나이스옥션 법원경매 부천 2024타경52944 [4] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-26 대준블루온 3층 311호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 소재 "지하철 1호선 부천역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "부천역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 3층 301, 309, 310, 311, 313호로서,
- 외벽 : 외장 타일 붙임 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 용도는 "교육연구시설(학원)이나, 탐문조사 결과 "오피스텔" 로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, "교육연구시설(학원)아파트(도시형생활주택-원룸형)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

391-4)
일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
391-26)
일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

건축물 대장상 용도는 "교육연구시설(학원)"이나, 탐문조사 결과 "오피스텔"로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나, 현황은 '오피스텔'로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부천지원 2024타경52944 (4).

1.2. 소재지

경기도 부천시 원미구 심곡동 391-26 대준블루온 3층 311호.

1.3. 건물구분

집합건물 (오피스텔).

1.4. 용도

공부상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나, 현황은 '오피스텔'로 이용 중임.

1.5. 감정가

101,000,000원.

1.6. 면적

* 토지면적: 4.49㎡ (약 1.36평)

* 건물면적: 30.07㎡ (약 9.09평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄 매각.

1.8. 경매구분

부동산 임의경매.

1.9. 채권자

동OOOOOO (동작새마을금고).

1.10. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 지하철 1호선 부천역 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 부천역이 소재하여 전반적인 교통 사정은 양호함.

2.3. 인접 도로상태

물건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권이전 5번 신탁 말소 (2017-08-10 접수)

* 근저당권 (동작새마을금고, 2017-08-10 접수, 65,000,000원)

* 소유권 이전 신탁 (교보자산신탁주식회사, 2017-08-10 접수)

* 임의경매개시결정 (동작새마을금고, 2024-11-06 접수, 340,000,000원)

* 압류 (부천시, 2026-01-19 접수)

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2017년 8월 10일 접수된 근저당권(동작새마을금고, 65,000,000원)으로 판단됨.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있음.

3.4. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

물건이 소재한 심곡동 일대는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음. 부천역 인근으로 다양한 상업, 업무, 문화 시설 이용이 편리함.

4.2. 지역 현황

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동 및 업무 시설 입지에 적합한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

부천역 인근에 이마트, 홈플러스, CGV, 롯데시네마 등 대형 쇼핑 및 문화시설이 위치하고 있어 생활 편의성이 높음. 스타필드시티 부천 또한 인근에 위치.

5.2. 주변 교육시설

부천역 주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호함.

5.3. 주변 의료시설

가톨릭대학병원, 세종병원, 순천향대학병원 등 대형 병원이 인근에 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 용도와 현황 불일치

건축물대장상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나, 현황은 '오피스텔'로 이용 중인 점은 향후 건축물 관련 민원 발생 또는 용도 변경 시 제약이 될 수 있는 주요 리스크임.

6.2. 권리관계 복잡성

신탁, 다수의 근저당 및 압류가 설정되어 있어 권리관계가 복잡한 편임. 다만, 매각으로 인해 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

6.3. 향후 개발 가능성 및 제약

일반상업지역으로 개발 잠재력은 있으나, 용도 불일치 문제가 해결되어야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 부천역 인근에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황이 불일치하는 점은 반드시 확인하고 고려해야 할 사항입니다. 현재 등기부상 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸될 예정이나, 권리관계가 다소 복잡한 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부천역 초역세권 입지로 출퇴근 및 생활 편의성이 우수함.

* 주변에 다양한 편의, 문화, 의료 시설이 잘 갖추어져 있음.

* 일반상업지역으로 향후 상업 활동 및 개발 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

부천역 인근 오피스텔의 매매 시세는 공급량 및 개별 건물의 상태에 따라 변동성이 있습니다. 현재 '대준블루온' 오피스텔의 구체적인 시세 정보는 검색되지 않았으나, 부천역 인근 신축 또는 준신축 오피스텔의 경우 전용면적 30㎡ 내외의 매물이 1억 5천만 원에서 2억 5천만 원 사이로 거래되는 경향을 보입니다. 다만, 이는 일반적인 시세이며, 해당 물건의 정확한 현황 및 권리관계, 용도 불일치 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 101,000,000원은 면적 대비 보수적인 수준으로 평가될 수 있습니다. 만약 물건의 현황 이용(오피스텔)이 법적으로 문제가 없다고 판단되고, 향후 가치 상승 잠재력이 있다고 보았을 때, 현 시세 범위를 고려하여 감정가 대비 110% ~ 130% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 대략 111,100,000원에서 131,300,000원 범위입니다. 그러나 권리관계 분석 및 현장 조사를 통해 최종적인 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 특히, 공부상 용도와 현황 불일치로 인한 잠재적 리스크는 입찰가 산정에 신중하게 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.