나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6200 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-1 우성테크노파크1 2층240호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백산감정 · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 부천소사경찰서 남동측 인근에 위치하는 우성테크
노파크1 2층 240호로서 주위는 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 건물내 2층 240호로서

외벽: 페어글라스 및 판넬 등 마감,
내벽: 페인트 및 인테리어 마감,
창호: 강화유리 등임.

이용상태

본건은 공부상 "지원시설(제1종근린생활시설-의원)"이나 피자가게로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 냉방설비(시스템에어컨), 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 공장(지식산업센터), 지원시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약30미터, 남서측으로 폭 약25미터, 북서측으로 폭 약8미터의 포장도로
와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m-35m)
(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부
제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 공공주택지구{공공주택 특별법}, 과밀
억제권역{수도권정비계획법}임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

본건은 공부상 '지원시설(제1종근린생활시설-의원)'이나 피자가게로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2024타경6200 (1)

1.2. 소재지

경기도 부천시 소사구 옥길동 794-1, 우성테크노파크1 2층 240호

1.3. 용도

근린상가 (공부상: 지원시설(제1종근린생활시설-의원), 현재 이용: 피자가게)

1.4. 감정가

309,000,000원

1.5. 면적

* 토지: 16.00㎡ (약 4.84평)

* 건물: 51.84㎡ (약 15.68평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 부천소사경찰서 남동측 인근에 위치한 우성테크노파크1 건물 내 2층 240호입니다. 주변 지역은 지식산업센터, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 10층, 지하 3층 건물로, 본건은 그중 2층에 위치합니다. 외벽은 페어글라스 및 판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 페인트 및 인테리어로 시공되었습니다. 창호는 강화유리 등으로 설치되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 주변 도로

본건은 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구)에 속하며, 대로2류, 중로1류, 소로1류의 도로에 접해 있습니다. 북동측으로 폭 약 30미터, 남서측으로 폭 약 25미터, 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 11일 접수된 신한은행의 근저당(채권액 300,000,000원)입니다.

3.2. 진행 중인 경매

본 경매는 신한은행의 임의경매 신청으로 진행 중이며, 경매 신청 채권액은 235,147,759원입니다.

3.3. 총 권리 금액

등기부상 총 채권액은 300,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 04월 13일

* 확정일자: 2023년 04월 13일

* 배당신고일자: 2026년 01월 22일

* 대항력: 없음

3.5. 인수되는 보증금

본 건의 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건이 위치한 우성테크노파크1은 지식산업센터, 아파트 단지, 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 부천소사경찰서가 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 현재 이용 현황

건축물대장상 용도는 '지원시설(제1종근린생활시설-의원)'으로 되어 있으나, 현재는 피자가게로 운영 중입니다.

4.3. 잠재 고객층

인근 아파트 단지의 거주민 및 지식산업센터의 입주자와 종사자들이 주요 잠재 고객이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

최근 '스타필드 시티 부천'이 개관하여 쇼핑, 문화, 여가 활동을 즐길 수 있는 복합 쇼핑몰이 인근에 위치하고 있습니다. 또한, 부천시립 별빛마루 도서관이 개관하여 교육 및 문화 접근성이 향상되었습니다.

5.2. 교통 및 접근성

부천·시흥 남부순환로를 통한 서울 서남부 지역 및 구로, 가산디지털단지 등 주요 업무지구로의 접근성이 양호합니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

5.3. 기타 시설

부천소사경찰서가 인근에 위치하여 치안 환경이 안정적입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 용도 불일치

공부상 용도는 '의원'으로 등록되어 있으나, 실제로는 '피자가게'로 이용 중이므로, 향후 영업 또는 용도 변경 시 행정적인 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 내부 절차가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 신규 택지개발지구의 기반시설

옥길 신도시 지역은 비교적 최근에 개발된 택지 지구로, 일부 지역에서는 주민들의 생활 편의를 위한 기반 시설(문화체육센터, 학교 등) 확충이 지속적으로 이루어지고 있습니다. 본 물건의 직접적인 리스크는 아니나, 지역 전반의 개발 및 인프라 변화를 주시할 필요가 있습니다.

6.4. 혐오시설 가능성

관련 검색 결과, 부천 지역 전반에 걸쳐 폐기물 처리 시설(자원순환센터, 소각장 등)과 관련된 이슈가 존재하나, 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설이 위치한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 소사구 옥길동과는 다소 거리가 있으나, 부천시 전반의 혐오시설 배치 관련 논의는 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 옥길동의 우성테크노파크1 내에 위치한 상가 건물입니다. 지식산업센터, 아파트, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 현재 피자가게로 운영 중이며, 공부상 용도와의 차이가 존재합니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 낙찰로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다. 유동화 물건이라는 점은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지식산업센터와 아파트 단지가 밀집된 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 편리한 교통: 대로변 및 주요 도로에 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 대중 교통 이용 또한 편리합니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 현재 운영 중인 업종(피자가게)이나 유사한 근린생활시설로 임대 시 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 개발 호재: 옥길 신도시 개발로 인한 지속적인 인프라 확충으로 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 309,000,000원입니다. 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 낙찰 가능한 금액은 시세, 주변 상권의 활성도, 건물의 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 고려될 수 있으나, 이는 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서, 본건의 적정 입찰가는 대략 216,300,000원 ~ 247,200,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.