나이스옥션 법원경매 부천 2024타경52944 [5] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-26 대준블루온 3층 313호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 소재 "지하철 1호선 부천역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "부천역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 3층 301, 309, 310, 311, 313호로서,
- 외벽 : 외장 타일 붙임 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 용도는 "교육연구시설(학원)이나, 탐문조사 결과 "오피스텔" 로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, "교육연구시설(학원)아파트(도시형생활주택-원룸형)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

391-4)
일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
391-26)
일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

건축물 대장상 용도는 "교육연구시설(학원)"이나, 탐문조사 결과 "오피스텔"로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나, 현황은 '오피스텔'로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 부천지원 2024타경52944 (5)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-26 대준블루온 3층 313호

용도: 오피스텔 (공부상 용도: 교육연구시설(학원))

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 동OOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지 면적: 5.15㎡ (약 1.56평)

토지 지분: 5.152258064516129㎡ (약 1.56평)

건물 면적: 34.50㎡ (약 10.44평)

건물 지분: 34.5㎡ (약 10.44평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

감정가: 125,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 "지하철 1호선 부천역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 부천역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본건에는 소유권이전 신탁(2017-08-10), 근저당(2017-08-10, 동작새마을금고, 65,000,000원), 임의경매(2024-11-06, 동작새마을금고, 340,000,000원), 압류(2026-01-19, 부천시) 등의 권리 내역이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 8월 10일 접수된 동작새마을금고의 근저당권으로 판단됩니다. 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후에 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

본건과 관련하여 임차인 현황 상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건 주변으로는 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 도시계획 및 용도지역

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

부천역 인근에 위치하여 롯데백화점, 현대백화점 등 대형 쇼핑 시설 이용이 용이합니다. 또한, 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색 포함)

부천시 내에 광역소각장 등 혐오시설 논의가 있었으나, 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 한국만화박물관, 부천아트벙커B39 등 문화시설도 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

건축물대장상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나, 현황은 '오피스텔'로 이용 중인 점은 추후 건축물 관련 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본건이 공동담보로 진행된다는 점은 담보로 제공된 다른 물건의 상황에 따라 경매 진행 및 결과에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

6.3. 권리 분석상 특이사항

등기부상 근저당권 설정액(65,000,000원)은 임의경매 개시 결정액(340,000,000원)보다 현저히 적습니다. 이는 최초 채무액이 상당했거나, 추가적인 채무가 발생했을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 오피스텔로 현재 이용 중이라는 점에서 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 유의해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권의 우수한 입지

* 현재 오피스텔로 이용 중인 점을 활용한 임대 수익 가능성

* 일반상업지역으로 개발 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 125,000,000원입니다. 현재 유사 오피스텔의 매매 시세는 전용면적 34.50㎡ 기준으로 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위로 형성되어 있습니다.

이러한 시세 분석과 물건의 권리관계, 특이사항 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근하여 감정가 대비 80~90% 수준인 100,000,000원에서 112,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 경쟁 상황 및 투자자의 자금 계획에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.