나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5832 [4] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층126호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 시가지주변 공장지대로서 아파트단지, 지식산업센터, 중소규모의 공장, 농경지
및 근린생활시설 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스크콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건내 제1층 제123호 외 4개호로서
외벽 : 복합판넬 등 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)-(5) 공히 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)으로, 현황 기호(1)-
(5)는 경계벽에 의한 벽체구분이 없이 일체로 이용중(공실상태)으로 집합건축물대장
건축물현황도상 각 호의 면적, 경계의 위치 등이 특정되어 있기에 경계를 복원하는것은
가능할 것으로 판단됨.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m-
20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 택지개발지구(김포신도시택지개발)＜택지
개발촉진법＞, 하수처리구역(양촌처리분구)＜하수도법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

목록 1 ~ 5는 경계벽에 의한 벽체 구분없이 일체로 이용 중(공실)으로 대장 상 각 호의 면적, 경계 위치 등이 특정되어 있어 경계 복원 가능할 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 부천지원에서 진행하는 2024타경5832(4) 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 농협은행입니다.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-5, 김포한강 듀클래스 1층126호

용도: 근린상가

토지 면적: 11.07㎡ (약 3.35평)

토지 지분: 11.0734㎡ (약 3.35평)

건물 면적: 46.03㎡ (약 13.92평)

건물 지분: 46.0294㎡ (약 13.92평)

감정가: 588,000,000원

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 김포호수초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 시가지 주변 공장지대로서 아파트단지, 지식산업센터, 중소규모의 공장, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다. [cite: 감정평가서요약]

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15-20m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한 사항이 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (2023-03-27)

* 근저당: 농협은행 (2023-03-27), 4,080,000,000원

* 임의경매: 농협은행 (2024-10-24), 3,443,471,831원

* 가압류: 농협은행 (2024-10-29), 50,102,459원

* 가압류: 신용보증기금 (2024-11-26), 300,000,000원

* 가압류: 중소기업은행 (2025-01-16), 5,240,280원

* 압류: 구리세무서장 (2026-03-24)

등기부채권 총액은 4,435,342,739원입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2023년 3월 27일 접수된 농협은행의 근저당권입니다. 본 경매 절차가 진행되어 매각이 완료되면, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리(가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 현재 임차인 현황에 대한 상세 내역은 미상으로 파악됩니다. [cite: 임차인 현황, 감정평가서요약]

주의: 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 건은 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)으로 등록되어 있습니다. 현황은 여러 호실이 경계벽 구분 없이 일체로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다. [cite: 감정평가서요약]

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 시가지 주변 공장지대로, 아파트단지, 지식산업센터, 중소규모 공장, 농경지 및 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 잠재적인 수요층이 다변화될 수 있는 특징을 가집니다. [cite: 감정평가서요약]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성 또한 양호합니다. [cite: 감정평가서요약]

5.2. 혐오시설

현재 파악된 정보만으로는 본 물건과 인접한 지역에 특별한 혐오시설이 있다는 내용은 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 공장 및 지식산업센터 등이 혼재하는 개발 구역으로 분류됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 일체 이용 현황

본 건은 여러 호실이 경계벽 없이 일체로 이용 중이며, 현재 공실 상태로 파악됩니다. 이는 임대 수익 창출에 직접적인 영향을 줄 수 있으며, 추후 임대 또는 재구성을 위한 추가적인 투자나 노력이 필요할 수 있습니다. [cite: 주의사항, 감정평가서요약]

6.2. 공동담보 및 유동화 물건

본 건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 복잡한 권리 관계가 얽혀 있을 수 있으며, 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 법적 문제가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다. [cite: 특이사항, 특수물건정보]

6.3. 토지 이용 계획

본 건 토지는 중로2류에 저촉되고, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축물의 신축, 증축, 용도 변경 등에 있어 제한 사항이 따를 수 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

7. 종합 의견

본 물건은 김포시 구래동의 지식산업센터 및 근린상가 밀집 지역에 위치하여 입지적 잠재력이 있습니다. 교통이 편리하고 주변에 다양한 시설이 혼재되어 있으나, 현재 여러 호실이 공실 상태로 일체 이용 중이라는 점과 공동담보 및 유동화 물건이라는 점에서 권리 분석 및 명도 절차에 세심한 주의가 요구됩니다. 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 김포 신도시 개발 및 주변 지역의 성장으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 지식산업센터와 근린상가 혼재 지역의 특성상 다양한 업종에 대한 임대 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 김포시의 지역 개발 계획과의 연계성을 통해 투자 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 현장 조사를 통한 실사, 최신 임대 시세 파악, 유사 물건의 최근 낙찰가 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 감정가는 588,000,000원이며, 임차인 인수 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 현재 공실 상태 및 일체 이용 중인 점, 공동담보/유동화 물건임을 감안할 때, 권리 관계 및 명도에 소요될 비용까지 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가 범위를 설정하나, 본 건의 특수성을 감안하여 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.