나이스옥션 법원경매 광주 2026타경2664 [1] 광주광역시 북구 각화동 614 무등산한국아델리움어반센트럴 101동 24층2404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역역시 북구 각화동 소재 '각화초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상26층/지하2층 건물(사용승인:2023.05.26.)내 제24층 제2404호로서, - 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅, 화강석 붙임 등 마감, - 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가)는 '아파트'로 이용 중임.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '사다리 평지'이며, '아파트' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-15)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 준보전산지<산지관리법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경2664 (1)

물건명: 아파트

소재지: 광주광역시 북구 각화동 614 무등산한국아델리움어반센트럴 101동 24층2404호

감정가: 423,000,000원

2.2. 기본 물건 정보

건물 정보

건물면적: 84.21㎡ (약 25.47평)

건물지분: 84.2102㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 2023년 5월 26일

토지 정보

토지면적: 20.79㎡ (약 6.29평)

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류, 가로구역별 최고높이 제한지역, 준보전산지, 중점경관관리구역

2.3. 경매 및 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

매각물건 종류: 아파트

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 북구 각화동 소재 '각화초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

3.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

3.3. 도로 상황

본건은 북측 및 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 준보전산지, 중점경관관리구역임.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 등기부 요약

말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2023-08-10 접수, 317,240,000원)

등기부 요약:

* 을1: 근저당권 (신한은행, 2023-08-10, 317,240,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 임의경매개시결정 (신한은행, 2026-03-27, 298,674,605원) - 말소

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (최민기, 2023-08-10) - 말소

* 을2: 주택임차권 (김철환, 2026-07-30 접수, 30,000,000원) - 인수

4.2. 임차인 현황 및 인수 권리

임차인: 김철환 (김 )

보증금: 30,000,000원

차임: 850,000원

전입일자/확정일자: 2023-07-04

배당신고일자: 2026-04-15

대항력: 있음

인수되는 권리: 본 건은 대항력 있는 임차인 김철환(김 )이 존재하며, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수해야 함.

4.3. 말소 대상 권리

말소기준권리인 신한은행의 근저당권(2023-08-10 접수)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소됨. 여기에는 임의경매개시결정 등기 및 기타 부수적인 등기들이 포함됨.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본 물건지는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 상업 기능이 형성되어 있음. '각화초등학교' 북측 인근에 위치하여 지역 내 소비 활동이 이루어지는 환경임.

5.2. 생활 편의 시설 및 교육 환경

* 교육시설: 각화초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 교통: 다수의 시내버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 근린생활시설이 단지 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 26층/지하 2층 건물(사용승인: 2023.05.26.) 내 제24층 제2404호임. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지 및 경보 설비 등이 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김철환(김 )의 보증금 30,000,000원임. 낙찰자는 이 금액을 추가로 부담해야 함.

6.2. 기타 법적 제한 및 특이사항

* 유동화물건: 유동화 물건으로, 채권양도 및 관련 법규에 따른 특수성이 있을 수 있으나, 권리분석상 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 보임.

* 토지이용계획: 준보전산지, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

6.3. 임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 본 건의 경우 임차인 현황이 파악되어 명확히 인수되는 보증금이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 5월에 사용승인된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있음. 교통 및 생활 환경 또한 보통 수준으로 평가됨. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 30,000,000원을 인수해야 하는 점은 주요 리스크 요인임. 준보전산지 등 토지 관련 제한사항도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 준공된 신축으로 즉시 입주 가능하며 관리 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 준수한 입지: '각화초등학교' 인근에 위치하며 대중교통 접근성이 양호함.

* 지역 내 시세 대비 잠재력: 주변 유사 단지들의 시세 대비 감정가를 고려한 투자 접근 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 423,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 이를 감안한 실질적인 취득 비용을 고려하여 입찰가를 산정해야 함. 따라서, 393,000,000원(감정가 - 인수 보증금)을 기준으로 시장 상황 및 본건의 경쟁률을 고려하여 신중하게 결정할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.