나이스옥션 법원경매 인천 2024타경543225 [1] 인천광역시 강화군 불은면 덕성리 OOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 불은면 덕성리 소재 "덕성리마을회관" 남측 인근에 소재하며 본건을 포함한 인근은 농가주택, 농경지, 소규모 공장, 창고시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1: 대체로 인접필지 대비 평탄한 부정형의 토지로 창고시설 부지 등으로 이용중임.
기호2-4: 대체로 인접필지 대비 평탄한 부정형의 토지로 기호2토지를 출입하기 위한 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측의 진입로를 통해 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형))
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
> , 성장관리권역<수도권정비계획법>
<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및
조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조
(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기
바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획
확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

기호2-4: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(일반형))
가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
> , 성장관리권역<수도권정비계획법>
-별첨 토지이용계획확인서 참조

제시목록 외의 물건

㉠: 사무실 등(샌드위치 판넬조 판넬지붕) 약15㎡
㉡: 가추 등(파이프조 판넬지붕) 약10㎡
㉢: 창고 등(파이프조 천막 및 판넬지붕) 약 20㎡
㉣: 창고 등(파이프조 선라이트지붕) 약235㎡

제시외 건물의 규모, 용재, 사용환경 등으로 보아 본건의 사용수익에 제한은 미치는 영향은 미미하다고 판단됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호5,8: 칠반철골구조 기타지붕 단층 창고시설
외부: 징크판넬 마감
바닥: 에폭시 마감 등
창호: 샷시 창호임

기호6,7,9: 칠반철골구조 기타지붕 단층 창고시설
외부: 징크판넬 마감
바닥: 에폭시 마감 등
창호: 샷시 창호임

이용상태

기호5-8 공히 창고시설 등으로 이용중임
기호9: 사무실 및 숙소 등으로 이용중임.

설비내역

기호6,7,9: 위생 및 급배수 시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각. 매수보증금은 최저매각가격의 20%임. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 2,3,4는 도로 이용중이며 지분매각임. 제시외 건물의 구조가 해체 및 이동이 비교적 용이한 샌드위치 판넬 및 파이프조로 해체후 이동한다 하더라도 매각부동산에 경제적 가치가 훼손되지 않으므로 사용수익에 제한을 미치는 영향은 없음(26.2.4.자 감정평가사 사실조회서)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 인천지방법원 2024타경543225 (1)

3. 소재지: 인천광역시 강화군 불은면 덕성리 720-2

4. 용도: 근린시설

5. 감정가: 1,894,192,000원

6. 토지면적: 3,210.00㎡ (약 971.03평)

7. 토지지분: 3,070.97㎡ (약 929.05평)

8. 건물면적: 857.00㎡ (약 259.14평)

9. 건물지분: 857㎡ (약 259.14평)

10. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

11. 경매구분: 부동산임의경매

12. 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

13. 특이사항: 유동화물건, 공동담보, 재매각

14. 주의사항: 재매각 건으로 매수보증금은 최저매각가격의 20%임. 제시외 건물 포함 매각이며, 목록 2,3,4 토지는 지분매각임. 제시외 건물은 해체 및 이동이 용이한 구조로 경제적 가치 훼손 없이 사용수익 제한이 미미함.

1.1. 입지조건

2. 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 강화군 불은면 덕성리 소재 "덕성리마을회관" 남측 인근에 위치함.

* 인근 지역은 농가주택, 농경지, 소규모 공장, 창고시설 등이 혼재하는 지역임.

3. 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

4. 도로상태

* 본건 북측 진입로를 통해 공도와 접하고 있음.

5. 토지이용계획 및 제한상태

* 기호1 토지: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역

* 기호2-4 토지: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역

* 문화재보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시 문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항 확인 필요.

6. 주변 시설

* 주변 지역은 농경지와 전원 주택, 소규모 공장, 창고 등이 혼재된 지역으로, 인근에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없음.

1.2. 권리분석

2. 임차인 현황

* * 허명규

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024-06-24

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2022-12-16 접수, 국민은행 근저당권 (토지, 건물)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 목록1 토지 을구 8번 지역권은 매수인에게 인수됨.

* 기타 권리: 2022-02-28 소유권 이전(정해항), 2022-12-16 소유권 이전(주식회사 진목), 2023-12-29 가압류(경기신용보증재단), 2024-04-23 가압류(농협은행), 2024-07-09 임의경매(에이치에프케이사일유동화전문유한회사), 2024-07-22 압류(김포세무서장), 2024-10-24 가압류(주식회사마운틴코리아), 2024-12-24 압류(강화군) 등 다수 권리가 등기되었으나, 모두 말소될 예정임.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2022-12-16 접수, 국민은행 근저당권이며, 이후 등기된 권리들은 모두 말소될 예정임.

