나이스옥션 법원경매 부천 2024타경54773 [1] 경기도 부천시 오정구 여월동 10-1 파인빌 2층 203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 다세대주택, 아파트 및 학교, 근린생활시설 등이 재하며 제반 주위여건은 무난함.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동 소재 "송내역" 남동측 인근에 위치하며 주위는
동류형의 공동주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위여건은
무난함.

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 "까치울중학교" 북측 인근에 위치하며 주위는
동류형의 공동주택, 저층아파트 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위 여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 제203호로서,

외벽 : 인조석 붙임 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
참호 : 새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,

외벽 : 적벽돌 쌓기 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
참호 : 새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 7층 건내 제7층 제701호로서,

외벽 : 인조석 붙임 및 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방, 승강기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방설비, 위생설비 등이 되어 있음.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 승강기설비, 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 근린생활시설 및 도시형생활주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 다세대주택 부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 삼각형의 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 8미터, 북측으로 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 25미터의 포장도로에 접하고 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 10미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(까치울중-
교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(엄지유치원-부천교육지원청문의)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m-12m)
(소로1-41)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면
<공항시설법>, 상대보호구역(도당중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(부천북고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 소재하며, 주위는 동류형의 공동주택, 저층아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용은 편리하며, 차량의 통행 및 주차가 용이한 도로망을 갖추고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역(까치울중학교 인근), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 5월 30일 접수된 김옥향 근저당(을7, 60,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 주택임차권: 최성빈 (보증금 238,000,000원, 전입일자 2020-02-24, 확정일자 2020-02-12, 말소: 인수)

* 본 임차인은 대항력을 갖춘 선순위 임차인이며, 임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다.

* 단, 해당 임차인은 본건 강제경매의 채권자(갑4)이기도 하며, 임차보증금 전액(238,000,000원)이 채권액과 일치합니다.

* 따라서, 경매 낙찰가가 임차보증금 이상으로 결정될 경우, 배당을 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인에게 추가적으로 인수될 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 다만, 법원 배당 결과에 따라 임차보증금 중 일부라도 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음을 유의해야 합니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당 을8, 강제경매 갑4, 가압류 갑5, 압류 갑6 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본건은 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 건물입니다. 2017년 2월 사용 승인된 '파인빌' 건물 내 2층 203호이며, 철근콘크리트구조입니다.

4.2. 주변 상권

주변 지역은 동류형의 공동주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 면적 정보

* 토지면적: 35.60㎡ (약 10.77평)

* 건물면적: 53.92㎡ (약 16.31평)

5.2. 편의시설 및 교육시설

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 까치울중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

5.3. 주차 및 교통

차량 출입이 용이한 도로에 접해 있으며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 부담: 대항력 있는 임차인 최 (보증금 238,000,000원)이 존재하며, 비록 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 경매 절차의 변수 및 배당 결과에 따라 잔액 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 중복 사건: 중복 사건이 진행 중이므로, 해당 사건의 진행 상황 및 결과 변동 가능성에 유의해야 합니다.

* 물건 가치 변동 가능성: 부동산 시장 상황 및 주변 개발 계획 등에 따라 가치 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치한 도시형생활주택으로, 2017년에 준공된 '파인빌' 건물 내 2층 203호(전용면적 53.92㎡)입니다. 감정가는 2억 3,300만원입니다. 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인 최 씨가 보증금 2억 3,800만원을 가지고 있으며, 해당 임차인이 본 경매를 신청한 채권자이기도 하다는 점입니다. 권리분석상 예상되는 인수 보증금은 0원이지만, 낙찰가와 배당 결과에 따라 최종적인 매수인 부담이 달라질 수 있습니다. 주변 시세를 고려할 때, 본건의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 주도 경매: 채권자이자 임차인인 최 씨가 경매를 신청하여 보증금 회수에 대한 의지가 명확하므로, 낙찰 후 명도 관련 불확실성이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 안정적인 주거지: 부천시 여월동은 주거 환경이 비교적 잘 갖춰진 지역이며, 본건은 실거주 및 임대 수익 모두 고려 가능한 상품입니다.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 상품성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 233,000,000원

* 최근 유사 거래 사례 (세븐캐슬, 52.2㎡, 2020년 준공): 2025년 12월 270,000,000원 거래

* 본건(53.92㎡) 환산 시세: 약 270,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 임차인 보증금(238,000,000원)을 고려할 때, 이를 충족시키는 낙찰가 형성이 예상됩니다.

* 본건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하나, 임차인이 채권자이므로 경매 절차가 원활히 진행될 경우 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 따라서, 감정가(233,000,000원)를 기준으로 하되, 시세 및 임차인 보증금 회수 가능성을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* 추천 입찰가 범위: 235,000,000원 ~ 255,000,000원

* 본 범위는 감정가를 상회하며, 임차인 보증금 회수에 필요한 수준과 유사 물건의 시세를 반영한 것입니다.

* 투자자는 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.