나이스옥션 법원경매 광주 2026타경2783 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1187 신창부영아파트 111동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 '전남공업고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제5층 502호로서,(계단식,남향) 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북동측 및 서측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경2783 (1)

경매구분: 청산을위한형식적경매(부동산)

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 공동담보

특수물건정보: 형식적경매, 공동담보

1.2. 소재지 및 물건정보

소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1187 신창부영아파트 111동 5층502호

용도: 아파트

건물명: 신창부영1차

건축물대장 상 사용승인일: 2005년 01월 26일

1.3. 면적 및 토지/건물 가액

토지면적: 53.58㎡ (약 16.21평)

토지지분: 53.5769㎡

건물면적: 84.79㎡ (약 25.65평)

건물지분: 84.7886㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 기타

감정가: 263,000,000원

매각대상: 기타

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 '전남공업고등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 주위환경은 보통시 됩니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 중 제5층 502호로서, 계단식 남향입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지 붙임, 일부 타일 붙임 등입니다. 창호는 새시 창호 등입니다.

이용상태는 아파트로 이용중입니다.

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용상태 및 도로

인접토지와 대체로 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

본건 소재 부지 북동측 및 서측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역입니다.

공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 소유권 이전 및 근저당, 가압류 기록이 확인됩니다.

말소기준권리인 을10 근저당(무진새마을금고, 2024-12-04 접수, 154,000,000원)을 기준으로 이하 모든 권리가 말소될 예정입니다.

특히, 광주지방법원 2025카단56556 (토스뱅크, 68,971,768원) 등 후순위 가압류도 말소 대상입니다.

채권자(파산채무자)에 의한 임의경매 개시결정(을11, 2025-02-24 접수, 31,200,000원)도 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 271,908,159원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다. (지상권개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지가 밀집된 주거지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업시설이나 유흥업소 등은 인접해 있지 않아 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 금융, 의료 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 전남공업고등학교가 위치하고 있으며, 초등학교, 중학교 등 교육 시설 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 형식적 경매로 진행되며, 공동 담보 물건으로 분류되어 있습니다. 경매 절차 상 특별한 리스크는 없어 보이나, 법적 절차 진행 시 변동 사항을 면밀히 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

광주광역시 광산구 신창동에 위치한 본 아파트 물건은 15층 건물 중 5층에 위치한 전용면적 84.79㎡(약 25.65평)의 주거용 부동산입니다. 주변 환경이 양호하고 교통이 편리하며, 권리 분석 상 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 배후 수요가 있는 아파트 단지 내 물건.

* 말소기준 권리 이하 모든 권리 소멸로 깨끗한 권리 상태.

* 임차인 인수 부담 없어 명도 절차 간소화 예상.

* 대중교통 이용 편리 및 생활 편의 시설 접근성 양호.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일한 신창부영아파트(전용면적 84.7886㎡)의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 29일: 215,980,000원 (8층)

* 2026년 5월 21일: 211,000,000원 (1층)

* 2026년 5월 6일: 270,000,000원 (11층)

위 최근 시세를 고려할 때, 본건(5층)의 감정가는 263,000,000원으로, 최근 최고가(11층)보다는 낮고, 저층 거래가보다는 높은 수준입니다. 5층의 중간층임을 감안할 때, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금이 0원이므로 해당 금액을 제외할 필요는 없습니다.

현 시세 및 감정가, 물건의 특징을 종합적으로 판단하여, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.