 및 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 기타 사항

임대 관계는 미상으로, 실제 점유 및 임대차 현황 파악이 필요합니다.

중복 사건으로 인한 혼선 가능성이 있을 수 있습니다.

시흥시로부터 토지 및 건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부 사실 조회 회신(2026.02.27.자)이 있으나, 대지권 미등기 문제를 직접적으로 해결하는 것은 아닙니다.

7. 종합 의견

시흥장현 금강펜테리움 센트럴파크는 2021년 사용승인된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 교통 편리성 및 학군 접근성이 좋습니다. 하지만 가장 큰 리스크는 대지권 미등기 문제로, 이는 향후 명확한 권리 확보 및 재산권 행사에 있어 불확실성을 야기할 수 있습니다. 이러한 리스크를 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트로서의 상품 가치.

시흥능곡역 인근의 교통 편의성 및 지역 발전 잠재력.

대지권 미등기 이슈로 인한 시세 대비 할인 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 636,000,000원입니다.

최근 시흥장현 금강펜테리움 센트럴파크 84.99㎡ 타입의 실거래가는 5억 8천 5백만원 ~ 6억 3천만원 선에서 형성되고 있습니다.

대지권 미등기라는 중대한 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이러한 리스크를 감수하고 명확한 권리 확보 계획이 있는 경우, 시세의 90~95% 수준인 약 5억 8천만원 ~ 6억 5백만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

하지만 대지권 문제 해결 비용 및 잠재적 법적 분쟁 가능성을 감안하여, 보수적으로 접근한다면 5억 5천만원 ~ 5억 8천만원 선에서 입찰가를 고려하는 것이 안전할 수 있습니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 현재 점유 상태, 추가 조사 내용, 본인의 자금 계획 및 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.