나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10447 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 6층 605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이호이동 소재 "중앙병원" 남동측 인근에 위치하며 일대는 노 선 상업지대를 형성하여 음식점, 소매점, 주유소, 의원 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지하1층 지상8층 내 6층 605호로서 <사용승인일 : 2018.01.19.> 외벽 : 복합판넬마감, 드라이비트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등 바닥 : 마루마감, 타일붙임 등 창호 : 하이샷시창

이용상태

주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식 주차설비, 소방설비(옥내소화전, 스 프링클러, 화재탐지기 등), 천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 2필지 일단의 가장형에 유사한 토지로서, 업무시설(오피스텔 및 근린 생활시설) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 6차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 35m 임]에, 북동측으로 왕복 4차선의 아스콘 포장도로[지적상 도로 폭은 약 25m 임]에, 남동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

① - 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m) (접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애 물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자 치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> ② - 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m) (접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방지 및 소음대책 지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축 계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수 자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처 리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10447 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 2574-2 노형휴캐슬 6층 605호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 179,000,000원

토지면적: 10.86㎡ (약 3.28평)

토지지분: 10.8579㎡ (약 3.28평)

건물면적: 45.20㎡ (약 13.67평)

건물지분: 45.195㎡ (약 13.67평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제주양돈축산업협동조합 (추정)

건축년도: 2018년

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 8층 중 6층 605호

사용승인일: 2018년 01월 19일

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 노형동에 위치하며, 인근은 상업지대로 형성되어 음식점, 소매점, 주유소, 의원 등 다양한 편의시설이 밀집해 있습니다. "중앙병원" 남동측 인근에 위치하여 생활 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북서측으로 왕복 6차선, 북동측으로 왕복 4차선, 남동측으로 폭 약 10m의 도로에 접하고 있어 교통망이 우수합니다.

2.3. 건물정보

철근콘크리트구조의 집합건물로, 해당 호실은 6층에 위치하고 있습니다. 외벽은 복합판넬 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 마루 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 구성되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 주차, 소방, 냉난방(시스템 에어컨, 가스보일러) 설비가 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (제주양돈축산업협동조합, 2022-04-15 접수, 120,000,000원)이 말소기준권리로서, 본 경매절차로 인하여 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (말소)

* 갑4: 소유권이전 (김옥순, 2022-04-15, 매매) - 말소 예정

* 을1: 근저당권 (제주양돈축산업협동조합, 2022-04-15, 120,000,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 소유권이전청구권가등기 (김위종, 2023-07-17, 매매예약) - 말소 예정

* 갑6: 가압류 (제주양돈축산업협동조합, 2025-05-15, 411,305,207원) - 말소 예정

* 갑7: 임의경매 (제주양돈축산업협동조합, 2026-03-24, 101,527,572원) - 말소

등기부채권 총액은 531,305,207원입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인 1: 의료법인중앙의료재단중앙병원

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 750,000원

* 전입일자: 2025-06-16

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2026-06-26

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 확정일자가 없어 배당 순위에서도 후순위가 예상됩니다.

* 임차인 2: 이익성

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-16

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없는 특이한 계약 관계로 보이며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리 및 보증금

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인들의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 노형동 지역은 제주 시내의 중심 상업지역으로, 다양한 업종의 상가와 오피스 건물이 밀집해 있어 상권이 활발합니다. 주요 도로변에 위치하여 유동인구가 많고, 주변에 관공서, 금융기관, 병원, 쇼핑 시설 등이 잘 갖추어져 있어 비즈니스 활동 및 임대 수익 창출에 유리한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

음식점, 소매점, 은행, 병원 등 다양한 편의시설이 도보 가능한 거리에 위치하고 있어 생활이 매우 편리합니다. 제주 시청, 제주도청 등 주요 행정기관도 인근에 있어 접근성이 좋습니다.

5.2. 의료시설

"중앙병원"이 인근에 위치하고 있어 신속한 의료 서비스 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공항 소음: 본 물건은 공항 소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률에 따른 제3종 구역(다 지구)에 해당됩니다. 이는 소음 발생 가능성을 내포합니다.

* 개발 제한: 건축계획심의대상구역, 장애물제한표면구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

* 임차인 관련: 명확한 대항력은 없으나, 임차인에 대한 명도 절차는 필요합니다. 특히 의료법인중앙의료재단중앙병원의 경우 확정일자가 없어 배당받지 못할 금액이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 시내 노형동의 핵심 상업 지역에 위치한 신축 오피스텔로, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 우수한 주변 환경을 갖추고 있습니다. 2018년 준공으로 건물 상태도 양호할 것으로 예상되며, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능한 물건입니다. 다만, 공항 소음 영향권 및 일부 개발 제한 구역에 해당되는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도만 진행하면 되는 상황입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 제주 시내 최중심 상업 지구에 위치하여 높은 임대 수요와 투자가치를 기대할 수 있습니다.

* 신축급: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 취득 가능합니다.

* 활용도: 주거용 오피스텔뿐만 아니라 소규모 사무실 등 업무용으로도 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 규모의 오피스텔은 2025년 11월 26,000만원, 2026년 2월 20,000만원, 2026년 4월 31,000만원에 거래되었습니다. 본 물건의 건물면적은 45.20㎡ (약 13.67평)으로, 다른 거래 사례들의 면적(63.9004㎡, 73.646㎡)보다 작은 편입니다. 이를 고려할 때, 평당 시세는 약 313만원에서 421만원 수준으로 추정됩니다.

현재 감정가 179,000,000원은 최근 시세보다 낮은 수준입니다. 면적과 최근 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 약 180,000,000원 ~ 195,000,000원 사이로 판단됩니다.

이에 따라, 적정 경쟁률을 감안한 예상 입찰가는 185,000,000원 정도로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.