나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6033 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 175-2 산호빌라 비동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토감정 · 평가일 2024.11.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 "춘의역(지하철 7호선)" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역
으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "춘의역(지하철 7호선)"이 소재
하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서,
(사용승인일: 2003.05.23)

외벽: 드라이비트 및 일부 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 현황 다세대주택 건부지(산호빌라
제비동)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하며, 차량 진출입은 인접필지인 "춘의동
175-4번지(산호빌라 제에이동)"를 통하여 가능함. 인접필지인 "춘의동 175-4번지"는 북측
으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건에는 전유면적에 포함되지 않는 (벽체이용 샷시조)발코니가 소재하고 있으며,
발코니는 시장의 거래관행상 본건과 일체로 거래되어 경제적 가치를 지니는바 이를 분리하지
않고 본건에 포함하여 감정평가 하였으니 경매 업무 진행시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경6033 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 175-2 산호빌라 비동 5층 501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 166,000,000원

* 면적 (토지): 27.05㎡ (약 8.18평)

* 면적 (건물): 52.71㎡ (약 15.95평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OO

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 5층 건물 중 5층 501호

* 사용승인일: 2003년 5월 23일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 원미구 춘의동 "춘의역(지하철 7호선)" 남서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "춘의역(지하철 7호선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로, 현황 다세대주택 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하며, 차량 진출입은 인접 필지를 통해 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 박성대

* 전입일자: 2003년 5월 2일

* 대항력: 있음

* 보증금 및 차임: 미상

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 미상이므로 인수 보증금 합계가 0원이라도 실제 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2003년 6월 11일 접수 국민은행 근저당 (70,200,000원)

* 후순위 권리: 다수의 근저당, 임의경매, 가압류 등이 존재하나 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 275,349,189원

* 권리분석 종합: 본건은 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 박성대 씨의 보증금 및 차임이 미상이므로, 명도 시 보증금 관련 부담이 발생할 수 있음에 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 단지, 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거 지역입니다.

* 교통 접근성: 춘의역(지하철 7호선)이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이를 통한 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 근린생활시설: 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 충족할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 춘의역 이용이 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통 환경을 제공합니다.

* 주거 환경: 조용하고 안정된 주거 지역으로 쾌적한 생활이 가능합니다.

* 편의시설: 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 인근에서 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미상: 임차인 박성대 씨의 보증금 및 차임이 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 건물 노후화: 2003년 사용승인을 받은 건물로 20년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건축 규제: 제2종일반주거지역으로 재건축 또는 증축 시 관련 법규(용적률, 건폐율 등)를 준수해야 합니다.

1.6. 주변 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 본 물건지와 인접하거나 통상적인 생활권 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 7호선 춘의역을 도보로 이용 가능한 역세권에 자리하고 있습니다. 2003년에 건축되어 건물 연식은 있으나, 전반적인 입지 조건 및 교통 환경은 우수합니다. 권리관계상 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되므로 권리 인수에 따른 부담은 적습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 박성대 씨의 보증금 및 차임이 미상인 점은 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있어 주의가 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 가치: 춘의역(지하철 7호선) 이용 편리성으로 인한 꾸준한 수요 기대.

* 안정적 주거 환경: 주거 밀집 지역으로 안정적인 가치 유지 가능성.

* 권리 인수 부담 적음: 후순위 권리 소멸로 권리 관계 명확. (단, 임차인 관련 리스크는 별도 고려 필요)

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 166,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 2026년 7월 거래된 유사 면적(약 68㎡)의 다세대주택이 1억 9천 3백 5십만 원 ~ 1억 9천 7백만 원에 거래되었습니다.

* 본 물건의 전용면적은 52.71㎡ (약 15.95평)으로, 주변 시세(약 282만원/㎡)를 적용할 경우 약 1억 4천 8백 5십만 원 ~ 1억 4천 8백 7십만 원 수준의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가(1억 6천 6백만 원) 대비 시세(약 1억 4천 8백 5십만 원)가 낮게 형성되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미상으로 인한 명도 리스크를 고려하여, 시세 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

* '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 인수될 가능성이 있는 금액을 감안해야 합니다.

* 따라서, 보수적으로 접근 시 예상 입찰가는 1억 4천 5백만 원에서 1억 5천 5백만 원 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 145,000,000원 ~ 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.