나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31470 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 27-55 해오름빌 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land감정 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재""카돌릭대학교 성심교정"" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리, 편의성 등 고려
시 제반 교통상황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브(철근콘크리트)지붕 5층 건물 내 2층 201호로서
(사용승인일: 2015.10.13)

외 벽 : 치장벽돌 및 일부 돌붙임 마감 등.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스시설, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 사다리형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설(소매
점) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 각각 중로 및 세로의 (지선)도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가톨릭대-교육청문의)<교육환경 보호에관
한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경31470 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 27-55 해오름빌 2층 201호

건물명: 해오름빌

용도: 다세대주택

층수: 5층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 2015년 10월 13일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 213,000,000원

토지면적: 29.30㎡ (약 8.86평)

토지지분: 29.3㎡ (약 8.86평)

건물면적: 49.75㎡ (약 15.05평)

건물지분: 49.75㎡ (약 15.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 정보

본 물건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 27-55번지에 위치한 해오름빌 2층 201호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로 2015년 10월 13일에 사용 승인되었습니다.

2.2. 주변 환경

대상 물건은 가톨릭대학교 성심교정 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.3. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 교통 시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(가톨릭대), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 갑구 8번, 2025년 1월 17일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정입니다.

3.2. 인수 권리

을구 1번, 2023년 5월 16일 접수된 김진열의 주택임차권(금액 211,000,000원)이 존재합니다. 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 한국주택금융공사 (실제 임차인: 김진열)

* 보증금: 211,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 20일

* 확정일자: 2021년 3월 22일

* 대항력: 있음

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차상의 분류일 수 있습니다. 등기부등본 상 을구 1번 임차권은 '말소: 인수'로 명확히 기재되어 있으며, '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음'이라는 특이사항이 있으므로, 실제 인수되는 보증금 금액을 반드시 확인해야 합니다.

3.4. 권리분석 요약

말소기준권리보다 선순위에 있는 주택임차권(을구 1번)이 존재하며, 매수인에게 인수되는 권리입니다. 그 외 갑구에 기재된 압류들은 말소기준권리에 의해 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 일대의 주거 밀집 지역에 위치합니다. 주변에는 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 분포하여 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 가톨릭대학교 성심교정이 인접해 있어 대학가의 배후 수요 또한 일부 존재합니다.

4.2. 주변 시세

최근 거래된 인근 다세대주택(2001~2002년식, 전용면적 약 47.94~48.64㎡)의 경우, 1.4억원에서 1.72억원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 2015년식으로 연식이 10년 이상 신축이므로, 동일 면적이라 할지라도 구축 대비 높은 가격 형성이 가능합니다. 감정가는 213,000,000원으로, 신축 연식 등을 고려할 때 시장 가치를 적정 수준으로 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 정확한 편의시설 현황은 현장 방문 및 지도 확인을 통해 구체적으로 파악하는 것이 좋습니다.

5.2. 교육시설

가톨릭대학교 성심교정이 인접해 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다. 주변 초, 중, 고등학교 등 교육 시설에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 '대항력 있는 선순위 임차인'으로 인한 보증금 인수 부담입니다. 임차인의 보증금은 211,000,000원으로, 이는 감정가(213,000,000원)에 육박하는 금액입니다. 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 경매 절차에서 임차 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 추가로 부담해야 하므로 총 인수 금액이 실질적인 매입 비용이 됩니다. 따라서 경매 낙찰가가 임차 보증금에 미치지 못할 경우, 상당한 추가 비용이 발생할 위험이 매우 높습니다.

6.2. 기타

소재지 주변에 혐오시설 등 특별히 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 2015년식으로 연식이 비교적 짧은 신축 다세대주택으로, 건물 자체의 상태나 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 '대항력 있는 선순위 임차인'의 보증금 211,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점은 매우 심각한 권리 리스크입니다. 이로 인해 실제 총 매입 비용은 경매 낙찰가와 더불어 인수되는 보증금 중 배당으로 충당되지 못한 금액의 합계가 될 수 있기에, 철저한 권리 분석과 위험 관리가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 가치: 2015년식 건물이므로 향후 연식 증가에 따른 감가상각보다는 건축 당시의 신축 프리미엄을 일부 유지할 수 있습니다.

입지 조건: 주거지대로서 기본적인 생활 편의성이 갖추어져 있으며, 대학가 인접으로 인한 잠재적 수요가 존재합니다.

(주요 투자 포인트는 리스크 관리에 집중될 수밖에 없습니다.)

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

인근 지역의 구축 다세대주택(2001~2002년식, 약 47.94~48.64㎡)은 약 1.4억원에서 1.72억원 수준에서 거래되고 있습니다. 본건은 2015년식 건물로서 연식이 10년 이상 신축이므로, 구축 대비 더 높은 시세 형성이 가능합니다. 감정가는 213,000,000원으로 책정되어 있습니다. 그러나 약 211,000,000원에 달하는 선순위 임차 보증금을 인수해야 한다는 점이 가장 큰 변수입니다. 이 인수 부담을 고려할 때, 예상 입찰가는 보수적으로 산정해야 합니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

이 물건의 실제 총 투자 비용은 낙찰가와 인수되는 보증금(211,000,000원) 중 배당으로 충당되지 못한 금액의 합이 될 가능성이 높습니다. 따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 신축 연식의 가치를 고려하되, 막대한 인수 보증금 리스크를 감안하여 보수적으로 책정해야 합니다.

인수되는 임차 보증금 211,000,000원을 제외하고 산정한 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 고려할 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 180,000,000원

주의 사항: 위 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정한 금액입니다. 실제 총 투입 비용은 낙찰가와 함께 임차인에게 인수되는 보증금(211,000,000원) 중 배당으로 충당되지 못한 금액의 합계가 될 수 있으므로, 투자 결정 전 반드시 전문가와 상의하여 인수되는 보증금의 최종 부담액, 임차인과의 협상 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.