나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10457 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 4134-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.04.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 소재 '봉성보건진료소' 남서측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)이며 부근은 소규모 점포, 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물 감정평가 요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브위징크지붕 지상2층 건물로서, 외벽 : 스타코 등 마감, 내벽 : 인테리어, 벽지, 타일 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 2) 1층 : 근린생활시설임. 일련번호 2) 2층 : 주택임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비(2층) 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외건물 ㄱ,ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10457 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 4134-4 (도로명 주소: 제주특별자치도 제주시 봉성로2길 27)

건물구조: 철근콘크리트조 경사슬래브위 징크지붕 지상 2층 건물

건물용도: 1층 근린생활시설, 2층 주택

건축연도: 2019년 5월 (신축신고일 기준)

감정가액: 486,646,360원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매 (채권자: 김OO)

토지 면적: 331.00㎡ (약 100평)

건물 면적: 179.52㎡ (약 54.3평)

제시외 건물 면적: 12.80㎡ (약 3.9평) - 본건 매각에 포함

1.2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 봉성리 소재 '봉성보건진료소' 남서측 인근에 위치함.

부근 지역은 소규모 점포, 단독주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편임.

토지는 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로, 주상용 건부지로 이용 중임.

토지는 서측으로 폭 4m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

1.3. 권리분석

본건 경매는 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 강제경매 사건임.

등기부상 말소기준권리는 2019년 7월 4일 접수된 서호새마을금고 근저당권(72,000,000원) 및 2019년 11월 25일 접수된 근저당권(192,000,000원)으로, 총 264,000,000원임.

위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 김경헌 (보증금 330,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-02, 배당신고일자 2026-03-24)

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됨.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 애월읍 봉성리 지역은 주거, 농업, 소규모 상업 시설이 혼재된 지역임.

1층 근린생활시설은 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 상업 활동이 가능할 것으로 보이나, 대규모 상권 형성은 제한적임.

주변에 소규모 점포들이 산재하여 생활 편의시설 접근은 용이함.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 간선도로 이용이 편리함. 마을버스 노선도 운행 중.

* 편의시설: '봉성보건진료소'가 인근에 위치하며, 지역 내 소규모 상점 이용 가능.

* 교육시설: 봉성초등학교가 차량 약 5-10분 거리에 있으며, 중고등학교는 차량 15-20분 거리에 위치.

* 주변 환경: 전반적으로 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으나, 일부 지역은 농경지 및 과수원으로 이용되고 있음.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있음.

지상권 성립 불분명: 본건 토지에 대하여 인접 토지(봉성리 4137-1, 4138-9)에 건축된 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 매수인이 인수할 가능성이 있음.

토지 경계 침범 가능성: 현황조사보고서에 따르면, 인접 토지에 건축된 건물이 본건 토지를 침범한 것으로 추정되며, 정확한 사항은 별도 측량 확인이 필요함. 이는 분쟁의 소지가 될 수 있음.

제시외 건물: 본건 토지 지상에 제시외 건물 2개 동이 소재하며, 본건 매각에 포함되어 평가되었음.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)된 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층은 주택으로 활용 가능한 복합 용도 건물임.

교통 및 주변 환경은 무난하나, 토지 경계 침범 가능성과 법정지상권 성립 불분명 등 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요함.

인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리관계는 비교적 명확하나, 상기 리스크 요인에 대한 철저한 사전 조사가 필수적임.

1.8. 투자 포인트

신축 건물로 내부 상태 양호 기대.

1층 근린생활시설과 2층 주택의 복합 용도로 다양한 활용 가능성.

애월읍 지역의 지속적인 관심도.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 486,646,360원

본건은 잠재적 리스크 요인(토지 경계 침범 추정, 법정지상권 성립 불분명)을 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요함.

상기 리스크를 감안하고, 유사 물건들의 경매 낙찰가율 및 지역 시세를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 3억 6천 5백만원 ~ 4억 1천 5백만원 사이에서 고려해 볼 수 있음.

최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 검토 결과, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.