나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30868 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 8층804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화 · 평가일 2026.04.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동에 소재한 '광주역사민속박물관' 동측 인근 도나우270 아파트 102동내에 위치하며, 주위환경은 재래주택지대 아파트, 고속도로 주변 등임.

교통상황

차량출입이 용이하며 인근에 간선도로 등이 있으므로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 8층 804호이며 남향 계단식임. 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽 : 벽지, 타일 등 인테리어 등 마감, 창호 : 샤시창틀 유리창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수 설비, 난방설비, 방화설비, 승강기설비 및 기타설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지이며 아파트 부지임.

인접 도로상태등

남측과 동측에서 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(접합), 중로2류(접합), 전통상업보존구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

조사시점 현재 부재중이므로 같은 동내의 최근 감정사례(2026.04.01기준)와 외부상태를 살펴 내부를 추정 작성했습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30868 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 8층804호

용도: 아파트

감정가: 255,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

토지면적: 34.33㎡ (약 10.38평)

건물면적: 56.94㎡ (약 17.23평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정평가 요약

본건은 광주광역시 북구 용봉동에 소재하며, '광주역사민속박물관' 동측 인근에 위치한 도나우270 아파트 102동 8층 804호입니다. 주위 환경은 재래주택지대, 아파트 단지, 고속도로 주변 등으로 구성되어 있습니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 17층 건물 중 8층에 위치한 남향 계단식 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창틀 유리창으로 마감되었습니다.

이용상태는 아파트로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 방화, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 부정형 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 남측과 동측으로 공도와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류, 중로2류, 전통상업보존구역에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치하며, '광주역사민속박물관' 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 재래주택지대와 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 고속도로 접근성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 위치하여 교통은 보통 수준입니다. 남측과 동측으로 공도와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로2류, 중로2류, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사심산건설 (2016-06-03)

* 근저당권: 우리은행 (2016-06-03, 64,080,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김도연 (2021-08-24 전입, 2024-09-06 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-26, 160,320,000원)

3.2. 권리 분석

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2016-06-03)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 224,880,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 160,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-24

* 확정일자: 2021-08-24

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 모든 권리는 말소될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본 물건이 위치한 용봉동 일대는 전남대학교 후문 상권과 인접하여 젊은 유동인구가 많은 지역입니다. 또한, 광주역사민속박물관, 국립광주박물관, 광주비엔날레전시관 등 문화시설이 인근에 위치하여 문화적 가치를 더하고 있습니다. '전철우 사거리'를 중심으로 형성된 먹자골목은 요식업 발달에 기여하며, 다양한 연령층의 수요를 충족시키는 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

단지 인근에 간선도로가 있어 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다. 주변에 광주역사민속박물관, 광주시립미술관 등 문화시설이 밀집해 있으며, 용봉초록습지 등 자연 친화적인 공간도 인접해 있습니다.

5.2. 교육 환경

본 물건의 정확한 학군 정보는 제공되지 않았으나, 용봉동 일대는 전남대학교를 비롯한 교육기관이 위치하여 교육 환경이 비교적 양호한 것으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 조사 시점에 본건 내부에 출입하지 못하여 외부 상태를 기준으로 내부를 추정하여 작성되었습니다. 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획 제한

토지이용계획상 '전통상업보존구역'으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 사업 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 공실 위험

비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 시장 상황에 따라 공실 발생 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트로, 광주역사민속박물관 인근의 문화 시설과 상권이 발달한 지역에 속합니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 비교적 젊은 유동인구가 많은 상권에 위치하고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 없이 낙찰 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태를 현장에서 직접 확인해야 하며, 전통상업보존구역으로 인한 일부 이용 제한 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전남대학교 인근의 배후 수요 및 젊은 유동인구를 기반으로 한 상권 접근성.

* 광주역사민속박물관 등 문화시설 인접으로 인한 긍정적 외부 효과.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리 관계가 깔끔함.

* 제2종일반주거지역으로 재건축 또는 리모델링 시 잠재적 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 본 물건의 감정가는 255,000,000원입니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 255,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 본건의 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

최적의 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경30868 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 8층804호

용도: 아파트

감정가: 255,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

용도: 아파트

토지면적: 34.33㎡ (약 10.38평)

건물면적: 56.94㎡ (약 17.23평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정평가 요약

본건은 광주광역시 북구 용봉동에 소재하며, '광주역사민속박물관' 동측 인근에 위치한 도나우270 아파트 102동 8층 804호입니다. 주위 환경은 재래주택지대, 아파트 단지, 고속도로 주변 등으로 구성되어 있습니다.

건축 구조는 철근콘크리트구조이며, 17층 건물 중 8층에 위치한 남향 계단식 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창틀 유리창으로 마감되었습니다.

이용상태는 아파트로, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 방화, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 부정형 평지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 남측과 동측으로 공도와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 소로2류, 중로2류, 전통상업보존구역에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치하며, '광주역사민속박물관' 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 재래주택지대와 아파트 단지가 혼재되어 있으며, 고속도로 접근성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로가 위치하여 교통은 보통 수준입니다. 남측과 동측으로 공도와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로2류, 중로2류, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사심산건설 (2016-06-03)

* 근저당권: 우리은행 (2016-06-03, 64,080,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김도연 (2021-08-24 전입, 2024-09-06 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-26, 160,320,000원)

3.2. 권리 분석

말소기준권리인 우리은행 근저당권(2016-06-03)보다 후순위의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 224,880,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 160,800,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-24

* 확정일자: 2021-08-24

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 모든 권리는 말소될 예정이므로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

본 물건이 위치한 용봉동 일대는 전남대학교 후문 상권과 인접하여 젊은 유동인구가 많은 지역입니다. 또한, 광주역사민속박물관, 국립광주박물관, 광주비엔날레전시관 등 문화시설이 인근에 위치하여 문화적 가치를 더하고 있습니다. '전철우 사거리'를 중심으로 형성된 먹자골목은 요식업 발달에 기여하며, 다양한 연령층의 수요를 충족시키는 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

단지 인근에 간선도로가 있어 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다. 주변에 광주역사민속박물관, 광주시립미술관 등 문화시설이 밀집해 있으며, 용봉초록습지 등 자연 친화적인 공간도 인접해 있습니다.

5.2. 교육 환경

본 물건의 정확한 학군 정보는 제공되지 않았으나, 용봉동 일대는 전남대학교를 비롯한 교육기관이 위치하여 교육 환경이 비교적 양호한 것으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 조사 시점에 본건 내부에 출입하지 못하여 외부 상태를 기준으로 내부를 추정하여 작성되었습니다. 실제 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 계획 제한

토지이용계획상 '전통상업보존구역'으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 사업 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 공실 위험

비록 대항력 있는 임차인은 없으나, 시장 상황에 따라 공실 발생 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트로, 광주역사민속박물관 인근의 문화 시설과 상권이 발달한 지역에 속합니다. 교통 접근성이 양호하고 주변 생활 편의 시설 이용이 편리하며, 비교적 젊은 유동인구가 많은 상권에 위치하고 있습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 없이 낙찰 받을 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태를 현장에서 직접 확인해야 하며, 전통상업보존구역으로 인한 일부 이용 제한 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전남대학교 인근의 배후 수요 및 젊은 유동인구를 기반으로 한 상권 접근성.

* 광주역사민속박물관 등 문화시설 인접으로 인한 긍정적 외부 효과.

* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리 관계가 깔끔함.

* 제2종일반주거지역으로 재건축 또는 리모델링 시 잠재적 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 본 물건의 감정가는 255,000,000원입니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경향이 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가인 255,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 본건의 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

최적의 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인 및 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.