나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52656 [2] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨디-136호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 ""안산역"" 남서측 인근에 위치하며 부근은 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경이 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 1층 씨디-135호 외 1개호로서

외벽 : 강화유리 및 복합판넬 마감 등.
내벽 : 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

건축물대장상 근린생활시설임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 공장,근린생활시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역 <소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 `제2종근린생활시설(휴게음식점)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52656 (2)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨디-136호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점))

감정가: 220,000,000원

토지면적: 9.52㎡ (약 2.88평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역" 남서측 인근에 위치합니다. 본건이 소재한 지역은 지식산업센터, 오피스텔, 공장 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경이 무난한 편입니다.

1.1. 2.교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 3.건물 구조 및 상태

건물명은 리드 스마트스퀘어 지식산업센터이며, 프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 1층에 위치합니다. 건물은 2018년 5월 29일 신축 허가를 받아 2020년 9월 10일 사용 승인되었습니다.

외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감이며, 내벽은 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

내부에는 급.배수시설, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.1. 4.토지 이용 현황

토지는 대체로 사다리형이며, 공장, 근린생활시설 등의 부지로 이용 중입니다.

본건은 인접 공도를 통해 출입이 가능합니다.

1.1. 5.토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합)으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 재생사업지구(반월국가산업단지), 국가산업단지(반월국가산업단지), 산업단지기타(반월특수지역), 산업시설구역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

* 소유권 이전: 박준 (2024-01-23, 매매금 220,785,000원)

* 근저당: 우리은행 (540,000,000원, 2024-01-23) - 말소기준권리

* 임의경매: 에프더블유2503유동화전문 (442,000,000원, 2025-06-20)

등기부채권 총액은 540,000,000원입니다.

말소기준권리인 우리은행 근저당권보다 후순위로 설정된 권리들이므로, 경매 절차 진행 시 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 주식회사골드컴퍼니

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-06-02

* 배당신고일자: 2025-09-03

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으므로, 경매 낙찰 시 임차인의 보증금 5,000,000원에 대해 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 지식산업센터, 오피스텔, 공장 등이 밀집한 지역에 위치하여 관련 업종 종사자를 대상으로 한 상권 형성이 가능합니다.

* 업종 적합성: 집합건축물대장상 용도가 `제2종근린생활시설(휴게음식점)`으로 명시되어 있어, 해당 업종 운영에 적합합니다.

* 수요 및 공급: 인근 산업단지 및 업무 시설의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 경쟁 업종에 대한 면밀한 조사와 현장 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 안산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 도로망 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 복합상가 내에 위치하므로 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 주변의 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 채권 관리가 복잡하거나 절차상 특이사항이 있을 수 있으므로 관련 정보를 면밀히 확인해야 합니다.

* 집합건물 관리: 집합건물의 특성상 공용 부분의 관리비 체납, 하자 보수 문제 등이 발생할 수 있습니다.

* 용도 제한: 토지이용계획상 일반공업지역, 국가산업단지 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위나 업종 선택에 제한이 있을 수 있습니다.

* 산업단지 인접: 산업단지 지역에 인접해 있어 소음, 분진 등의 환경적 요인이 생활 및 영업에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 안산시는 반월·시화 국가산업단지의 환경 개선을 위해 많은 노력을 기울여 왔으며, 미세먼지와 악취 농도가 감소하는 성과를 보였다는 자료가 있습니다. 그럼에도 불구하고 산업단지 인접으로 인한 환경적 요소를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 위치한 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 근린상가입니다. 안산역 인근이라는 지리적 이점과 다양한 업종이 혼재하는 상권 특성을 가지고 있습니다. 감정가는 2억 2천만원이며, 건물 및 토지가 일괄 매각됩니다. 권리 관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적은 편입니다. 유동화 물건이라는 점과 집합건물의 관리 문제를 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 안산역에 인접하여 역세권 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 지식산업센터, 오피스텔, 공장 등 복합적인 지역 특성으로 인한 꾸준한 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 권리 분석 명확: 낙찰 후 권리 관계가 깨끗하게 정리되어 추가적인 권리 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 8.35평의 비교적 작은 면적으로 초기 투자 및 관리가 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 분석을 바탕으로 할 때, 감정가 220,000,000원을 기준으로 입찰을 고려할 수 있습니다. 그러나 정확한 예상 입찰가 산정은 유사 물건의 최근 실거래가, 공실률, 예상 명도 비용, 건물의 실제 상태, 투자자의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

본 보고서는 투자 추천 또는 법률, 금융 자문이 아니므로, 투자 결정은 반드시 전문가와 상의하신 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.