4. 건축물 현황

* 총괄표제부: 인천광역시 강화군 불은면 덕성리 720-2, 총 건축면적 857㎡, 주용도 제2종근린생활시설.

* 표제부 (주요 건물):

* 1동: 198㎡, 창고시설, 일반철골구조, 기타지붕

* 2동: 198㎡, 창고시설, 일반철골구조, 기타지붕

* 3동: 198㎡, 제2종근린생활시설 (사무실, 숙소 등 추정), 일반철골구조, 기타지붕

* 4동: 198㎡, 창고시설, 일반철골구조, 기타지붕

* 5동: 65㎡, 제2종근린생활시설 (사무실, 숙소 등 추정), 경량철골구조, 기타지붕

* 건물 제시외 면적: 280㎡ (사무실, 가추, 창고 등)

1.3. 상권분석

2. 본 물건은 강화군 불은면의 농경지 및 주거지, 소규모 공장 등이 혼재된 지역에 위치함.

3. 주변 상권은 발달한 도심 상권이라기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설 및 창고, 공장 등의 혼재된 복합 상권으로 분석됨.

4. 물류, 창고, 경공업 등 관련 업종의 경우, 지리적 이점을 활용한 사업 운영이 가능할 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

2. 편의시설: 강화군청 및 강화읍 시가지와의 거리가 있어 도심의 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있음. 지역 내 기본적 편의시설은 존재할 것으로 예상됨.

3. 교통: 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 보통 수준임.

4. 주거 환경: 농경지와 주택, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

2. 재매각 물건: 이전 입찰에서 낙찰 후 계약이 이루어지지 않은 건으로, 입찰 시 추가적인 주의가 필요함.

3. 지분 매각: 목록 2,3,4 토지는 지분 매각으로, 해당 토지에 대한 소유권 행사에 제약이 있을 수 있음.

4. 인수되는 권리: 토지 등기부상 을구 8번 지역권이 매수인에게 인수되므로, 해당 지역권의 내용과 범위를 반드시 확인해야 함.

5. 토지이용 제한: 문화재 보호 관련 법규 적용 가능성이 있어, 건축 및 개발 시 관련 인허가 사항을 철저히 확인해야 함.

6. 제시외 건물: 총 280㎡의 제시외 건물이 포함되어 있으나, 구조가 용이하여 경제적 가치 훼손 없이 사용수익 제한이 미미하다는 감정평가사 의견이 있으나, 인수 시 원상복구 또는 철거 비용 발생 가능성이 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 강화군 불은면에 위치한 근린시설로, 토지와 건물 일괄 매각되는 재매각 건입니다. 토지는 지분 매각으로, 지역권이 인수되는 점은 유의해야 합니다. 총 5개의 동으로 구성된 건물과 제시외 건물이 포함되어 있으며, 주로 창고시설 및 제2종근린생활시설로 이용되고 있습니다. 주변 환경은 농경지와 주택, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 대규모 상권이나 편의시설과의 접근성은 다소 제한적이나, 창고나 물류, 관련 시설 운영에는 적합할 수 있습니다. 재매각 건임에도 불구하고 현황 조사 및 권리 분석 결과, 인수되는 보증금은 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 지역권 인수 및 문화재 관련 인허가 사항은 반드시 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

2. 넓은 토지 면적: 3,210㎡의 토지 면적은 다양한 용도의 활용 가능성을 제공함.

3. 실사용 목적 적합: 창고 및 근린생활시설로서 현황 그대로 사용하거나 일부 개조하여 활용하기에 유리함.

4. 합리적인 감정가: 재매각을 통해 감정가 대비 추가적인 가격 조정 가능성이 있음.

5. 활용도 높은 건물 구성: 다수의 창고 및 근린생활시설 건물은 여러 사업 목적에 부합할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 재매각 건이며, 토지 지분 매각 및 지역권 인수 등 고려해야 할 사항이 있습니다. 제공된 자료에 인수되는 보증금은 없으며, 감정가 1,894,192,000원을 기준으로, 현장 조사를 통한 물건의 상태, 주변 시세, 그리고 재매각으로 인한 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장하며, 구체적인 입찰가 산정은 별도의 컨설팅을 통해 상세히 진행하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.