나이스옥션 법원경매 부천 2024타경52944 [3] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-26 대준블루온 3층 310호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 소재 "지하철 1호선 부천역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "부천역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 3층 301, 309, 310, 311, 313호로서,
- 외벽 : 외장 타일 붙임 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 용도는 "교육연구시설(학원)이나, 탐문조사 결과 "오피스텔" 로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, "교육연구시설(학원)아파트(도시형생활주택-원룸형)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

391-4)
일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
391-26)
일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

건축물 대장상 용도는 "교육연구시설(학원)"이나, 탐문조사 결과 "오피스텔"로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나, 현황은 '오피스텔'로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2024타경52944 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-26 대준블루온 3층 310호

용도: 오피스텔 (공부상 용도 '교육연구시설(학원)')

건물 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 3층 301, 309, 310, 311, 313호 (본건 310호)

이용상태: 공부상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나, 현황 '오피스텔'로 이용 중임.

특이사항: 공동담보, 복수필지 일괄 매각

1.3. 면적

토지면적: 4.35㎡ (약 1.32평)

토지 지분: 4.3457672188317344㎡ (약 1.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

건물 지분: 29.1㎡ (약 8.80평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 지하철 1호선 부천역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 복합 상업 및 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 지하철 1호선 부천역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 신탁 등기(교보자산신탁주식회사, 2017-08-10), 근저당(동작새마을금고, 2017-08-10, 65,000,000원), 임의경매 개시 결정(동작새마을금고, 2024-11-06, 340,000,000원), 압류(부천시, 2026-01-19) 등이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 65,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상으로 파악됩니다.

임차인 중 대항력은 있지만 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

4. 상권분석

부천역을 중심으로 형성된 상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설 및 편의시설 이용이 용이합니다. 주거 밀집 지역과도 인접해 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

지하철 1호선 부천역을 통한 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 주변에 각종 편의시설, 상업시설, 관공서 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

공부상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나 현황은 '오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 건축물대장 위반 건축물에 해당될 수 있으며, 향후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 행정적 제재가 발생할 위험이 있습니다. 또한, 매수인이 해당 용도로 계속 사용 시 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 위험 요소

공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 담보 물건들의 경매 진행 여부에 따라 추가적인 변동성이 발생할 수 있습니다. 임대관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권이라는 교통 및 입지적 장점을 가지고 있습니다. 그러나 공부상 용도와 현황의 불일치라는 중대한 리스크를 안고 있어, 이 부분에 대한 명확한 확인과 법적 검토가 필수적입니다. 현 오피스텔 사용을 지속할 경우 발생할 수 있는 법적 제재 위험을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

부천역 초역세권 입지로 인한 임대 수요 확보 가능성.

공부상 용도와 현황 불일치 리스크를 감안한 시세 대비 저평가 가능성.

(단, 상기 리스크로 인한 법적 문제 발생 시 투자 가치 하락 가능성 매우 높음)

9. 예상 입찰가

제공된 정보에는 json 형태의 시세 데이터가 포함되어 있지 않아, 현재 시세를 기반으로 한 정확한 예상 입찰가 산출은 어렵습니다.

통상적으로 감정가(98,000,000원)를 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 권리 분석 결과, 그리고 본건의 경우 공부상 용도와 현황 불일치라는 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하게 됩니다.

일반적으로 경매 초보자나 리스크를 감안하는 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려하지만, 본건의 경우 법적 제재 가능성을 매우 중요하게 판단해야 합니다. 따라서, 현장 조사를 통해 유사 오피스텔의 실제 매매가 및 임대 시세, 그리고 위반 건축물 관련 규제 및 과태료 수준 등을 면밀히 조사한 후, 예상 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 경우 충분한 시장 조사와 법률 전문가 상담 후, 리스크를 감안한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. (예시: 감정가의 70% ~ 85% 범위 내에서, 현장 및 법규 검토 후 최종 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.