나이스옥션 법원경매 부천 2024타경5832 [1] 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층123호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2024.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 시가지주변 공장지대로서 아파트단지, 지식산업센터, 중소규모의 공장, 농경지
및 근린생활시설 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

프리케스크콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건내 제1층 제123호 외 4개호로서
외벽 : 복합판넬 등 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1)-(5) 공히 집합건축물대장상 공장(지원시설-근린생활시설)으로, 현황 기호(1)-
(5)는 경계벽에 의한 벽체구분이 없이 일체로 이용중(공실상태)으로 집합건축물대장
건축물현황도상 각 호의 면적, 경계의 위치 등이 특정되어 있기에 경계를 복원하는것은
가능할 것으로 판단됨.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m-
20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률＞, 성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 택지개발지구(김포신도시택지개발)＜택지
개발촉진법＞, 하수처리구역(양촌처리분구)＜하수도법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

목록 1 ~ 5는 경계벽에 의한 벽체 구분없이 일체로 이용 중(공실)으로 대장 상 각 호의 면적, 경계 위치 등이 특정되어 있어 경계 복원 가능할 것으로 판단됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 부천지원 2024타경5832 (1)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6877-5 김포한강 듀클래스 1층 123호

용도: 근린상가

감정가: 2,210,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (가명)

1.2. 면적 정보

토지면적: 44.02㎡ (약 13.31평)

토지 지분: 44.0183㎡ (약 13.31평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 182.97㎡ (약 55.35평)

건물 지분: 182.9731㎡ (약 55.35평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보 (김포한강 듀클래스)

건물명: 김포한강 듀클래스

주구조: 프리케스트콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 15층

본건 위치: 1층

건축물대장상 주용도: 본건 용도는 근린상가로 기재되어 있으나, 건축물대장상 주용도는 공장(지식산업센터)으로 확인됩니다. 이는 실제 이용 용도와 등록 사항 간의 차이가 있을 수 있음을 시사합니다.

연면적: 112,120.0251㎡

1.4. 특이사항

공동담보, 유동화물건.

목록 1~5는 경계벽 없이 일체로 이용 중이며(현재 공실), 대장상 각 호의 면적 및 경계 위치가 특정되어 있어 경계 복원 가능할 것으로 판단됨.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "김포호수초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 시가지 내 공장지대, 아파트 단지, 지식산업센터, 중소규모 공장, 농경지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로2류(폭 15m-20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 을1 근저당(농협은행, 2023-03-27)보다 선순위의 권리는 없습니다.

말소기준권리 하의 모든 권리(갑2 소유권이전1번신탁등기말소, 갑3 임의경매, 갑4~갑8 가압류 및 압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

3.2. 등기부채권 총액

등기부 상 채권 총액은 4,435,342,739원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원. 별도의 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 김포한강신도시는 최근 많은 기업들의 입주가 이루어지고 있는 지식산업센터 밀집 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 지식산업센터, 중소규모 공장 등이 혼재하여 다양한 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

교통 호재(GTX-D 노선 추진, 제2순환고속도로, 지하철 5호선 연장 계획 등)와 김포골드밸리 및 주변 산업단지 근로자들을 배후 수요로 확보하고 있어 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 김포호수초등학교가 있으며, 주변 시가지에 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주차 시설

건물 자체에 법정 대비 200% 이상의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있어 차량 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치 가능성

제공된 용도는 근린상가이나, 건축물대장상 건물 주용도가 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있어, 실제 이용과 등록 사항 간의 차이에 따른 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공실 상태

현재 본건은 공실 상태로 이용 중입니다. 이는 임대 수익 창출에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부 채권 총액이 44억원 이상으로 상당히 높은 편입니다. 다만, 이는 말소기준권리 하의 권리들이 소멸될 예정이므로 낙찰자의 인수 부담은 없습니다.

6.4. 건물 내부 이용 현황

목록 1~5가 경계벽 구분 없이 일체로 이용 중인 점은 내부 구조 변경 및 활용에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 구래동의 김포한강 듀클래스 건물 내 1층 상가로, 신도시 내 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부한 편입니다. 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호하며, 대규모 건물 내 상가로서 잠재적 가치가 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 인수할 권리는 없습니다. 다만, 건축물대장상 용도와 실제 용도 간의 차이, 현재 공실 상태 등은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 김포한강신도시 내 최신식 지식산업센터 단지 내 상가로, 풍부한 기업 및 근로자 배후 수요 확보 가능.

* GTX-D 노선 추진 등 다양한 교통 개발 호재와 함께 지역 가치 상승 기대.

* 건축물대장상 용도를 실제 근린상가로 활용하거나, 내부 구조 변경을 통해 임대 가치 증대 가능성.

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 재산권 행사에 유리.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,210,000,000원입니다. 현재 공실 상태이며, 건축물대장상 용도와 실제 용도의 차이 가능성, 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 시세 및 주변 유사 물건의 최근 낙찰가율, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정은 필요 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 상권 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

* 본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 전문가와 상의하시기 바랍니다.

* 주변 시설 검색 결과, 해당 지역 인근에 특별한 혐오시설(쓰레기 매립장, 도축장 등)이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.