나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3106 [1] 광주광역시 북구 운암동 69 벽산블루밍메가씨티아파트 305동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "운암사거리" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 간선도로 등이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 26층 건물 내 제1층 제105호로서, 외벽: 페인팅 마감 등. 내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남측 및 북서측으로 접한 외곽 공도를 통하여 본건 단지로의 차량 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접 합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지 역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유 통산업발전법).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경3106 (1)

소재지: 광주광역시 북구 운암동 69 벽산블루밍메가씨티아파트 305동 1층105호

용도: 아파트

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 363,000,000원

토지면적: 40.83㎡ (약 12.35평)

건물면적: 84.75㎡ (약 25.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

아파트의 경우, 일반적으로 건물면적 84.75㎡는 전용면적에 해당하며, 공급면적(분양면적)은 이보다 넓을 수 있습니다. 제공된 정보에는 공급면적이 별도로 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 운암동 소재 "운암사거리" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하고 있는 지역입니다. 벽산블루밍 메가씨티 아파트는 총 2,753세대의 대단지로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 북문대로를 따라 서광주IC 진입 및 호남고속도로 이용이 용이하며, 광천사거리를 지나 광주 전역으로의 이동이 편리한 교통의 요지입니다.

2.3. 인접 도로 상태

단지 남측 및 북서측으로 접한 외곽 공도를 통하여 단지로의 차량 출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역, 시가지경관지구에 속하며, 광로3류, 소로1류, 소로3류, 중로1류 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역 등의 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 접수일자: 2009-01-20, 소유권보존, 권리자: 김향수

* 접수일자: 2023-12-15, 근저당권, 권리자: 신한은행, 권리금액: 284,900,000원 (말소기준권리)

* 접수일자: 2025-06-11, (2)근저당권, 권리자: 김명호, 권리금액: 66,000,000원 (말소)

* 접수일자: 2025-06-11, (1)근저당권, 권리자: 김재형, 권리금액: 204,000,000원 (말소)

* 접수일자: 2025-08-21, 가압류, 권리자: 현대카드, 권리금액: 10,815,412원 (말소)

* 접수일자: 2025-09-09, 가압류, 권리자: 삼성카드, 권리금액: 21,410,749원 (말소)

* 접수일자: 2025-09-29, 가압류, 권리자: 하나카드, 권리금액: 12,348,264원 (말소)

* 접수일자: 2025-12-16, 가압류, 권리자: 우리금융캐피탈, 권리금액: 36,933,693원 (말소)

* 접수일자: 2026-03-26, 임의경매, 권리자: 신한은행, 권리금액: 264,846,146원 (말소)

등기부채권 총액: 636,408,118원.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리는 2023년 12월 15일에 등기된 신한은행의 근저당권(을6)입니다. 해당 권리보다 선순위인 소유권보존(갑1)을 제외한 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 세부 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 단지 내에 헬스장, 배드민턴장, 골프연습장, 코인세탁실, 독서실, 키즈존 등의 주민편의시설이 마련되어 있습니다. 주변 상권은 병원, 편의점, 맛집, 재래시장, 학원 등이 있어 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰져 있는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕을 갖춘 지상 26층 건물 중 제1층 제105호입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

제공된 정보에 따르면 별도의 특이사항이나 주의사항은 명시되어 있지 않습니다. 다만, 임대관계가 미상으로 확인되어 실제 거주 또는 임대 시 점유 관련 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

본건 아파트 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 운암동의 벽산블루밍 메가씨티 아파트로, 2008년에 준공된 비교적 신축에 속하는 대단지입니다. 우수한 교통 접근성과 잘 갖춰진 주변 생활 인프라가 장점입니다. 아파트 단지 내에는 다양한 편의시설이 마련되어 있으며, 데크 구조 설계로 개방감과 사생활 보호에 유리한 측면이 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 인수하게 됩니다. 임대관계가 미상인 점은 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트로서의 안정성과 편의시설 이용 용이성.

* 광주 북구의 주요 간선도로와 인접하여 시내 및 외부로의 교통이 편리함.

* 권리관계가 명확하여 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됨.

* 주변 인프라(병원, 상업시설, 학교 등)가 잘 구축되어 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 기대됨.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 363,000,000원입니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 최근 실거래가, 경쟁 물건의 현황, 입찰 참여자의 수, 물건의 상태 및 시장 상황 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 2026년 10월 기준 주변 아파트의 매매가가 3억 원대 초반에서 4억 원대 중반까지 형성되어 있는 것으로 보입니다. 따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 전략이 필요할 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.