나이스옥션 법원경매 부천 2024타경52944 [2] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-26 대준블루온 3층 309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 소재 "지하철 1호선 부천역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "부천역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 3층 301, 309, 310, 311, 313호로서,
- 외벽 : 외장 타일 붙임 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 용도는 "교육연구시설(학원)이나, 탐문조사 결과 "오피스텔" 로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, "교육연구시설(학원)아파트(도시형생활주택-원룸형)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

391-4)
일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
391-26)
일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

건축물 대장상 용도는 "교육연구시설(학원)"이나, 탐문조사 결과 "오피스텔"로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나, 현황은 '오피스텔'로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

2. 1.

사건 정보

사건번호: 부천지원 2024타경52944 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOO (동작새마을금고)

2. 2.

소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-26 대준블루온 3층 309호

용도: 오피스텔 (공부상 용도: 교육연구시설(학원))

건물 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 3층 309호

2. 3.

면적 정보

토지 면적: 3.90㎡ (약 1.18평)

토지 지분: 3.904808195292066㎡ (약 1.18평)

건물 면적: 26.13㎡ (약 7.90평)

건물 지분: 26.13㎡ (약 7.90평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 4.

감정가

감정가: 88,000,000원

2. 5.

특이사항

공동담보 물건

2. 6.

주의사항

공부상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나, 현황은 '오피스텔'로 이용 중임.

3.

입지조건

3. 1.

위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치하며, 지하철 1호선 부천역 북서측 인근에 자리함.

주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

3. 2.

교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 부천역이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호함.

3. 3.

토지 이용 및 주변 도로

2필지 일단의 부정형 토지 위에 건축된 건물임.

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속함.

3. 4.

주변 시설 분석

부천역 인근으로 다양한 상업 시설 및 편의 시설 이용이 용이함.

도보 거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리함.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았음.

4.

권리분석

4. 1.

말소기준권리

말소기준권리는 2017-08-10 접수된 동작새마을금고의 근저당권(을3)으로 판단됨.

이하 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

4. 2.

등기부 요약

말소기준권리(을3): 2017-08-10, 근저당권, 동작새마을금고, 65,000,000원

임의경매개시결정(갑8): 2024-11-01, 임의경매, 동작새마을금고, 340,000,000원 (채권자 OOOO)

압류(갑9): 2026-01-19, 압류, 부천시

4. 3.

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대차 관계는 조사된 바 없으며, 미상임.

임차인 정보는 '미상'으로 명시되어 있으나, 현황 조사 시 점유자가 확인될 경우 보증금 및 대항력 유무 등을 면밀히 확인해야 함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

5.

상권분석

5. 1.

지역적 특성

부천역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역임.

인근에 다수의 오피스텔 및 주거 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부함.

5. 2.

이용 현황

공부상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나, 현황은 '오피스텔'로 이용되고 있어 원룸형 주거 또는 소규모 사무실로 활용 가능성이 높음.

5. 3.

수익성 분석

부천역 인근 오피스텔은 꾸준한 임대 수요를 보이며, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

다만, 유사 면적대의 신축 오피스텔 대비 건축 연식에 따른 가치 평가가 필요할 수 있음.

6.

생활정보

6. 1.

편의시설

다양한 은행, 병원, 쇼핑센터, 음식점 등 각종 편의시설을 부천역 중심 상업지구에서 이용 가능함.

6. 2.

교육시설

주변에 초, 중, 고등학교가 소재하나, 본건 자체는 학원이나 오피스텔 용도로 이용 중임.

6. 3.

의료시설

가까운 거리에 종합병원 및 다양한 의원이 있어 의료 서비스 이용이 편리함.

7.

잠재적 리스크

7. 1.

용도 불일치

공부상 용도(교육연구시설)와 실제 이용 용도(오피스텔)의 차이가 존재함. 이는 향후 건축물 대장 변경 신청 시 또는 재산세 부과 시 영향을 줄 수 있으나, 현황에 따른 활용은 가능함.

7. 2.

권리관계

전반적인 권리관계는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 임차인 현황이 미상인 부분에 대한 확인이 필수적임. (인수 보증금 0원)

7. 3.

건축물 노후도

정확한 건축 연도는 자료에 명시되지 않았으나, 10층 건물 내 3층에 위치한 점을 고려하여 건축 연식에 따른 유지보수 필요성을 검토해야 함.

8.

종합 의견

본 물건은 부천역 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 편의시설 이용이 매우 편리한 입지를 자랑함. 공부상 용도와 현황 이용 용도가 상이한 점은 있으나, 오피스텔로서의 활용 가치는 충분하며, 임대 수요 또한 안정적일 것으로 예상됨. 권리관계 상 인수되는 부담은 없으나, 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요함.

9.

투자 포인트

* 부천역 초역세권 입지로 인한 높은 접근성 및 유동인구 확보.

* 인근 상업 및 주거 시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요 기대.

* 건물 자체의 관리 상태 양호 시, 소형 면적 대비 높은 임대 수익률 기대 가능.

* 매각으로 인한 권리 소멸로 비교적 안전한 투자가 예상됨.

10.

예상 입찰가

본 물건의 감정가는 88,000,000원입니다.

현재 부천시 원미구 심곡동 일대의 유사 면적(20~30㎡) 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 시세를 분석한 결과, ㎡당 약 350만원 ~ 450만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 전용 면적 26.13㎡를 기준으로 할 때, 시세는 약 9,100만원 ~ 11,700만원 범위로 추정됩니다.

경매 물건의 특성상 감정가 대비 할인율을 적용하고, 낙찰 가능성을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

현 시세 및 감정가, 권리 분석 결과, 그리고 유사 물건의 경매 낙찰가율을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 7,000만원 ~ 7,800만원 범위에서 결정될 가능성이 높다고 판단됩니다.

이는 일반적인 경매 낙찰가율(감정가의 80~90%)과 시장 상황을 반영한 추정치이며, 실제 입찰 참여 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

보증금을 제외한 인수되는 권리가 없으므로, 낙찰 시 명도 완료 후 바로 임대 또는 실거주가 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.