나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50247 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115 남악도휘에드가2차오피스텔 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 오피스텔 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

기호 1, 2: 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 (사용승인일: 2013.12.10) 기호 3 ~ 5: 철골콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 19층 (사용승인일: 2017.4.12)

이용상태

집합상가 공인중개사(기호 1), 식당(기호 2), 의류점(기호 3), 과일가게(기호 4), 공실(기호 5)

설비내역

기본 급배수, 위생설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 상업용 부지

인접 도로상태등

기호 1, 2: 남측으로 왕복2차선 도로를 통하여 차량 등 출입함. 기호 3 ~ 5 : 동측으로 왕복4차선 도로를 통하여 차량 등 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 (기호 1, 2), 준주거지역 (기호 3 ~ 5)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합상가: 31.1평형(기호 1) / 35.1평형(기호 2) / 21.7평형(기호 3) / 21.1평형(기호 4) / 59.1평형(기호 5)

물건 비고

본건은 공인중개사 사무실로 이용 중이고, 현황조사보고서에 의하면 2026년 4월 기준 미납관리비 5,567,040원이 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 목포지원 2026타경50247 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠씨아이대부(주) (추정)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2115, 남악도휘에드가2차오피스텔 1층 109호

* 건물 용도: 근린상가

* 건물 구조: 본건이 속한 남악도휘에드가2차오피스텔은 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕, 지하 1층, 지상 10층 건물이며, 본건은 1층 109호로 사용승인일은 2013년 12월 10일입니다.

* 건물 현황: 본건은 현재 공인중개사 사무실로 이용 중입니다.

1.2. 2. 면적 정보

* 토지 면적: 14.51㎡ (약 4.39평) / 토지 지분: 14.5129㎡ (약 4.39평)

* 건물 면적: 65.92㎡ (약 19.94평) / 건물 지분: 65.92㎡ (약 19.94평)

* 건물 평형 정보 (구분건물감정평가요항표): 31.1평형 (본건 109호, 공인중개사)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 3. 감정가 및 매각 정보

* 감정 평가액: 464,000,000원

* 감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 위치: 전라남도청 남측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 상업용 건물, 오피스텔 등이 밀집한 지역입니다.

2.2. 교통망

* 대중교통: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로 접근성: 남측으로 왕복 2차선 도로를 통해 차량 출입이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획

* 토지 이용계획: 중심상업지역입니다.

* 도시계획: 관련 제한사항 등 특이사항은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 최선순위 권리: 2015년 7월 16일 접수된 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 1,690,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 말소 예정 권리: 매각으로 인해 근저당권, 근저당권부채권근질권, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,690,000,000원 (등기부상 채권 총액 기준)

3.2. 임차인 현황

* 본건에는 두 명의 임차인이 존재하나, 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.

* 임차인 1: 박미숙

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 03월 24일

* 확정일자: 2024년 03월 13일

* 배당신고일자: 2026년 04월 10일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 2: 전대영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 12월 06일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고:

* 권리분석:

* 임차인 중 보증금 또는 차임 정보가 미상이거나 확정일자, 배당신고일자 등 권리 행사 관련 정보가 일부 누락된 임차인이 존재합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 점유 관계 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 제반 문제에 대해 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리 및 부담

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 미납 관리비: 2026년 4월 기준 5,567,040원이 확인되었습니다. 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건은 남악신도시 중심상업지역 내에 위치하며, 주변에 다수의 상업용 건물 및 오피스텔이 밀집해 있습니다.

* 전라남도청 등 주요 행정기관이 인접하여 관련 업무 종사자를 배후 수요로 확보할 수 있습니다.

4.2. 업종 현황

* 본 건물 내에는 공인중개사, 식당, 의류점, 과일가게 등 다양한 근린생활시설이 운영 중입니다.

* 본건(109호)은 공인중개사 사무실로 이용 중으로, 부동산 관련 업종에 적합한 환경입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상업지구 내 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 주변에는 전라남도청과 같은 행정기관, 다수의 상업시설 및 오피스텔이 밀집해 있습니다.

* 최근 남악신도시가 젊은 층에게 매력적인 지역으로 변모하면서, 다양한 종류의 식당, 카페, 문화 시설 등이 확충되고 있습니다.

* 현재까지 확인된 바에 따르면, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 소재하지 않는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

* 상당 금액(5,567,040원)의 미납 관리비가 존재하며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다. 이는 입찰 후 추가적인 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 상권 침체 가능성

* 일부 자료에 따르면 남악신도시의 상권이 과잉 공급 및 낮은 배후 수요로 인해 침체 국면(높은 공실률)에 있다는 분석이 있습니다. 본건이 속한 건물의 개별 상가 상황은 다를 수 있으나, 지역 전반의 상권 상황은 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 공동담보 물건

* 본건은 공동담보 물건으로, 관련 채권 및 담보 설정 관계에 따라 예상치 못한 변동이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전남 남악신도시 중심상업지역의 핵심 입지에 위치한 근린상가입니다. 전라남도청과 인접하여 행정 및 관련 업무 종사자를 배후 수요로 확보할 수 있으며, 최근 젊은 층 유입 증가와 함께 상권이 활성화되는 추세도 일부 나타나고 있습니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하여 낙찰자가 인수하는 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다.

* 다만, 상당액의 미납 관리비와 지역 상권의 전반적인 공실률에 대한 우려, 공동담보 물건이라는 특이사항은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 남악신도시 중심상업지역 내 핵심 입지: 전라남도청 인접으로 안정적인 유동인구 및 배후 수요 기대.

* 젊은 층 유입 증가 및 상권 활성화 추세: 최근 젊은 층을 겨냥한 상점 및 문화 시설 확대로 지역 상권에 활기가 돌고 있다는 분석이 있습니다.

* 적절한 면적과 평형: 65.92㎡ (19.94평)의 건물 면적과 31.1평형의 집합상가 정보는 다양한 업종으로의 활용 가능성을 제시합니다.

* 안정적인 수요 기반: 행정기관 종사자 및 주변 오피스텔 거주민 등 꾸준한 수요층 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 감정가는 464,000,000원이지만, 주변에서 확인된 소규모 오피스텔의 매매가는 수천만 원 수준으로, 본건과 직접적인 비교가 어렵습니다. 이는 본건이 상가로서 더 높은 가치를 지니거나, 현재 시장 상황 대비 감정가가 높게 형성되었을 가능성을 시사합니다.

* 또한, 남악신도시 상권의 전반적인 공실률과 미납 관리비 부담 등을 고려할 때, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본 물건과 유사한 조건(규모, 용도, 층수, 위치 등)의 상가 거래 사례 및 임대 수익률 분석, 지역 상권 활성화 지표 등에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.