나이스옥션 법원경매 부천 2025타경31302 [1] 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 5층 513호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해감정 · 평가일 2025.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 ""신풍초등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물내의 제5층 제513호로서,
(사용승인 : 2019.06.28.)
외벽 : 석재붙임 마감.
창호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 승강기 및 난방설비 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭 30m~35m)(저촉),
소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>,진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(김포신풍초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경31302 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 864 테라스테이 5층 513호

용도: 오피스텔

감정가: 130,000,000원

토지면적: 5.13㎡ (약 1.55평)

건물면적: 17.71㎡ (약 5.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 동일한 유형의 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다.

물건지 서측으로는 약 30미터, 동측으로는 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등에 포함됩니다.

1.2. 건물정보

건물은 철근콘크리트구조이며, (철근)콘크리트 지붕을 가진 10층 건물 중 제5층 제513호입니다.

건물 사용승인일은 2019년 6월 28일로 비교적 신축입니다.

외벽은 석재붙임으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

이용상태는 오피스텔로 추정되나, 폐문부재로 인해 내부 확인은 하지 못했습니다.

건물 내에는 급배수, 위생, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 채권자는 황OO입니다.

가장 중요한 권리관계는 임차인 황 씨의 존재입니다.

임차인 황 씨는 보증금 105,000,000원에 차임 없이(0원) 2022년 4월 15일 전입, 2022년 3월 15일 확정일자를 받았습니다. 배당신고일자는 2024년 4월 17일입니다.

등기부등본상 을구 1번 주택임차권(황채원, 105,000,000원, 2024-04-17 접수)은 '말소: 인수'로 표기되어 있습니다.

말소기준권리는 2022년 9월 1일 접수된 우리은행의 가압류(갑7)이며, 이보다 앞선 임차인의 전입 및 확정일자, 그리고 을구 1번 임차권 등기로 인해 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

집합건물 등기부요약에 따르면, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 1번 임차권등기가 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다는 점을 반드시 유의해야 합니다.

채권액 총계는 446,559,891원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있으며, 이는 소규모 사업이나 주거 목적으로 임대 수요가 있을 수 있음을 시사합니다.

주변에 신풍초등학교가 있어 교육 환경 측면에서 긍정적인 요소가 될 수 있습니다.

대규모 상업지구와는 거리가 있을 수 있으나, 지역 내 기본적인 상권은 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

교통: 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 근린생활시설이 주변에 혼재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 보입니다.

교육시설: 신풍초등학교가 인접해 있어 어린 자녀가 있는 가구에게는 장점이 될 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 황 씨는 전입일자(2022-04-15)가 말소기준권리(2022-09-01)보다 앞서 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 105,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 수 있습니다. 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미치는 요소입니다.

내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 누수, 결로, 시설 노후화 등 예상치 못한 하자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변 개발 여부: 김포시 풍무동 지역의 개발 계획 및 향후 시세 변동 가능성에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 105,000,000원이 배당 결과에 따라 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있지만, '말소: 인수' 및 물건명세서의 상세 내용은 인수 가능성을 시사하므로, 배당표 확인 등 면밀한 권리 분석이 필수적입니다.

현장 확인이 불가했다는 점은 리스크 요인이지만, 입지 및 교통 조건은 무난한 편입니다.

최근 매매 사례를 보면 감정가 수준에서 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2019년 준공으로 건물의 상태가 비교적 양호할 것으로 기대됩니다.

지역 잠재력: 김포시 풍무동 지역의 발전 가능성 및 주거/업무용 수요를 고려한 투자가 가능합니다.

권리관계 명확화: 임차인 보증금 인수 여부를 정확히 파악하고, 이에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 "테라스테이" 오피스텔의 전용면적 17.71㎡(5.36평) 호실들이 2024년 5월 27일과 7월 12일에 각각 130,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가와 동일한 수준입니다.

현재 시세는 감정가와 동일한 130,000,000원 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보에도 불구하고, 등기부상의 '말소: 인수' 표기와 물건명세서의 '배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음'이라는 문구는 105,000,000원의 보증금이 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높다는 것을 시사합니다. 만약 이 보증금을 인수해야 한다면, 낙찰가 외에 추가로 105,000,000원의 비용이 발생하게 됩니다.

따라서, 본건의 실질적인 총 매입가는 '낙찰가 + 인수 보증금'이 될 수 있음을 고려해야 합니다.

제공된 정보에 따라 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침을 따르겠습니다. 시세 및 감정가를 고려할 때, 130,000,000원 을 기준으로 입찰가를 검토할 수 있습니다.

다만, 실제 입찰 전 반드시 해당 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받는지 여부를 법원 배당표 등을 통해 최종 확인해야 합니다. 만약 인수 보증금이 실제로 발생한다면, 130,000,000원이라는 낙찰가는 총 235,000,000원의 실질적 매입가를 의미하게 되므로, 이에 대한 충분한 분석 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.