나이스옥션 법원경매 광주 2026타경2647 [1] 광주광역시 북구 연제동 2-7 광명아파트 201동 16층1615호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 연제동.양산동 소재 '광명2차' 201동 내에 위치하며, 주위는 공원, 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 남측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 16층 1615호(서향, 복도식)로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 목재 및 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 부정형으로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

토지의 지목은 임야이나 현황 아파트 건부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경2647 (1)

소재지: 광주광역시 북구 연제동 2-7 광명아파트 201동 16층1615호

용도: 아파트

감정가: 103,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.60㎡ (약 7.74평)

토지지분: 25.60000000000001㎡ (약 7.74평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

본건은 광명아파트 201동 16층 1615호이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 16층에 위치합니다. (서향, 복도식)

외벽은 시멘몰탈페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 목재 및 샤시로 구성되어 있습니다.

내부에는 위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기 등이 설치되어 주거용으로 이용 중입니다.

1.4. 토지 정보

토지 형상은 일단의 부정형으로 아파트 건부지로 이용 중이며, 토지 이용계획은 제3종일반주거지역입니다.

공부상 토지 지목은 임야이나 현황은 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.5. 감정평가 요약

감정가는 103,000,000원입니다.

본건은 광주광역시 북구 연제동.양산동 소재 '광명2차' 201동 내에 위치하며, 주위는 공원, 학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

남측 인근으로 주요 간선도로가 통과하여 교통은 대체로 무난한 편입니다. 단지 남동측으로 진출입 가능합니다.

임대관계는 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 광주광역시 북구 연제동에 위치한 광명아파트 단지 내에 있습니다.

주위에는 다수의 아파트 단지와 더불어 공원, 학교, 근린생활시설 등이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 환경

단지 남측으로 주요 간선도로가 인접하여 차량을 이용한 이동이 편리합니다.

대중교통 이용 또한 주요 간선도로 인근 버스 정류장을 통해 가능하며, 전반적으로 무난한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

2.3. 생활 편의 시설

단지 인근 및 주변 지역에 다양한 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

검색 결과, 연제초등학교(도보 약 2~3분 거리), 양산중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

본 건 주변으로 다수의 아파트 단지와 학교, 공원이 인접해 있어 주거 환경에 긍정적인 영향을 미칩니다.

광주광역시 북구 연제동 일대는 주거 밀집 지역으로, 특별히 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 광주시 전반적으로는 소각장 등 혐오시설 관련 이슈가 존재하나, 본 물건지 인근과의 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 8월 26일 접수된 신한은행 근저당(을5)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위이거나, 말소기준권리와 동일한 효력을 가지는 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부등본 요약에 따르면, 아래 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 소유권이전2번신탁등기말소 (갑3, 2007-11-30)

- 소유권이전 (갑4, 2007-11-30)

- 소유권이전 (갑6, 2015-05-14)

- 근저당 (을5, 2016-08-26, 신한은행, 84,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당 (을6, 2018-10-04, 신한은행, 84,000,000원)

- 가압류 (갑7, 2025-06-19, 신한카드, 13,856,172원)

- 가압류 (갑8, 2025-06-25, 신용보증기금, 72,000,000원)

- 가압류 (갑9, 2025-08-11, 광주은행, 16,432,706원)

- 압류 (갑10, 2025-10-24, 광산세무서장)

- 가압류 (갑11, 2026-01-12, 주식회사삼리, 24,220,273원)

- 임의경매개시결정 (갑12, 2026-03-26, 신한은행, 41,125,880원)

3.3. 인수되는 권리

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 '지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 해당 등기부 요약 내역에는 지상권에 대한 구체적인 등기 정보가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 파악된 정보로는 매각으로 인해 인수해야 할 특별한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 파악되어, 실제 거주 중인 임차인이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집 지역

본건이 위치한 광주광역시 북구 연제동은 다수의 아파트 단지가 밀집해 있는 주거 중심 지역입니다.

이로 인해 기본적인 생활 편의시설 및 주거 지원 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 생활 인프라

주변에 연제초등학교, 양산중학교 등 교육 시설이 자리하고 있으며, 근린생활시설 또한 다양하게 분포되어 있어 주거 만족도가 높은 지역입니다.

대중교통 이용이 비교적 편리하고, 차량 접근성 또한 양호하여 광주 시내로의 이동이 수월합니다.

4.3. 부동산 시장 동향 (참고)

광주 북구 연제동 지역의 유사 아파트 시세는 23평형 기준 매매가 약 8,500만 원 ~ 1억 2,000만 원 수준으로 파악됩니다. 이는 본건의 감정가 103,000,000원과 비교 시, 시장 상황에 따른 추가적인 분석이 필요함을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

단지 바로 옆에 광주양산초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 매우 편리합니다.

인근에 양산중학교도 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

아파트 단지 인근으로 마트, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 있어 일상생활에 불편함이 없습니다.

검색 결과, '카페봄봄 광주연제점', '컴포즈커피 광주연제점' 등 상업 시설이 주변에 있습니다.

5.3. 주거 환경

본건이 위치한 광명아파트는 1998년 4월 준공되어 20년 이상된 아파트입니다.

복도식 구조로 되어 있으며, 주변은 주거 단지로 형성되어 있어 대체로 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 현황 미확인

임대관계가 미상으로 파악되어, 실제 거주 중인 임차인의 유무 및 대항력 유무, 보증금/차임 등의 상세 정보를 추가적으로 확인해야 합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 권리분석 상의 권리 소멸 여부와는 별개로 점유 관계는 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

1998년 준공된 아파트로, 건축된 지 20년이 넘었으므로 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 공부상 지목과 현황 불일치

토지의 공부상 지목은 임야이나 현황은 아파트 건부지로 이용되고 있어, 추후 토지 이용 관련하여 법률적 이슈 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 이는 장기적으로 형성된 지역의 특성으로 볼 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 연제동의 도심 내에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 인근에 학교가 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

권리분석 상 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리가 매각으로 소멸되므로, 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 임대관계가 미상이고 공부상 지목과 현황이 불일치하는 점은 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 현장 방문 시 상세한 점검이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 광주 북구 중심지에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 우수한 교육 환경: 광주양산초등학교가 단지 바로 옆에 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리상 큰 부담이 없습니다.

* 주거 밀집 지역: 주변에 다수의 아파트 단지가 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 103,000,000원을 기준으로 하되, 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 본건의 현장 조사 결과(내부 상태, 점유 관계 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

특히, 주변 아파트 시세 및 해당 아파트 단지의 거래 현황을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 임차인 보증금 인수 금액은 고려하지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.