나이스옥션 법원경매 광주 2026타경3140 [1] 광주광역시 서구 농성동 417-10 센트럴광천더퍼스트오피스텔주건축물제1동 9층907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 농성동 소재 '광주종합버스터미널(광천동소재)' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 상업 및 업무용부동산, 아파트, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재한는 지역임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상20층건내 9층, 12층 내로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감 내벽 : 타일 및 벽지 등 마감 창호 : 새시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

왕복 2차선 및 광대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 어린이공원(저촉), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합),가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경3140 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

채무자: (정보 없음)

감정가: 1억 5천 2백만원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 광주광역시 서구 농성동 417-10, 센트럴광천더퍼스트오피스텔 9층 907호

건물 용도: 오피스텔

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층, 지상20층 건물 내 9층

준공 연도: 2022년 9월 (5년차)

2.3. 면적 및 감정가

토지면적: 4.43㎡ (약 1.34평)

토지지분: 4.4252㎡ (약 1.34평)

건물면적: 29.04㎡ (약 8.78평)

건물지분: 29.0424㎡ (약 8.78평)

감정평가액: 152,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 농성동에 위치하며, '광주종합버스터미널(광천동)' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업 및 업무용 부동산, 아파트, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다. 인근에 왕복 2차선 도로 및 광대로에 접해 있어 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구에 속합니다. 또한 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 어린이공원 구역에 저촉되는 부분이 있어 향후 개발 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 2022-12-16 접수, 소유권이전1번신탁등기말소 (말소 예정)

* 2022-12-16 접수, 근저당권 (말소기준권리) - 신한은행, 120,000,000원

* 2026-03-27 접수, 임의경매 (본건 경매 개시) - 신한은행, 277,516,107원 (등기부채권 총액)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2022-12-16 접수된 신한은행의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 등기부상 확인되지 않으며, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있으나 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 환경

본건이 위치한 농성동 일대는 광주종합버스터미널과 인접해 있어 유동인구가 많으며, 오피스텔, 상가, 아파트 등이 복합적으로 분포하는 상업 및 업무 기능을 갖춘 지역입니다.

4.2. 오피스텔 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 29.04㎡)의 오피스텔 거래가 2026년 2월에 11,500만원에서 14,000만원 사이에서 이루어졌습니다. 이는 최근 시세가 ㎡당 약 396만원에서 482만원 선에서 형성되어 있음을 보여줍니다. 본 건물의 감정가는 152,000,000원으로, ㎡당 약 523만원으로 평가되었습니다. 이는 최근 최고 실거래가보다 다소 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트 구조로, 지하 2층부터 지상 20층까지 있으며 본건은 9층에 위치합니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 및 석재 마감, 내벽은 타일 및 벽지, 창호는 새시 마감으로 되어 있습니다. 일반적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

광주종합버스터미널이 인접해 있어 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 주변에는 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 위치하고 있으며, 주차 시설 또한 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

토지이용계획상 '어린이공원(저촉)'으로 표기되어 있어, 건물 증축, 용도 변경 등 추가 개발이나 이용에 있어 제한이 발생할 수 있습니다. 또한 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 명시가 있으나 구체적인 내용이 없어, 혹시 모를 지상권 설정 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 시장 가격과의 괴리

본 건물의 감정평가액(152,000,000원)이 최근 유사 면적 오피스텔 실거래가 최고가(140,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 입찰 시 가격 결정에 신중을 기해야 함을 시사합니다.

6.3. 미상 정보

임대 관계가 미상으로, 현재 거주자나 임차인이 있는지, 있다면 계약 조건은 어떠한지에 대한 추가 확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 큰 재정적 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주종합버스터미널 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수하며, 신축 오피스텔이라는 장점을 가지고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 감정가가 최근 시세 대비 높다는 점과 어린이공원 저촉 등 법적 제한사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주 시내 주요 교통 허브(버스터미널) 인접으로 인한 높은 투자 가치.

* 2022년 준공된 신축 오피스텔로 최신 설비 및 시설 이용 가능.

* 주변 상업 및 업무 시설 발달로 인한 임대 수요 기대.

* 인수해야 할 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 152,000,000원이나, 최근 실거래가(140,000,000원) 및 층수(9층, 비교 사례는 12층, 14층)를 고려할 때, 경쟁을 통해 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 참고용이며, 현장 조사 및 법률 전문가의 조언을 바탕으로 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.