나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6927 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 8층비08-081호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비즈웰감정 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나비초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설,
아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도는
보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 8층 비08-081호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 인조석 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔) 구조임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로서 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남서측으로 노폭 약 24m 내외, 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와
각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20
m-25m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김
포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 김포시 구래동 6871-53, 현대썬앤빌더킹 8층 비08-081호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 부천지원 2024타경6927 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 130,000,000원입니다.

토지면적은 6.05㎡ (약 1.83평)이고, 건물 전용면적은 22.02㎡ (약 6.66평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경기도 김포시 구래동에 위치하며, 주변으로는 업무시설, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 업무 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 나비초등학교가 소재하고 있습니다.

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물의 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 10층 건물 중 8층에 위치한 호실입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 인조석 붙임 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

이용상태: 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.

토지 형상 및 이용상태: 토지는 인접지대비 등고평탄한 사다리형이며, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 서측 및 남서측으로는 노폭 약 24m, 북서측으로는 노폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류 등의 용도지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 규제를 받고 있습니다.

공부와의 차이: 등기부, 건축물대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

등기부요약:

말소기준권리는 2022년 6월 24일 접수된 하나은행 근저당권(을1, 채권최고액 99,600,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류 등)는 본 매각으로 인해 말소될 예정이며, 인수할 권리는 없습니다.

총 등기부채권액은 135,600,000원입니다.

임차인현황:

임차인 R * (RANDHAWAHARJINDERKAUR)은 보증금 0원, 차임 0원에 2024년 11월 1일 전입하였으며, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

인수 보증금 합계:

본건의 경매로 인해 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건 오피스텔(현대썬앤빌더킹)은 2022년에 준공된 신축 건물입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건(22.019㎡, 8층)의 매물이 2026년 7월 8일에 110,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본건의 감정가 130,000,000원보다 약 20,000,000원 낮은 수준입니다.

다른 거래 사례로는 2026년 6월 25일 5층(22.019㎡) 50,000,000원, 2026년 7월 12일 7층(25.8272㎡) 85,000,000원 거래가 있었습니다.

최근 8층 유사 면적의 거래 가격을 고려할 때, 본건의 시세는 약 1.1억원 내외로 판단됩니다. 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

제공된 전월세 정보에서는 실제 임대 거래 데이터가 없어 임대 수익 분석은 어렵습니다.

1.4. 생활정보

본건은 김포시 구래동에 위치하여 초등학교(나비초등학교, 김포한강초등학교 등)가 인근에 다수 분포하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

또한, 단지 주변으로 병원, 은행, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인된 정보상으로는 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 감정평가액(130,000,000원)이 최근 실거래가(약 110,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 차익에 대한 기대치를 보수적으로 설정해야 합니다.

임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석되어 명도 관련 큰 리스크는 없을 것으로 예상됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 김포시 구래동의 신축 오피스텔로, 입지, 편의시설 접근성, 건축 연식 등에서 강점을 가지고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

다만, 감정가가 최근 거래 시세보다 높게 책정된 점은 유의해야 할 부분입니다.

적정 가격으로 낙찰받는다면 실수요 또는 임대 투자 목적으로 활용 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2022년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행 시 큰 부담이 없습니다.

* 주변 학군 및 다양한 생활 편의시설 이용이 용이하여 주거 만족도가 높습니다.

* 지역 개발 및 인구 유입에 따른 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원입니다.

최근 유사 면적, 유사 층수(8층)의 실거래가는 110,000,000원입니다.

인수해야 할 보증금이 없으므로, 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점을 감안하여, 권장 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.