나이스옥션 법원경매 부천 2024타경52944 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-26 대준블루온 3층 301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브감정 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 소재 "지하철 1호선 부천역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 "부천역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 3층 301, 309, 310, 311, 313호로서,
- 외벽 : 외장 타일 붙임 등.
- 창호 : 새시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 용도는 "교육연구시설(학원)이나, 탐문조사 결과 "오피스텔" 로 이용중임.

설비내역

급배수시설 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 토지로서, "교육연구시설(학원)아파트(도시형생활주택-원룸형)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

391-4)
일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
391-26)
일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

건축물 대장상 용도는 "교육연구시설(학원)"이나, 탐문조사 결과 "오피스텔"로 이용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

공부상 용도는 '교육연구시설(학원)'이나, 현황은 '오피스텔'로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-26에 소재하며, 지하철 1호선 부천역 북서측 인근에 위치합니다. 주위로는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 부천역이 소재하여 전반적인 교통 여건이 양호합니다. 또한, 물건 북측으로는 노폭 약 8미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설

부천역 인근에 위치하여 백화점, 대형마트, 영화관 등 다양한 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다. 심곡천공원도 가까워 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

부천대학교가 인근에 있어 학생들을 위한 스터디룸 카페 등의 시설도 찾을 수 있습니다.

지역 내에서 쓰레기 소각장 등 혐오시설에 대한 이전 논의가 있었으나, 이는 대상 물건지에서 다소 거리가 있는 대장동 또는 삼정동 등과 관련이 있으며, 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

3. 물건 상세정보

3.1. 건물 정보

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 391-26 대준블루온 3층 301호

* 용도: 공부상 '교육연구시설(학원)'이나, 현황 '오피스텔'로 이용 중입니다.

* 건물 면적: 19.78㎡ (약 6.00평)

* 구조: 철근콘크리트구조, 콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 3층에 위치합니다.

* 설비: 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

3.2. 토지 정보

* 토지 면적: 2.95㎡ (약 0.89평)

* 토지 지분: 2.953265039232781㎡ (약 0.89평)

* 토지 이용 현황: 2필지 일단의 부정형 토지로서, '교육연구시설(학원)아파트(도시형생활주택-원룸형)' 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m-10m) 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역입니다.

3.3. 매각 정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경52944 (1)

* 감정가: 68,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동OOOOOO (동작새마을금고)

4. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본상 2017년 8월 10일 접수된 근저당권(을3)이 말소기준권리가 될 것으로 보이며, 이에 따라 촉탁 또는 경매개시결정으로 인해 발생하는 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소 예정 권리:

* 근저당권 (권리자: 동작새마을금고, 권리금액: 65,000,000원)

* 신탁 (권리자: 교보자산신탁주식회사)

* 임의경매개시결정 (채권자: 동작새마을금고)

* 압류 (권리자: 부천시)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인의 현황 및 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

5. 상권분석

* 부천역 역세권: 지하철 1호선 부천역을 중심으로 형성된 상권으로 유동인구가 풍부합니다.

* 다양한 근린생활시설: 주변에 상업시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 이용이 편리합니다.

* 오피스텔 및 주거 수요: 1인 가구 및 소규모 사업장 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 부동산 시장 동향: 부천역 인근 오피스텔 시장은 최근 몇 년간 가격 변동이 있었으나, 역세권이라는 입지적 장점으로 인해 꾸준한 수요가 있습니다. 다만, 인근 '글로리아'와 같은 신축 주상복합 단지가 공매로 나온 사례가 있어, 과도한 분양가나 좋지 않은 입지 조건의 경우 시세 대비 가격 경쟁력이 떨어질 수 있습니다.

6. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역을 통해 서울 및 수도권 접근이 용이합니다. 다수의 버스 노선 이용 가능합니다.

* 편의시설: 대형마트, 백화점, 영화관, 병원 등 필수적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 공부상 용도와 실제 이용 현황이 다른 점은 있으나, 오피스텔로서 기본적인 주거 및 업무 환경은 갖추고 있습니다.

* 주변 문화/여가: 심곡천공원이 인접해 있어 산책 및 휴식을 즐길 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 '교육연구시설(학원)'이나, 실제로는 '오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 이행강제금 부과, 건축물대장 용도 변경 요구 등 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임대 보증금이 0원이고 임대 관계가 미상으로 표시되어 있습니다. 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 있는 임차인인지 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 소형 면적의 한계: 19.78㎡ (약 6.00평)의 전용면적은 1인 가구나 단기 거주 목적에는 적합하나, 장기적인 투자나 넓은 공간을 필요로 하는 수요에는 한계가 있을 수 있습니다.

* 경매 물건의 특성: 경매 절차로 인한 명도 과정에서 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 부천역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 공부상 용도와 현황 용도 불일치, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하나, 매각으로 인해 권리상의 문제는 해소될 것으로 보입니다. 소형 면적임에도 불구하고 역세권이라는 입지적 장점을 바탕으로 실수요자나 소액 투자자에게는 매력적인 물건이 될 수 있습니다. 다만, 용도 불일치 문제와 실제 임차인 현황에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 지하철 1호선 부천역 도보 거리의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가 68,000,000원을 기준으로 소액으로 투자 진입이 가능합니다.

* 활용도 높은 소형 오피스텔: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 오피스텔의 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 개발 잠재력: 향후 지역 개발 및 용도 문제 해소 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

10. 시세 분석 및 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 전월세 시세, 공실률 등을 종합적으로 파악해야 합니다.

검색 결과, '대준블루온' 건물 자체에 대한 최근 실거래가 정보는 제한적입니다. 인근 '글로리아' 주상복합의 경우, 높은 분양가와 좋지 않은 입지 조건으로 인해 분양에 실패하고 공매로 나온 사례가 있어, 물건의 입지 및 가치 평가 시 비교 자료로 참고할 수 있습니다.

일반적으로 소형 오피스텔의 경우, 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 이는 시세 대비 낙찰가율, 경쟁률, 물건의 구체적인 상태 등 다양한 요인에 따라 달라집니다.

* 최근 유사 면적 오피스텔 거래 사례 (참고용):

* 2023년 5월, '대준블루온' 건물에서 2023년 5월에 1.1억 (매매), 8,800만 (전세)의 시세가 제시된 바 있으나, 이는 현재 경매 물건의 면적(19.78㎡)과 정확히 일치하는지, 혹은 시점 차이로 인한 변동 가능성이 있습니다.

* 인근 '부천역 푸르지오 시티'의 경우, 550.31만원/㎡ 수준의 단가가 언급된 사례가 있습니다.

* 예상 입찰가 제안:

정확한 시세 파악을 위해 주변 '대준블루온' 오피스텔의 실제 매물 가격, 인근 신축 오피스텔의 분양가 및 전월세가를 추가 조사해야 합니다. 현재 제시된 감정가 68,000,000원을 기준으로, 보수적으로 접근한다면 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가: 약 61,200,000원 ~ 68,000,000원

* 적정 예상 입찰가: 감정가의 100% ~ 110% 수준 (시세 조사 후 결정)

권장 사항: 본 물건의 실제 면적과 유사한 다른 호실들의 최근 6개월~1년 이내 실거래가 및 현재 나와 있는 매물 가격을 조사하여, 본 물건의 전용면적(19.78㎡) 기준 평당 가격을 산출하고, 이를 바탕으로 예상 입찰가를 재산정하시기 바랍니다. 임차인 현황 및 공부상 용도와 현황 용도 불일치에 따른 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.