나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5832 [3] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층125호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 시가지주변 공장지대로서 아파트단지, 지식산업센터, 중소규모의 공장, 농경지
및 근린생활시설 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스크콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건내 제1층 제123호 외 4개호로서
외벽 : 복합판넬 등 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)-(5) 공히 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)으로, 현황 기호(1)-
(5)는 경계벽에 의한 벽체구분이 없이 일체로 이용중(공실상태)으로 집합건축물대장
건축물현황도상 각 호의 면적, 경계의 위치 등이 특정되어 있기에 경계를 복원하는것은
가능할 것으로 판단됨.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m-
20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 택지개발지구(김포신도시택지개발)＜택지
개발촉진법＞, 하수처리구역(양촌처리분구)＜하수도법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

목록 1 ~ 5는 경계벽에 의한 벽체 구분없이 일체로 이용 중(공실)으로 대장 상 각 호의 면적, 경계 위치 등이 특정되어 있어 경계 복원 가능할 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

부천지원 2024타경5832 (3)

소재지

경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층125호

용도

근린상가 (건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설))

감정가

576,000,000원

토지 면적

10. 85㎡ (약 3.28평) / 토지 지분 10.8474㎡

건물 면적

45. 09㎡ (약 13.64평) / 건물 지분 45.09㎡

매각 대상

토지/건물 일괄 매각

경매 구분

부동산 임의경매

채권자

농협은행

특이사항

공동담보, 유동화 물건

1.1. 물건 상세

건물 구조 및 외관

본 건물은 프리케스크콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물로, 해당 물건은 1층에 위치합니다. 외벽은 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. [cite: json]

토지 형상 및 이용 상태

토지는 사다리형에 가까운 형상이며, 현재 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로

남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m-20m)에 저촉되며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역(양촌처리분구)에 해당합니다.

1.2. 입지조건

주위 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 지식산업센터, 중소규모 공장, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재하는 시가지 주변 공장지대입니다.

교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

주변 시설

가까운 거리에 김포호수초등학교가 있으며, 상업 및 공공시설이 혼재되어 있어 생활 편의성을 갖춘 지역입니다. 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 03월 27일 접수된 농협은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사와이비안사이랑, 2023-03-27)

* 을1: 근저당권 (농협은행, 2023-03-27, 4,080,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 임의경매 (농협은행, 2024-10-24, 3,443,471,831원) - 본 경매 개시결정 등기

* 갑4: 가압류 (농협은행, 2024-10-29, 50,102,459원) - 말소

* 갑5: 가압류 (신용보증기금, 2024-11-26, 300,000,000원) - 말소

* 갑6: 가압류 (중소기업은행, 2025-01-16, 5,240,280원) - 말소

* 갑7: 압류 (구리세무서장, 2026-03-24) - 말소

총 채권액

등기부채권 총액은 4,435,342,739원입니다.

물건명세서 특이사항

본건 목록 1~5는 경계벽에 의한 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이며, 현재 공실 상태입니다. 집합건축물대장상 각 호의 면적 및 경계 위치 등이 특정되어 있어 경계 복원이 가능할 것으로 판단됩니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

건물 용도

집합건축물대장상으로는 공장(지원시설-근린생활시설)으로 등재되어 있으나, 현황은 1층 125호를 포함하여 여러 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다. 이는 해당 건물이 지식산업센터 또는 복합용도 건물임을 시사합니다.

지역 상권 특성

본 물건이 위치한 구래동 일대는 김포한강 신도시 개발에 따라 주거, 상업, 산업 시설이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다. 인근의 지식산업센터 및 아파트 단지 수요를 기반으로 한 상권 형성이 기대됩니다.

1.5. 생활정보

주요 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

주요 교육시설

김포호수초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

공실 및 일체 이용 상태

해당 물건은 현재 공실 상태이며, 여러 호실이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중입니다. 이는 향후 명도 및 임대차 설정 시 협의가 필요할 수 있으며, 즉시 수익 발생이 어렵다는 점은 리스크 요인입니다.

토지 이용 제한

토지가 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류 저촉 등 다양한 도시계획 및 제한 사항을 포함하고 있어 향후 개발 또는 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

복잡한 권리 관계

공동담보 및 유동화 물건으로, 다수의 권리 설정이 존재했으나 경매 진행으로 대부분 말소될 예정입니다. 그러나 이러한 구조는 일반적인 물건보다 복잡한 권리 관계를 가질 수 있음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 김포한강 듀클래스 상가/공장 시설로, 약 45.09㎡의 전용면적을 가집니다. 김포 신도시 개발 지역 내에 위치하여 향후 성장 잠재력이 있으며, 교통 및 생활 인프라도 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 현재 공실 상태로 여러 호실이 통합되어 사용 중이며, 다양한 도시계획상의 제한이 존재한다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 말소기준 권리 이후로 설정된 다수의 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

1.8. 투자 포인트

신규 택지개발지구 내 위치: 김포 신도시의 개발 계획과 함께 지역 가치 상승이 기대됩니다.

다용도 활용 가능성: 근린생활시설 및 지식산업센터 용도로 등록되어 있어 다양한 사업 목적에 활용될 수 있습니다.

상대적으로 저렴한 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 적절하다면 투자 가치가 높을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본 물건과 유사한 조건의 최근 실거래가, 주변 상권의 임대 시세, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 공실 및 통합 이용 중인 점을 감안하여 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.