나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30908 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 103동 9층902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 “용봉제” 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 단독주택, 점포 등이 소재하는 주택 및 상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로가 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건 중 제103동 제9층 제902호로서, 외벽 : 시멘몰탈 위 페인팅 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 바닥 : 장판지 깔기 및 타일 깔기 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

해당사항 없음.

인접 도로상태등

단지내 아스팔트포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30908 (1)

* 소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475, 용봉동 도나우270 103동 9층 902호

* 용도: 아파트

* 감정가: 271,000,000원

* 토지면적: 34.33㎡ (약 10.39평)

* 건물면적: 56.94㎡ (약 17.23평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 “용봉제” 동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 주변은 아파트 단지와 단독주택, 점포 등이 혼재하는 주택 및 상가지대로 구성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건이 속한 단지까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장 및 주요 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 접근성이 양호한 편입니다.

* 도로상태: 단지 내에는 아스팔트 포장도로가 잘 개설되어 있어 단지 내 차량 통행에 불편함이 없습니다.

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트 구조, (철근)콘크리트 지붕을 갖춘 17층 건물 중 9층에 위치합니다. 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 장판지 및 타일, 창호는 새시 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중인 상태입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 전기 설비, 승강기 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육: 인근에 용봉초등학교, 용봉중학교, 광주예술고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 주차: 건물 전체적으로 총 274대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이 중 157대는 실내 주차 공간으로, 세대당 주차 가능 대수가 넉넉한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 주식회사 심산건설이 2016년 6월 3일 소유권을 보존한 상태입니다.

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2016년 6월 3일 접수, 64,080,000원)이 말소기준권리입니다.

* 주요 권리 내역:

* 우리은행 근저당권 (2016-06-03, 64,080,000원)

* 오경태 주택임차권 (2024-09-06 등기, 보증금 160,800,000원, 전입 2020-06-08, 확정 2020-05-19)

* 주택도시보증공사 강제경매 (2026-03-27 등기, 160,290,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 오 (주택도시보증공사(오경태))

* 보증금: 160,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-06-08

* 확정일자: 2020-05-19

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 매각으로 인해 해당 임차권은 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금은 배당 절차를 통해 변제받게 됩니다.

* 주의: 비록 대항력은 없으나, 보증금액이 명시되어 있으며 배당요구를 하였으므로 배당 절차에서의 변제 순위를 면밀히 확인해야 합니다.

* 인수되는 권리: 없음. 본 건은 매각으로 인해 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액 (추정): 약 224,880,000원 (우리은행 근저당 + 주택도시보증공사 강제경매 채권액)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건은 아파트 단지와 함께 상가 및 단독주택 지역이 혼합된 곳에 위치하여, 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다.

* 시장 동향: 최근 전월세 계약 정보를 살펴보면, 본건과 유사한 면적(56.94㎡)의 경우 보증금 1,000만원부터 16,080만원까지, 월세는 0원에서 60만원 수준에서 거래된 사례가 있습니다. 이는 해당 지역 내에서 아파트에 대한 수요가 꾸준함을 시사합니다.

* 잠재력: 주택과 상업 시설이 혼합된 지역 특성상, 향후 지역 개발이나 활성화 계획이 수립된다면 부동산 가치 상승의 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 용봉동 도나우270 아파트는 2016년경 준공된 건물로, 총 17층 중 9층에 해당하며, 본 건의 전용면적은 56.94㎡ (약 17.23평)입니다.

* 편의시설: 주변의 상가 및 주거 지역 내 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설에 대한 접근성이 보통 수준입니다.

* 교통: 인근에 버스 승강장이 위치하여 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다. 주요 도로 접근성이 좋아 자가용 이용 시에도 이동이 수월합니다.

* 교육: 인근에 용봉초등학교, 용봉중학교, 광주예술고등학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 주차: 본 아파트 단지는 총 274대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이 중 157대는 실내 주차 공간으로 조성되어 있어 세대당 주차 여건이 넉넉한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관계: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금액이 상대적으로 높아 배당 절차에서의 변제 순위와 잔여 채권 발생 가능성을 면밀히 확인해야 합니다. (단, 본 건의 경우 인수되는 보증금은 0원으로 분석되었습니다.)

* 주변 시설: 대규모 혐오시설이나 유해시설은 본 건의 즉각적인 주변에서 확인되지 않았습니다. 다만, 간선도로에 인접해 있어 차량 통행으로 인한 소음 발생 가능성은 존재합니다.

* 건물 노후도: 2016년 준공으로 건물 연식이 비교적 신축에 속하지만, 공동주택의 일반적인 관리 상태를 고려하여 향후 예상되는 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두는 것이 좋습니다.

* 등기 관련 정보 불일치: 아파트 정보에서 제공된 사용승인일(20240604)과 최고층(11층)이 건축물대장 및 감정평가서 상의 내용(20160527, 17층)과 상이한 부분이 있습니다. 이 점은 등기부등본 및 건축물대장을 통해 최종적으로 정확한 사실관계를 확인하는 것이 중요합니다. (본 보고서는 건축물대장 및 감정평가서 정보를 기준으로 작성되었습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트로, 비교적 최근인 2016년에 준공되어 건물 노후도가 낮으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석 결과, 매각 후 인수해야 할 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 대항력 없는 임차인이 존재하므로 배당 절차에 대한 주의 깊은 확인이 필요합니다. 감정가는 271,000,000원으로 책정되었으며, 주변 시세 및 시장 상황을 종합적으로 고려한 합리적인 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 권리 없음: 매각 완료 시 등기부상 권리 관계가 모두 정리되어 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공되어 건물 노후도가 낮으므로, 즉각적인 대규모 수리비 발생 가능성이 적습니다.

* 양호한 입지 조건: 아파트 단지와 상가, 주거 지역이 혼재된 곳으로, 기본적인 생활 인프라 접근성이 우수합니다.

* 편리한 교통 환경: 차량 진출입이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 이동이 수월합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 271,000,000원

* 최근 시세 조사: 유사 면적(56.94㎡)의 매매 사례가 2026년 초 기준으로 약 240,000,000원부터 265,000,000원 사이에서 거래된 것으로 파악됩니다.

* 고려 사항:

* 인수 보증금: 0원

* 건축 연도(2016년) 대비 현재 시장 가치, 입지 조건, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하였습니다.

* 예상 입찰가 범위 : 감정가 대비 약 85%에서 92% 수준, 그리고 최근 시장 하한선 근처를 고려하여 235,000,000원부터 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 본 제안가는 참고용이며, 최종 입찰가는 반드시 현장 조사 및 최근 시세 변동을 면밀히 확인한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.