나이스옥션 법원경매 안산 2025타경650 [3] 경기도 시흥시 은행동 606-1 은계레이크파크 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 ""은계호수공원"" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업업무지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근노선버스정류장까지의 거리 등을 고려시 대중교통환경은 양호함.

건물의 구조

기호(1), 기호(2), 기호(3) 공히,
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층 지상8층 건(사용승인: 2022.01.28) 내,
제1층 제112호, 제113호, 제114호로,

외벽: 돌붙임 마감 등,
내벽: 몰탈위페인팅마감 등,
창호: 강화유리마감 등 임.

이용상태

기호(1), 기호(2), 기호(3) 공히,
소매점 (현황 ""공실"") 임.

설비내역

기호(1), 기호(2), 기호(3) 공히,
공용의 기본급배수 및 위생설비, 도시가스설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로 상업업무시설건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역 , 중로3류(폭 12m~15m)(2021-04-01)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(국토해양부 제 2012-187호)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1), 기호(2), 기호(3) 공히,
임대관계는 미상임.

물건 비고

현황상 `공실`상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

1.1. 1.건물 정보

건물명: 은계레이크파크

소재지: 경기도 시흥시 은계호수로 50 (은행동 606-1번지)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층 지상8층

사용승인일: 2022년 1월 28일

본건 위치: 지상 1층 114호

전용 면적: 47.68㎡ (약 14.44평)

총 호실 수: 182호

1.1. 2.토지 정보

소재지: 경기도 시흥시 은행동 606-1번지

면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 감정가

₩1,030,000,000

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 경매 구분

부동산 임의 경매

1.5. 채권자

에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.6. 특이사항

유동화 물건

1.7. 주의사항

현황상 '공실' 상태임

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 시흥시 은행동 소재 은계호수공원 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업업무지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 형상

인접 토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로, 상업업무시설 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

본건 남서측 및 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

우리은행 근저당 (접수일자: 2023-09-26)

3.2. 총 채권액

3,252,613,540원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임대관계가 확인되지 않으므로, 금액이 미상이라도 잠재적 주의가 필요합니다.

3.5. 등기부 요약

본 물건은 다수의 채권 및 압류가 설정되어 있으나, 말소기준권리인 우리은행 근저당 이후의 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 등기 현황:

* 신탁등기 말소 (주식회사골든트리)

* 소유권 이전 (주식회사네이쳐드림스)

* 근저당 (우리은행, 말소기준권리)

* 가압류 (우리카드, 서울보증보험주식회사, 하나카드, 경기신용보증재단)

* 압류 (광주시, 경기광주세무서장, 시흥시, 수원시)

* 임의경매 개시 결정 (우리은행, 사건번호: 2025타경650)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

은계호수공원 인근에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 상업지역입니다. 아파트, 오피스텔 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 분석

본 건은 제1종 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 용도로 활용 가능합니다. 소매점 업종으로 현재 이용되었으나, 공실 상태로 추후 업종 변경을 통해 활성화할 수 있는 잠재력이 있습니다.

4.3. 경쟁 환경

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 혼재하여 경쟁이 존재하지만, 신축 건물이라는 장점을 바탕으로 차별화된 전략이 가능하다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근성이 우수하며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

5.2. 편의시설

은계호수공원이 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 주변 상업시설 및 주거단지로 인해 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육시설

해당 지역은 상대보호구역으로 지정된 구역을 포함하고 있어, 교육 환경 보호와 관련된 규제가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현황 '공실' 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 조건 조절이 필요합니다.

6.2. 높은 채권 총액

총 채권액이 10억 원을 초과하므로, 경매 과정에서의 경쟁이 치열할 수 있습니다.

6.3. 관리 및 유지보수

신축 건물이나, 장기 공실 시 건물 관리 및 유지보수에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.4. 지역 제한

토지이용계획상의 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등의 제한 사항은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시흥시 은행동의 상업지역에 위치한 신축 근린상가로, 은계호수공원 인접이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 사용승인 후 얼마 되지 않은 건물로 내부 컨디션은 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 높은 총 채권액, 그리고 지역 제한 사항들은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 안정적인 임대 수익 확보를 위한 철저한 사전 조사와 전략이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2022년 사용승인된 신축 건물로, 리모델링 비용 등 초기 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

8.2. 입지적 장점

은계호수공원 인접 및 상업업무지대 위치는 향후 상권 활성화 시 가치 상승을 기대할 수 있는 요소입니다.

8.3. 잠재적 임대 수익

공실 해소 후 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.4. 매각으로 인한 권리 소멸

말소기준권리 이후의 권리들이 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 인수가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최저 입찰가는 감정가 ₩1,030,000,000부터 시작합니다. 인수할 보증금은 없으므로, 권리 분석상 인수 부담은 없습니다. 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 향후 임대 가능성 및 수익률 분석, 그리고 본건의 잠재 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.