나이스옥션 법원경매 부천 2024타경55851 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 3층 비03-056호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우감정 · 평가일 2024.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나비초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유
형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통
임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(양촌역/김포골드
라인)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크라트지붕 지하5층, 지상10층 건물내 3층 비03-056호로서,
(사용승인일 : 2022.05.12)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 벽돌쌓기 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 광평수의 사다리형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 로폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭
20m-25m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(2014-11-27)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한
)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구
(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기
물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2024타경55851 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 감정가: 128,000,000원

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-53 현대썬앤빌더킹 3층 비03-056호

* 건물명: 현대썬앤빌 더 킹

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 사용승인일: 2022년 5월 12일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 6.07㎡ (약 1.84평)

* 건물면적(전용면적): 22.10㎡ (약 6.69평)

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 "나비초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 동 유형의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 편의성

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행 중이며, 지하철 김포골드라인 양촌역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류, 중로3류에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구(김포신도시택지개발), 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리는 우리은행 근저당(2022.07.13. 접수, 97,200,000원)입니다.

* 이후 접수된 권리(에프더블유2409유동화전문 임의경매, 시흥세무서장 압류)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 97,200,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 50,000원

* 전입/사업자등록일: 2024-02-02

* 확정일자: 2024-01-04

* 배당신고일자: 2025-03-04

* 대항력: 없음

* 분석: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 25,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

* 본건이 위치한 지역은 오피스텔, 상가, 공동주택 등이 복합적으로 개발된 신도시 상권입니다.

* 다양한 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* "나비초등학교" 인근으로 배후수요가 존재합니다.

4.2. 시세 분석

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 6월 25일, 5층, 22.019㎡, 50,000,000원 (직거래)

* 2026년 7월 12일, 7층, 25.8272㎡, 85,000,000원 (중개거래)

* 2026년 7월 8일, 8층, 22.019㎡, 110,000,000원 (직거래)

* 감정가는 128,000,000원입니다.

* 최근 거래 가격대는 50,000,000원에서 110,000,000원까지 다양하게 분포하며, 층수, 면적, 거래 방식에 따라 시세 차이가 존재합니다.

* 동일 건물 내 22.019㎡ 면적의 경우 5,000만원(5층) 및 11,000만원(8층) 거래가 있었으며, 25.8272㎡ 면적은 8,500만원(7층)에 거래되었습니다.

* 이는 면적 대비 가격 변동성이 있음을 시사합니다.

* 감정가 128,000,000원 대비 최근 최고가(110,000,000원)는 낮은 수준이나, 7층 85,000,000원 거래도 있어 시세 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.

3.

5.1. 편의 시설

* 주변에 마트, 병원, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육 시설

* "나비초등학교"가 인근에 위치해 있습니다.

5.3. 기타

* 건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 최신 건물입니다.

* 주차 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.

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6.1. 공실 위험

* 오피스텔은 공급량이 많고 공실이 발생할 경우 임대 수익에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다. 주변 공실률 및 임대 시세 추이를 파악해야 합니다.

6.2. 유동화 물건

* '유동화물건'이라는 특이사항은 채권의 유동화를 통해 경매가 진행됨을 의미하며, 권리 분석상 특이사항은 없으나, 향후 매각 과정이나 잔금 납부 등에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 세금 및 관리비

* 취득세, 재산세 등 보유세와 미납된 관리비(특히 공용부분) 발생 가능성을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.

3.

* 본 물건은 김포골드라인 양촌역 인근에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 양호한 편입니다.

* 최근 거래 사례들을 종합해 볼 때, 감정가 대비 시세가 다소 높은 수준으로 판단될 수 있으나, 층수 및 면적에 따라 가격 편차가 큽니다.

* 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 유동화 물건이라는 점과 향후 공실 위험성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.

3.

8.1. 역세권 입지

* 김포골드라인 양촌역 인근으로 향후 역세권 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 기대

8.2. 신축 건물

* 2022년 사용승인된 건물로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적음

8.3. 소형 면적

* 22.10㎡의 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합하여 임대 수요 확보 용이

9. 예상 입찰가

9.

3.

* 감정가: 128,000,000원

* 최근 최고가 거래: 110,000,000원 (8층, 22.019㎡)

* 최근 중간가 거래: 85,000,000원 (7층, 25.8272㎡)

* 최근 최저가 거래: 50,000,000원 (5층, 22.019㎡)

* 임차인 보증금 인수액: 0원

* 본건은 3층으로, 최근 거래된 5층, 7층, 8층보다는 낮은 층수입니다.

* 면적(22.10㎡)은 5층, 8층 거래 면적과 유사합니다.

* 최근 거래 사례 중 22.019㎡ 면적에서 5,000만원과 11,000만원의 큰 가격 차이가 있었습니다. 이는 층수 외에도 내부 상태, 직거래/중개거래 등 다양한 요인이 작용했을 수 있습니다.

* 보수적인 접근을 위해, 22.019㎡ 면적의 5층 거래가(5,000만원)는 너무 낮게 판단될 수 있고, 8층 거래가(11,000만원)는 층수 프리미엄이 반영되었을 가능성이 있습니다.

* 7층 8,500만원 거래가 비교적 현실적인 시세로 보입니다.

* 3층이라는 점을 감안하여, 7층 시세(8,500만원)보다 낮은 수준에서 시작하는 것이 합리적입니다.

* 또한, 감정가 128,000,000원과 비교하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 경쟁률, 법원 진행 상황 등을 고려해야 하나, 제공된 정보만을 바탕으로 예상 시세의 하단부 또는 중간부에서 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 제안: 70,000,000원 ~ 90,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.