나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10469 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1074-1 함덕더마루 가동 4.5층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류소가 소재하여 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (콘크리트)평슬래브지붕 지상7층 내 가동 제4,5층 제401호로서, (사용승인일자: 2021.04.30) 외벽 : 스타코마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

기본급배수설비, 기본위생설비, 화재탐지시설, 소화전설비, 승강기설비 및 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6m 내외의 진입로를 통하여, 폭 3~5m 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10469 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 1074-1, 함덕더마루 가동 4층 401호

용도: 아파트

토지면적: 76.76㎡ (약 23.22평)

건물면적: 88.60㎡ (약 26.79평) - 전용면적 기준

토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 매각가 정보

감정가: 401,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '공동주택' 건부지로 이용 중에 있습니다.

동측으로 폭 약 6m 내외의 진입로를 통해 폭 3~5m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건의 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역(전부제한구역), 하수처리구역에 해당합니다.

특히 고도지구(20M 이하)는 건축물의 높이 제한이 있을 수 있어 향후 개발 시 고려가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 1번 주택임차권(박예인)이 있습니다.

임대차보증금 360,000,000원, 전입일자 2022년 2월 9일, 확정일자 2021년 12월 24일이며, 대항력이 있습니다.

따라서, 본 임차인의 보증금 360,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김보미

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-11

대항력: 있음

비고: 임대관계 미상. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 박예인

보증금: 360,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-09

확정일자: 2021-12-24

배당신고일자: 2024-02-15

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금 (360,000,000원)

3.3. 총 인수 보증금

박예인 임차인의 보증금 360,000,000원

3.4. 말소기준권리

제주지방법원의 강제경매개시결정(2026타경10469)이 말소기준권리입니다.

이보다 선순위인 박예인 임차인의 주택임차권은 말소되지 않고 인수됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 함덕리는 제주 내에서도 인지도가 높은 지역으로, 관광객 및 거주 인구가 많은 편입니다.

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 배후 수요가 있으며, 상업시설 이용도 가능한 복합적인 상권입니다.

4.2. 토지이용계획

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되며, 근린생활시설 등도 일정 부분 입지 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

함덕초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

인근에 버스정류소가 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박예인에게 지급해야 할 보증금 360,000,000원입니다. 이 금액은 배당으로 전부 회수되지 못할 경우 매수인이 부담해야 합니다.

6.2. 임차인 김보미 관련 불확실성

임차인 김보미의 경우 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있고, 전입일자가 2025년 9월 11일로 기재되어 있습니다. 이는 현재(2026년 8월) 시점보다 미래의 날짜로, 정보 오류이거나 기타 특수한 상황일 수 있어 사실관계 확인 및 추가적인 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 금액 미상으로 인한 잠재적 위험을 내포하고 있습니다.

6.3. 고도지구 제한

20M 이하 고도지구로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 신축 시 높이 제한을 받을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 (혐오시설 검토)

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 실제 현장 방문을 통해 상세한 주변 환경을 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 함덕리에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 아파트입니다.

입지 조건은 보통 수준이며, 함덕초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

가장 중요한 권리관계는 대항력 있는 선순위 임차인 박예인(보증금 3억 6천만원)의 존재로, 이 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

또한, 임차인 김보미의 특이사항(보증금 0원, 미래 전입일자)은 명확한 확인이 필요하며, 이는 잠재적 리스크 요인입니다.

이러한 권리관계를 충분히 이해하고 인수 금액을 고려하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 4월 30일 사용승인된 건물로, 비교적 최신 시설을 기대할 수 있습니다.

8.2. 함덕 지역 가치

제주 내에서도 주거 및 관광지로 인기 있는 함덕 지역에 위치하여 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 360,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건입니다.

이는 감정가 401,000,000원에서 인수 보증금을 제외한 실제 매수인의 초기 투입 비용이 매우 적을 수 있다는 것을 의미합니다.

하지만, 인수되는 보증금은 임차인이 배당으로 전부 변제받지 못했을 경우에만 매수인이 부담하는 것이며, 임차인이 배당으로 보증금 전액을 회수할 가능성도 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 단순히 감정가에서 인수 보증금을 뺀 금액(401,000,000원 - 360,000,000원 = 41,000,000원)으로 산정하기 어렵습니다.

실제 예상 입찰가는 임차인의 배당 여부, 물건의 현재 시세, 시장 상황, 경매 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 현장 조사 및 추가적인 분석을 통해 결정해야 합니다.

본 보고서에서는 이러한 복합적인 요소를 모두 반영하기 어려워, 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.